从阿里到TOD,红利下这个片区还有多少机会?

无论是哨响，还是炮响，都让这里的风头一时无两。

3月13日晚，中国大学生篮球联赛（CUBA）全明星之夜，在重庆南岸区江南体育中心举行。

这是CUBA全明星赛首次在社会球场举办，199元、299元两个价位的“坐席”当日即售罄。

价格最高的899元“闪耀坐席”上架5分钟即被抢光。

球迷的热情和现场的火爆相呼应，体育中心里一片山呼海啸。

更刺激的是，赛前发布会上，阿里体育西南总部宣布落地重庆市南岸区，CUBA全明星之夜未来两年也将在南岸区江南体育中心举行。

（图源网络）

这是阿里巴巴大文娱板块下的阿里体育，正式进驻南岸区的首秀，未来除了CUBA全明星赛、VEX机器人世界锦标赛中国总决赛等优质头部赛事将落地重庆外，阿里体育和重庆还将联合探索打造一些知名IP，展开深度合作。

实际上，阿里体育的进驻，早就在计划内。

2020年9月，重庆智博会期间，阿里巴巴就与南岸区政府签订了一揽子合作协议，包括将阿里巴巴西南区域总部落地南岸区弹子石，在消费金融、大数据、大文娱、本地生活、大健康等业务板块，进行区域性深耕。

同年10月份，阿里体育就与重庆南岸区举行了签约仪式。

（图源南岸电视台）

按照双方签署的合作协议，阿里体育将其西南区域总部落户于南岸。

双方将共同谋划打造特色“智能场馆”，引进CUBA全明星赛或总决赛、“3V3篮球赛”等特色品牌赛事。

双方的合作期限为10年，预计10年内体育产业的营收可达5亿，即每年0.5亿元。

今年年初，阿里体育旗下体育场馆运营品牌——橙狮悦动，就已经在南岸区江南体育中心悄然挂牌。

这个体育馆正是可容纳3500多人，可开展正规篮球、排球、手球等专业体育赛事的核心场馆。

3月，CUBA全明星赛就在此场馆中鸣哨开战。

据悉，阿里体育在10年合作期内，虽不会扩建江南体育中心，但将陆续接手其他诸如游泳馆、网球馆、羽毛球馆等场馆的改造、运营。

通过更多更丰富的全民健身体验性项目，将体育场馆的服务半径从原来的3公里扩大至5公里甚至更远，打造一个网红式比赛运动健身打卡地。

这是阿里巴巴体育场馆数字化的一个试验田，是其资本驱动下开辟的一个新赛道。

这也是南岸区文体娱综合性服务的一次有益探索，是加强区域软实力的重要路径。

相比重庆主城其他区，单就文体方面，携手阿里体育的南岸区，已开始领跑。

距江南体育中心2.8公里处，另一场赛事也吹响了哨声。

重庆首个轨道交通 TOD 项目——南岸区四公里站 TOD 综合开发区控制性详细规划，于近日进行了公示。

这也预示着重庆市首个轨道交通 TOD 综合开发项目，即将破土动工。

四公里站 TOD 综合项目位于南岸区核心位置，紧邻轨道3号线四公里站和公交四公里交通枢纽站。

据相关规划，项目将以轨道交通站点为中心，按10分钟舒适步行可达距离，以站点600米半径为基础构建集约紧凑、功能复合的综合开发区，打造集工作、商业、文化、购物、娱乐、出行、居住等于一体的混合功能区。

（图源重庆交通开投集团）

在3月10日公示结束后，四公里站 TOD 综合项目将进入土地出让阶段。

也就是说最快在4月份，这个项目的地块就将出现在土地招拍挂市场上。

而重庆交通开投集团计划，今年除了四公里站 TOD 综合项目，后期还将在天堂堡站（二号线）、大山村站（三号线）、大学城站（一号线）等9个站周边用地上，进行TOD开发。

从这个层面来说，四公里站 TOD综合项目的领衔首发，对南岸区来说，又是一次越众而出的机遇。

为了抢占先手，南岸区的实质性动作早就已经铺开了。

2019年，南岸区的知名堵点——江南立交，开始进行改造，拟投资约13.5亿元，新建道路2条、匝道15条，改造道路2条、匝道6条。

目前改造工程的一期建设已完成80%，二期工程已进场开工。

（图源重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司）

道路升级改造的同时，2020年夏，江南立交旁四公里片区的拆迁征收也正式启动。

当时征收范围分为A、B、C三段，主要就集中于广黔路片区，涉及约1500户。

（图源网络）

而广黔路片区拆迁后腾出的地块，部分会用于新增学府大道往海峡路的定向匝道，以及新增学府大道进入内环快速路的辅道，其余作为商住用地进行后期开发的可能性极高。

一个最近可供参考的实例，2020年中梁+海成以楼面价6430元/㎡，总价13.31亿元拿下的地块，离广黔路拆迁片区仅一街之隔。

（图源铭腾数据）

如今该地块上打造的项目，套内单价约16500元/㎡起。

可以说，附近如有新地块出让，将给市场留下不小的想象空间。

仔细看南岸区四公里站 TOD 综合开发项目的新方案，在建筑用地方面，进行了约40万㎡的扩容。

整个建筑规模由之前的约217万㎡，扩展到了258万㎡。

听起来整个项目的体量非常庞大，但实际上这里面主要包含了三大类：

1、立体化开发，比如新建高架、地下通道等交互式布局建筑；

2、周围片区“老破旧”的改造升级；

3、周边社区公园、人才公寓、康养机构以及文娱商业等生活服务配套的完善。

这是一个将四公里“旧貌换新颜”的庞大工程。

（图源朋友圈）

可能真正能落到住宅方面的，一是上述广黔路片区的拆迁地块，二就是轨道环线四公里停车场2个地块的上盖物业开发。

（图源重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司）

要在这样的区域内寻找机会点，似乎体量又小了点。

但如果把视角抬升，从阿里体育落地的江南体育中心，到四公里站 TOD 综合开发项目，这个狭长地带上，还有2个轻轨环线站点距离的未开发区域。

并且这里离目前的重庆地王地块，以及龙湖即将在南岸区打造的首个天街项目，直线距离都比较近。

多重利好之下，相应区域的开发价值极高。

唯一的遗憾就是，地块被李嘉诚及旗下的和黄地产捏在手中。

都知道老李是囤地达人，喜欢玩“时间换空间”的把戏。

南岸区这个狭长地块，就是其龟速开发的典型案例。

从2007年4月，和黄以24.5亿元接手重庆南岸杨家山片区2500亩土地以来，就在地块上规划了18期的开发节奏。

但从北京奥运会都快看到延期的东京奥运会了，其开发的和黄御峰项目也才进展到第4期。

当初和黄拿地的楼面价约为762元/㎡，如今地块一南一北，早已是万元地的节奏。光是地价上涨，和黄已坐收超10倍的溢价。

期间，和黄还传出欲200亿卖掉项目的传闻，令业界沸腾。喧嚣之后，和黄的开发节奏也未见加快。

在城市红利爆发，区域配套已相当完善，且北端有阿里体育热场，南端有四公里站 TOD 综合开发项目敲锣的现阶段，但凡项目加快开发的节奏，增加供应，赚得只会多不会少。

对普通购房者而言，真正的机会就在此。

不过，这是一个想花钱都花不出去的悲伤故事。

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