董明珠一语成谶？2021年楼市迎来三大巨变，房价走势明确了？

98年房改后，我国房地产行业迎来了真正意义上的“腾飞”：全国600多个城市房价不仅轮动“飙涨”，而且这一涨就是二十多年，虽然中间有过短暂停歇，但从数据上看，每一次的暂停和下跌都被后面的更大幅度的上涨所覆盖了。尤其是很多重点一二线城市，一直都处于需求旺盛时期，房价上涨的压力从未停止。

国家统计局公布的数据显示，过去20年全国平均房价上涨了近5倍，由不足2000元/平，涨到了连一些县级城市房价都妥妥“过万”的水平了。更不用说，现在随随便便一个二三线城市，购买一套房子至少都需要准备近百万购房首付款了。

更可气的是，伴随着房地产的不断发展，投资买房早已成为亿万国人最热衷的一项“一本万利”的赚钱生意。“只要有钱就买房”更是被奉为神一般的投资经典。房地产的投资属性肆无忌惮地凌驾于居住属性之上，房子俨然成为了数以万计有钱人的“最佳造富”工具。

我们不止一次说过，房地产是民生居住产业，向前发展无可厚非，但是发展也要讲求实效、健康。诸如过去这些年那样为了拉动经济发展不惜牺牲一代人的幸福，为了去库存不惜创新出“棚改货币化补偿安置”政策来拉动房价上涨，这样的发展虽然达成了数据上的华丽目的，但本质上并不是亿万国人希望看到的结局——因为发展是建立在绝大多数刚需利益被侵占的基础之上的，挤压消费、挤压实体后的“得不偿失”式发展更是显而易见的。

不过好在国家看到了问题所在，而且这一次也没有手软。

本轮调控始于2016年10月。截止到今天，“房住不炒”调控已经开展了4年半有余，这期间全国大大小小的城市累计调控次数高达2000余次。从全国的楼市发展趋势来看，调控确实取得了前所未有的成果，不仅房价“暴涨”、“过快上涨”的局面已经彻底控制住了，最主要的是，整个房地产市场的预期也已经彻底扭转了。

更值得一提的是，在国家重拳调控下，过去两三年里，有不少城市房价都已经被“降服”了：全国重点70个大中城市中，有21个房价跌回了2年前，根据中国社科院发布的一组数据显示，与2017年房价最高点时相比，济南、郑州、石家庄、青岛、天津、廊坊等城市的房价跌幅均超过了10%。不仅如此，环四大一线城市群卫星城市，更出现过房价“拦腰下跌”的罕见情况。

翘首以盼踟蹰不前的无房者，2021年又将何去何从？面对专家们殷勤鼓吹“房价还会继续上涨”的言论，购房者又该如何做出选择呢？

对于高房价董明珠一直都是持“抨击”态度：高房价让很多人员不能专心工作，他们整天都在考虑如何买房，如何还房贷。工作很难做好，对企业对社会何谈有所贡献。

对于未来的房价走势，其实董明珠早就做过预测。她曾直言不讳表示，“房价上涨已经失去支撑了。”她告诫年轻人没有必要急于买房，尤其是刚毕业就背负巨额房贷购房是非常愚蠢的。工作还没落实，自己的人生兴趣还没找准，就开始学着投机取巧，这是年轻人最忌讳的。 

董明珠的话无疑戳中了要害。在我们看来，当前的房地产市场环境，无疑被董明珠说中了——董明珠一语成谶，2021年楼市迎来三大巨变：房价上涨已经失去支撑了。

第一大巨变：楼市正步入“供大于求”局面，整体房价跌势已定

2020年4月份，央行发布的报告显示，我国城镇居民住房拥有率高达96%，与此同时我国户均拥有住房1.5套，其中拥有2套房占比3成。这说明，截止到2020年中，其实我国城镇地区已经不缺房了。 

再看空置房数据，我们更能坐实这一说法。地产大佬潘石屹说，人均居住面积高达40平，房地产市值高达65万亿美元，是欧盟、美、日的总和，而且有些地区空置率高达30%以上。一线城市的空置率也不低于20%。无独有偶，西南财经大学于2018年发布的《2017中国城镇住房空置分析》显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。

与此同时，我国每年的商品房新增销售面积仍然在以10%以上的速度在增加，截止到2020年底，我国商品房待售面积已经达到4.98亿平，再次创历史记录。

综上所述，我国其实从2020年就已经步入“供大于求”局面，尤其是新建商品房，存销比高于12个月的城市占比68%，其中不乏三四线城市存销比高达20个月的情况。更不要说，我国目前存在的空置住房这一项就足以解决2亿人的居住。

2021年楼市处于整体“供大于求”的局面下，从经济学角度分析，房价其实已经步入“下跌通道”了。很多人之所以没有明显的感觉，归根结底是市场“报喜不报忧”，尤其是既得利益者，从来都是喜欢营造“楼市一房难求”、“房价蹭蹭上涨”的氛围，因为只有这样，才能刺激购房者的神经，才能吸引接盘者入市；

第二大巨变：秋后算账：严查严打违规炒房，金融收紧趋势下，钱很难流进房地产

最近一段时间，全国各地都在紧锣密鼓开展违规放贷整治，我们称之为秋后算账。尤其以深圳、广州最为引人注目。为何？归根结底是，这两地的房价在去年底至今年初最为活跃，特别是深圳，虽然7月份“史上最严调控”政令出台后，热点区域有所降温，但是10月后，市场又开始有所异动，媒体更报道局部地区甚至出现了“万人抢房”和“抱团哄抬房价”的火爆新闻。所以3月初，国家明令对今年初楼市火热的城市一律采取金融收紧政策，其中重点强调要开展“违规放贷的从严彻查”，经营贷首当其冲。

为何国家在今年再次对金融进行收紧管控，这一切都有迹可循。今年初央行公开提到过，“防风险仍然是房地产的重中之重”。从去年9月份到今年3月份，半年多时间，国家已经开展了三大项房地产金融大收紧动作，这意味着未来钱很难再流进房地产，尤其是国家三令五申引导流向小微和实体的钱，更坚决不能流向楼市。

“涉房金融风险不断加大”，这是过去半年多国家层面说得最多的话。具体措施就是在去年下半年采取了房地产金融政策收紧，需求端给房企融资设置了“三道红线”。倒逼房地产行业降负债去杠杆。 

半年过去了，虽然少数房企在积极应对，或降价促销，或裁员节流，或放慢扩张脚步，但我们多次提过，当前压在开发商身上的担子不止融资这一个，除外还有巨额待偿还债务，平安证券统计数据显示，今年全年仅百强房企要偿还的债务总额就高达万亿。

众所周知，房地产是资金密集型行业，如果银行对开发商融资开始层层加码，且各大城市又严格执行加杠杆投资炒作，再加上现在各热点城市又陆续开展“严查严打违规放贷”情况，一旦查处就要求短期内全部偿还银行贷款。这种种因素叠加起来，显然对房价构成利空，尤其是严重依赖房地产的城市，一旦开始动真格严查严打，意味着支撑房价上涨的“资金”这条腿可能真的要断了。

第三大巨变：棚改退场，旧改接棒，楼市更易于稳定

“棚改”要全面结束其实早就有迹可循：其一、2020年初，国家方面就宣布了，2020年是棚改的“终结之年”，言外之意2020年是棚改逐渐退场的尾年；其二、住建部副部长黄艳多次公开强调，未来旧城改造，不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面推进更人性化的“原地改造”。

“旧改”接棒“棚改”，为什么说对楼市稳定更有利？对二者进行准确区分，我们便可以一探究竟：棚改本质上是在消灭供给（拆了房子），增加需求（拆了房子要买房，尤其货币化补偿的模式下，被拆迁户只能拿着补偿款到市场上去购买商品房），庞大的需求被人为制造出来，这有利于开发商去库存，更直接拉动了房价的上涨；旧改则不同，旧改是增加供给，抑制需求，而且完全以绝大多数居民意愿为主的原地改造完毕后，实际上有利于老城区经济活力提升，可谓一箭双雕。既能实现老旧小区居民的改造意愿，也能顺应国家“房住不炒”精神，有利于稳定房价。

综合2021年楼市迎来的三大巨变，不难发现董明珠关于房价的预言真的一语成谶了：当前阶段，不管是供求局面，还是国家金融收紧的意志，亦或是旧改接棒棚改，都显示了房价上涨已经失去支撑了。

房价上涨失去支撑，总体而言，房价的走势也基本明确了：至少2021年，我们可以肯定房价会更逐渐趋于稳定，既无大涨的支撑，也无大跌的动力。尤其是一二线具有明显的人口增量、区位优势和经济优势的城市，房价在强调控压制下，横盘震荡的概率很大。

在房价走势趋稳的背景下，事实上今年到底该不该买房也明确了：对于普通的刚需购房者，仍然是那句话，一定要按需行动：有需求就买，没需求就踏实挣钱。有人可能觉得，这和文章前述的表达自相矛盾，其实不然，我们定义的“刚需”是不买房就没地方住的人，这类人更关注的是房子本身，而不是基于房价走势而决定行动；

对于有闲钱的投资者，我们的建议也很明确，对于有人口、资源、区位等优势的城市，该出手时还是要出手。虽然短期内，房价无大涨可能，但是我们要明白一个道理，未来真正有潜力的是极少数这类城市，不管国家如何均衡发展，人始终都会往大城市涌进，而有人的地方就意味着有需求，有需求就会继续推高房价。尤其是超大、特大城市的核心区域，房产投资仍然有利可赚，这不以任何人的意志为转移。只是普通人需要认清形势的是，未来大城市投资的门槛和技术要求都很高，投资房产赚钱可能也只是塔尖不到1%的人的游戏罢了。

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