上海楼市:当你掌握了这些“买房逻辑”,怎么买都稳赚不赔!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，买房的如何选城市呢？上车进不去大上海，去其他城市的话情况会好点吗？

回答：今天教大家一个买房选城市的逻辑，学会了你就一定稳赚不赔。一线城市买房很稳，相当于蓝筹股。只要有耐心一定能创新高，所以上车最重要。

部分二线城市也不错。省会、副中心城市、东南的二线城市，都相当于成长股，价值不会出错，但选对才有收获。

而三四线城市，特别是出了长三角、大湾区的三四线城市，相当于“垃圾股”。可能会一飞冲天，但最终还是会一地鸡毛。

买房选城市，挤进一线最理想，持有热点二线也不错，非热点的三四线要尽快脱手。现在全国楼市，不但城市在分化，同一城市的板块也在分化。

无论是投资还是刚需自住，要么选自住改善，要么选学区价值。无论是牛市熊市，只有最核心的地段和产品，才能带你穿越周期，一路高歌。

提问  :曾叔麻烦解惑， 我和老公都有上海户口，自住上大一套，手上另一套学区房。今年九月份要入学，想入学后置换一套次新房。预算600万。但是明年11月底才满五，且我们入学用掉了一个学额很怕不好卖。想换大虹桥的南翔或者江桥，预算600万买南翔三房的次新地铁房好像不够，提升额度有点紧张。买江桥又不知道有没有合意的三房，毕竟江桥界面听说不太好，嘉定买房单位有福利60万补贴，条件是房子要持有十年，考虑以后可能还会自住，所以想买套好点的。想听下您有什么建议？

回答: 建议入学后置换次新房，可以买南翔，下阶段还有红利，合适的新房总有的，可以慢慢挑，慢慢买。嘉定如果有补贴，买品质好一点的，直接长持，也问题不大。

提问：亲爱的曾叔，坐标上海，工作在陆家嘴，想买预算350w以内的房子作为婚房，通勤1个小时以内，目前看了普陀桃浦二村，11号线桃浦新村附近，85两房；唐镇毕加索小镇一期60平一房，有福山分校学区；新房四季都会二期，85平三房，400w+，略高于预算；北蔡锦博苑55平带阁楼；估计等小孩上学要8.9年以后了，未来很有可能学区划片，学区政策变化也很快，请问该如何选筹？？有没有比较好的建议

回答：相对来说，北蔡和唐镇不错，一个是有区位优势，一个是学区优势，到陆家嘴都可以通达。桃浦就放弃吧。如果你能接受小户型的话，那还可以考虑杨思、三林、康桥、御桥，这些地方。

提问:曾叔你好，请教唐镇融创金融城，川沙陆家嘴锦绣观澜，外高桥阳明花园，哪边增值潜力更大？谢谢啦！

回答 : 融创金融城受到张江的辐射是最大的，建议重点考虑。

提问：曾叔你好，请问上海哪些板块的房子未来升值潜力比较大呢？预算600W左右，纯投资用途~

回答：600万纯投资我比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东、御桥和康桥。另外带学区的次新二三房也是可以考虑的。

提问：曾叔，您好，我目前情况和需求如下：80后三口之家目前住在普陀中远两湾城155平方三房，父母也住同小区两房，互相可以照顾。今年9月起小孩准备上一年级，将入学小区对口的中远实验学校（普陀没有特别好的学校，以前买的时候也没特别考虑，哎）。最近一直考虑想置换房子，一方面想再改善下地段 ，二是考虑负点债和抗通涨 ，三是看看是否需要规划下未来学区（今年已经一年级了 到初中还有5年 时间比较尴尬），预算1600-1800，目前主要在考虑附近的长寿路沿线以南的一些小区，或汉中路以及 恒通东路附近的小区，考虑这些地区一方面是上班工作出行方便（工作区域杨浦近虹口），另一方面离中远两湾的父母也还是不远，烦您看看有推荐的盘否？或者您的思路和建议方向是？感谢

回答：普陀的确不是教育强区，但你的孩子已经一年级了，要买只能买初中学区房。上海的初中学区房户籍对口的只有浦东和闵行。所以如果你要兼顾学区的话只能考虑浦东一带，距离中远两湾城还是比较远的，但地铁还是能到的。

因为要考虑学区，所以我建议你考虑下几个初中强校，建平西、建平实验、上实东，这些在浦东公办里都不错的，所以你可以考虑的板块就在梅园、源深、金桥和碧云这里一带，你这个预算我看了基本应该买个三房甚至四房没什么大问题。

提问：曾老师你好，请问一下总体预算370w-410w，单身女，诉求自住+有一定投资价值，陆家嘴附近工作，交通方便或者居住舒服符合其中一个条件即可，有推荐的板块和楼盘吗，谢谢。

回答：我们一般不建议买老破小，升值差，居住属性也不好，除非带强力学区。我建议你这个预算买外环外新一点的房子，可以考虑康桥、周浦、航头、川沙、高行、曹路一带，有可能可以买到小三房，将来卖出流动性会好一些。

提问：曾叔，请问下关于学区房的问题。娃现在在长宁被统筹到菜小上小学,今年下半年上三年级. 因为长宁是摇号,所以想初中买个学区房挂户口. 看了一圈,浦东进才北建平西, 但是担心是否三年后会划片,到时候老破挂户口的房子会不好出手. 所以请问下两个问题. 1.我这种情况建议买初中学区房么？2.如果要买的话，是否可以再等一段时间出手，现在学区房的热度刚上来，价格感觉有点偏高。

回答：建议买，浦东划片的话，因为整个区太大，不太可能整个区划片。今年学区房的确涨过一波了，但它涨上去很难跌下来。另外浦东户籍对口也看入户时间的，你孩子不小了可以考虑买了。除了建平西，浦东还有一些其他初中或者九年一贯制的初中也不错，可以综合考虑。

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