果然!西安调控升级了!市场怎么走?

前天我们才说完成都调控升级后，下一个就是西安！果然不出所料，昨天傍晚西安就发布了一则《商品房预售资金监督管理办法》。

从落款时间来看，西安在3月19号就已经准备好了，只是文件选择昨天发布而已。诚意是有的，速度也还可以，不过和成都的调控新政相比，力度还是弱了些。

主要内容包括：

1、预售资金优先用于项目开发建设

2、设立专用账户，开发商不得直接收取或另设账户

3、全程资金监管，直至楼栋确定权籍

4、预售资金按照工程进度进行拨付

定睛一看，这不就是去年12月1日西安调控细则的第三点：「加强预售资金监管」的加强版？时隔四个月，为何西安要再次针对开发商，直指预售资金监管呢？自家难处只有自己懂，对于西安来说，目前压力最大的可能不是房价上涨过快，而是要尽快撇清「烂尾楼之都」的臭名声。虽然西安是一座历史古城，但这些烂尾楼可不是什么文物古迹，就是当年城市开发遗留下来的烂摊子。

西安到底有多少烂尾楼。据之前不完全统计，西安约有2000座烂尾楼，被戏称为“烂尾之都”。这些烂尾楼大部分都是2007年「城改时代」遗留下来的，当年城棚改项目70％甚至更高的比例都烂尾收场。那个年代，房地产市场正处于一片蓝海，大家都想进场分一杯羹，不仅仅有大开发商参与，还有很多不知道的小开发商也参与进来了。因为法律法规也还没有建立起来，不少开发商都在钻政策的空子。

比如拿到土地之后转手又卖出去，玩起炒地皮的游戏；还有一些开发商本来资金实力就不强，只能通过高息的民间借贷借钱入场；各类虚假宣传，不按照规定提前销售房子回款……

没有规范，没有管理，这些都为西安烂尾楼埋下了重重的伏笔。果然在2013年，政府意识到问题的严重性，政策也开始收紧了，要求五证不全的开发商不能卖房。很多没有实力的开发商一时间没有资金周转，最终只能被迫停工，有些是已经封顶而无法完工的；有些是盖了半截就永远停工了；还有些扎了围墙就再也没有开工了……

看看这些烂尾的工程，实在让人触目惊心。视频来源：西安楼市情报视频中的烂尾楼是城南西姜村城改项目「西江月」，曾经城南最大的城改项目。2013年因为五证不全被勒令停止销售，2014烂尾至今。

最近有消息说卓越接手了这个盘，希望可以咸鱼翻生吧，给村民和购房者一个交代。类似这样的烂尾项目还有好多好多，佳诚长安集、苏陕国际金融中心、汉城壹号、汉城湖畔、浐灞新天地、时丰中央公园等楼盘。幸运的就像西江月一样有其他开发商接手重新盘活，不幸的就只能一直烂尾下去。上千座烂尾楼，背后可能是上万个家庭，涉及到太多民生的问题了，西安政府也需要尽快拿出补救方案，不要寒了市民的心。

除了补救，防患于未然也很重要，所以这次新政的目的直指预售资金监管。就是为了把购房者的首付和贷款银行放的贷款全部放在监管帐户，根据主体结构封顶、竣工验收、不动产登记等节点再分批给开发商付款。如果能够强力执行的话，这对购房者来说是一件好事，变相强迫房企提高工程进度，防止开发商随意挪用资金，最终避免烂尾楼的产生。当然这对于房企的资金要求就更高了。

另外在西安住建局官网上面，我发现西安上周也发过一则有关规范房地产市场的文件，只是当时关注度不高。

主要内容包括：一、加强购房资格和资金核验。

二、规范商品房销售秩序。

三、规范存量房交易秩序。

四、规范涉房信息发布行为。

里面最重磅的就是骗取购房资格5年内不得买房，包括造假、代持、资金来源不明确等都有可能被罚。重点在于肃清新房市场和二手房市场的楼市乱象。西安楼市上涨快满60个月，整整5年了，也就是说从2016年以来，西安楼市压根没有下跌过。在这个过程中，一些城市已经经历过涨-跌-涨-横盘，而西安楼市岿然不动，只剩下涨了。而且去年12月份调控以来，西安楼市也没有受到任何影响，楼市该涨还是涨。最近西安到处充斥着“一房难求”的声音，感觉新盘到处都是“千人摇”“万人摇”似的。这里最关键的原因还是供不应求，今年以来，西安新房供应就明显不足。

根据数据显示，西安主城区住宅库存只有479万平米，去化周期是5.2个月。

虽然三四月份，西安的新盘入市会明显增加，但全年来看变化不大。主要是西安2020年的土地供应和前几年也变化不大，换言之，供不应求现状将会持续下去。

我前天分析成都的时候也谈到西安，目前西安地价涨得快，新房抢不到，西安2月份共推出9个新盘，总去化率达到93％，最低的去化率也达到6成以上，但凡是个新盘都有人抢着买。所以未来的西安楼市的行情依旧会很好。虽然三月份西安连续出台两个楼市新政，但这些政策既没有提到增加土地供应量，也没有通过限购限贷来减少市场需求。这声音已经够明显了，大家要买的赶紧上车吧！

 

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