没有8成首付、凑不齐600万,我在南京调研后彻底抑郁了

这是我在南京调研的第一篇。

很遗憾，因为说了一些真话，合肥的稿件被删除。

甚至本地号都写了一些讨逆檄文，痛斥我们没有让大家去瑶海、新站买房，怎么能说200万在这里买不到呢？我想了想，是啊，买不了蜀西、高新、滨湖、政务、包河，你们就不会苟着去新站、瑶海？没有全款，没有关系，就不能让领导先走？我太不懂事了。

你看，我都会LoveandPeace。

深圳、广州还有大量1万多、2万多的老破小，凭什么说深圳、广州涨了30％、甚至100％，这几年完全没涨啊，凭什么污人清白？谁说深圳买不起，一定在瞎扯。

他们说得好有道理，我顿时脸红了起来。

还是年过半百的宋富贵有经验，他说：

小心他们像郭敬明，跳起来打你膝盖。

1

这一次，我们把南京转了一遍。比如江北，从核心区，到五桥，到老山，到研创园；比如栖霞区，从燕子矶，迈皋桥，仙林，到仙林湖；比如宇宙中心，从河西北，到河西中，再到河西南、鱼嘴；比如最热的南部新城，大校场，软件谷，赛虹桥；以及非常成熟的江宁，从两湖，方山、麒麟，到江宁滨江。虽然我已经做好了充足的心理准备，甚至下血本租了一辆豪华感十足的迈腾，但是最终还是被南京市场“侮辱”了一番，想哭。相比于疯狂暴热的合肥，南京劲儿不大，但是持续性极强。在大校场，保安小哥说没有预约，你不能看房；在河西，没有600万的验资，我都不配看样板间；在江北、燕子矶，销售会把我拉到一个“摇号群”。最狠的一次，在燕子矶的一个楼盘，胖虎舔着大脸说，下次开盘麻烦通知一下，没想到面目清秀的销售姐姐，一张嘴就是触及灵魂的金句：

我哪有时间通知你？自己在群里看。

在南京最热的板块之一，南部新城-大校场，我们上午预约了，下午才能看房；销售老哥把我拉到了一个摇号群中，当天群里有100多人；除了明阅府，首付全部都是8成；金基望樾府均价突破5万2……

当我以为可以开着迈腾纵横南京，南京给了我最响亮的耳光：600万，至少能买20辆迈腾。

2

南京，还是这么热。

对，南京这几年一直很热，只是很少有人关注。南京不光有劲儿，还持久，这是南京最大的优点。

南京到底有多热？下面几点，可以说明一切。

一、8成首付。

放眼全国，除了合肥需要全款，只有南京是8成，就这么硬。

铁三角-河西、江核、大校场，加上河西南岸、鼓楼滨江的个别楼盘，没有8成首付，你想都不用想。

鼓楼滨江，江望润府4万，首付8成，验资453万。

河西，葛洲坝中国府6万4，首付八成，日光。

河西，苏宁檀悦，5万，八成首付、验资600万。

江核，2020年南京中签率最低的10个楼盘，6个在江核。

江核，扬子江金茂悦，八成首付、验资220万，中签率仅1.8％。

江核，隧道口的启迪水木滨江，验资245万，综合中签率7％。

大校场，云澜尚府精装4万5，加包3500，首付8成，验资300万。

二、到处精装包。

我给大家看张图，也许更为清晰。

南京限价大致分3等，我举个栗子，江宁-方山的伟星万科四季光年，毛坯限价24300，简装26300，精装27800。

三、2020开年抢房。

燕子矶非常典型，万科要抢，佳兆业首付5变6。

万科燕语光年，一次260套，首付5成，简装3万4，带包3万55，1547组报名，中签率16.8％；二次108套，960组报名，中签率11.3％。

佳兆业燕然居，首付5改6，选房当天要付首付。但是之前，1月首开4栋260套房，34100，只需要首付5成，863组摇号，当天卖完。

3

开头已经说了，南京一直很热。根本不是2020年才热，前几年一直非常热。这是南京2020年中签率最低的10个楼盘，最低的中签率仅有1.8％，不到2％，将近1万人去抢不到200套房，这种情况，18年的成都不过如此，20年的杭州也不过如此。

我给大家举个例子：2017年：

11月，河西10家楼盘，3200套房源，上万人摇号，有人提前连夜排队，黄牛排队炒到了1500一夜，最低验资180万到430万，最低首付全都在8成，有一家甚至要求认购当天付清首付……

2018年：

6月，河西四大楼盘保利天悦、海悦名都、升龙天汇、仁恒绿洲新岛，8成首付万人抢房，最低中签率仅有5.8％。海悦名都最为热门，中签率为5.8％；保利天悦的中签率最高，为10.4％。

2019年更猛：

5月，燕子矶的保利国际社区，186套、1400组报名；6月，江北四盘齐开，2.5万人抢2600套房源，中签率不到10％；11月，4家楼盘，近万人冒雨赶去买房，中海燕矶听潮236套、吸引了1100多组；江北核心区的江与城，中签率仅有5％。

恐怖吗？

4

南京这么热，最核心的原因有3个：1、倒挂。2、购买力。3、房荒。

倒挂是一道数学题。不用多讲，你去南京任何一个楼盘，任何一个公众号，任何一个公开的信息，都能查到类似的案例。这一点，不用我去多讲。我要讲的是后两条。第一、购买力。南京不像北上深杭，每年40万＋新增落户，极强的购买力。南京呢，每年仅有8万，分配到建邺、鼓楼、江宁、栖霞、秦淮、浦口，不到2万人，能产生多少购买力？但是，南京本地的购买力非常强劲。大校场，除了金地、华夏中心有105的小户型，主力户型全是130-170，甚至金基、华夏还有200多大户型。

我算了一下，中间数4万6，户型150平，总价690万，8成首付至少500万＋，这可不是一个小数。河西更不用说了，单单是验资500万，就足以这个片区的购买力。很多大户型动辄都是在200平以上，单价5万5，还有精装包，很多总价都在900万以上，首付至少700万。第二、房荒。比如月牙湖，新房极为稀缺，最近2年仅出让了2幅地块，新房仅有钟山峰景，周边又有大量的主城改善人群，供需十分紧张。比如江北核心区，抢不到的扬子江金茂悦暂时封盘，江核仅剩长江时代1314、长江时代1516等数个楼盘，但是却要面对全国各地的投资客，哪怕再多的供地、新盘，也根本不够抢。再比如江宁的百家湖，只有金隅紫京云筑，比上次单价提高了至少2000。

5

2021年，南京市场有3条非常隐秘的逻辑线：第一、限价不断被突破。

18、19年，河西中、河西南限价基本在5万以下，华润鱼嘴府甚至只有4万，但是20年开始，葛洲坝南京中国府彻底突破6万，达到6万4，这是整个河西、也是南京的地王，如今限价被彻底打破，这是一个非常积极的信号。

河西，从此前个别5万＋到普遍5.5万＋，加上精装包，实际6万。南部新城，起步4.5万＋，随着金基入市，最高价突破5万2。鼓楼滨江，从3.9万／㎡，直接站上4.6万（4万1＋5000），首付8成。

同样限价被打破的，还有河西南岸、大校场、燕子矶、上秦淮、江核等，这些片区未来还是要涨、还是要抢。第二、楼面价不断提高。2020年，南京总共有11个板块新创地王：

城东新高：华发G05，楼面价28921；江心洲新高：中南＆江苏水利G06，楼面价35274；江宁滨江新高：蓝光G08，楼面价11351；仙林湖新高：栖霞建设G16，楼面价27142；江北核心区新高：新希望G20，楼面价：23556；江宁上秦淮新高：孔雀城G81，楼面价21309；栖霞山新高：路劲G66，楼面价16460。

比如河西南岸，老盘-龙湖天钜和中海城南公馆，之前精装价仅有3万2到3万6，在售楼盘彰泰·观南府，稍微提高了点，3万6到3万7，硬气了点，只有108套，首付3改8，买包首付5成，不买包8成。板块内，金基拿下最高楼面价，毛坯限价38000，加包至少突破4万1。第三、地市都涨疯了。南京都市圈一出来，六合、马鞍山、高淳彻底升温。六合最高价，华润已经接近2万，均价也在1万5-1万9不等。南京的江宁滨江、桥林、正方新城、高新桥北，怎么想？高淳的新房市场开始回暖，年后一个月里，很多楼盘的周末接待客户60组，热门楼盘1个月卖出200套。

6

对于南京，我是极为慎重的。

早在南京调研之前，年前年后，我就写下了两篇稿子作为预热，最核心的观点就是，我看好南京。

这一次出差调研，也不例外，我也下了一番笨功夫：

1、我们在南京调研4天，把南京80％的板块看了一遍；

2、因为出差时间有限，我凌晨5点去桥北高新看界面；

3、对于南京之前的市场，我整理了上万字的市场资料；

4、我花了2天时间，自己画了一张南京的板块、楼盘图；

手工绘制南京板块、楼盘：

凌晨5点开车去高新桥北：

累吗？当然，要不然我发际线一点点后撤。如果我只是一个外地人，最直观的印象去看南京的话，南京是一定非常非常热的，我一定会给你举出大量的例子，去证明南京不好买。

比如河西验资需要600万，比如大校场楼盘需要预约才能看，比如燕子矶的嫣然居首付5变6，比如江北的很多楼盘首付8成。

对不对，我能给你举出很多例子，写下很多骚话。但是我不想，因为南京的市场远比这更复杂一点，南京的楼市逻辑远比这复杂，肯定不是万人摇、限价盘，几个词就能简单粗暴的概括。

7

南京完全可以买。虽然我没有600万，虽然我凑不齐8成首付，但是宁愿坐在迈腾车里哭，也不愿让销售侮辱我。

1、摇摇乐。不过要分开，江核、五桥、燕子矶、河西南岸、新玄武，投资没有问题，新区＋3万；河西、南部新城、鼓楼滨江，自住为主，上百万＋8成首付，压力不小。

2、首付3成非常重要。比如江核，都知道长江时代、金茂悦好，但是非常难摇，首付至少5成-8成，如果大华锦绣和樾能首付3成，如果正荣润棠府可以不买包，如果顶底可以3成首付，买啊。

3、拥江发展，从秦淮河到长江。江北确实牛逼，我们也非常推荐，但是讨论2个题外话，一是炒房客这么多，会不会透支？配套、CBD、500米地标还没影；二是老山一挡，江北东西仅有5公里，不像杭州有世纪新城的纵深，是不是太狭长了？

4、南京账面房价3-5-8，实际房价2-4-6-9。对，因为二手房才是最真实的市场，新房至少倒挂5000-1万4，房价至少加1万。

5、南京落户门槛很低，本科可以直接落户，但是只能作为无房摇号。这个不展开，有风险。6、南京未来一定看涨，一是限价，二是购买力，三是房荒，四是不断放开的门槛，进来的人越拉越多，没办法。7、南京最大的对手，一是苏州，二是杭州。苏州嘛，实力很强、颜值又高，非常能打；杭州嘛，阿里、海康威视、吉利，这几个标签放那，南京还是差点，苏宁、雨润就不说了，途牛名气太小了。

我看了一眼，南京、合肥回来后，我又秃然了不少。百夫长的圈子很纯粹，就是做一个全国调研的地产狗，不偷懒，不走捷径，老一套，笨办法，来圈子里，你说，下一个咱去哪？

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