重构央企地产

  3月15日，周政向大悦城控股（000031.SZ）董事会递交了辞职信。三年董事长任期，他只呆了一年。离60岁退休，他还有两年。

  他是中粮集团体系的老兵，光在管理岗位上就将近30年。但他的职业生涯里，大悦城是他最显著的标签，他执掌了将近13年。

  周政“突然”告别大悦城，在业界引起了不小的关注。不仅仅是因他官至中粮集团党组成员、副总裁，更多是为了大悦城——这个深受年轻人喜爱的商业地产IP。

  在主政大悦城期间，力推中粮旗下两大地产平台合并，实现住宅加商业联动，并进一步推进央企混改。

  大悦城控股重组的两年，其功过自有人评说。但周政锐意改革的精神，一时成为央企地产商的风向标。

  相比恒大、碧桂园、融创在规模上“高歌猛进”，央企地产商整体偏于稳健，甚至是保守，坚持自己在买地、投资、融资方面的“纪律性”。与民企地产商不同，央企的掌舵者，更像像手持“金饭碗”的职业经理人，他们求稳。

  但在16万亿的赛道里，讲求的是市场竞争法则。在“三道红线”下，拥有资金、资源、融资、协同优势的央企们，迎来最佳的机遇。

  一场央企地产重构的大幕已经悄然拉开。

  央企“换帅”记

  由伟是周政的接替者。

  目前，他出任大悦城地产（0207.HK）董事长、大悦城控股的非执行董事，后者是前者的母公司。而周政继续在中粮集团任职，分管主粮板块、大宗商品业务等业务。

  从职业路径上来说，这是央企高管退休前最好的安排。而在民企里，能在老东家干到退休，是人生莫大的幸福，如弘阳地产何捷、金科股份蒋思海等。

  四个月前，中铁建地产集团董事长吴仕岩功成身退。他将“山花烂漫，喜悦人间”这句话，作为与同事的临别赠言。此前13年里，他带领中铁建地产的团队冲破千亿，跻身中等房企之列，成绩有目共睹。

  像吴仕岩这样到年龄退休的人，还有招商蛇口孙承铭。当年，他带领公司实施无先例重大重组之后，就担任招商蛇口第一任董事长，这一当就超过了14年；直至2019年8月，他才交棒给搭档已久的许永军。

  据业内人士透露，年满60岁的保利发展董事长宋广菊，也正在在筹划退休事宜。

  除了因年龄因素正常退休以外，大部分的地产央企领导，都会历经中途落幕、职位调整的关卡，自然少了几分“事了拂衣去”的淡然。

  去年4月，在葛洲坝地产中，信奉“行者当常至”、力推“5G科技”产品的何金钢，离开了担任12年之久的董事长之位，被调回葛洲坝集团任职。他的位置，由此前负责葛洲坝电力的桂桐生接任。

  与许永军同岁、同在鹏城深圳的王祥明，则在2019年底接下了唐勇的担子，掌管华润置地，由此开启新一轮的战略、架构调整。而唐勇从副主席转正10个月后，就匆匆结束了这段“征途”，前往执掌华润电力。

  央企人事，波云诡谲，其中更迭幅度最为频繁的，当属中交地产集团。近三年来，从孙国强到赵晖，再到李永前，集团与上市平台人员进出像走马灯，不少人成为中交系改革的“过路客”。

  每一位在央企待过的掌门人，都曾奋力挥舞过手中的指挥棒，但有的雁过留声，有的踏雪无痕；有的虽然中道隐退，但却为企业留下了进阶的基础，如周政主导了大悦城重组、孙国强助推了中交地产集团的混改等。

  而历经迁徙之后，他们的归途各有不同，除了退休、调离其他业务板块、内部换防之外，还有人下海创业。

  例如孙国强，就在知天命之年，调转了方向，加盟一家民营资产管理公司“甲乙丙资产”，从央企地产商掌门人转变成创始合伙人。像他这样的创业者，实在是少之又少，大多数是等着退休，含饴弄孙。

  乐居财经统计显示，近一年多来，16家央企地产商有一半换帅，他们离开后有四条出路，一是继续留在集团内任职；二是央企内调动；三是退休；四是下海创业。

  保守与焦虑

  聚光灯下，地产央企行走的步伐较为稳当且保守。近三年，保利发展、中海地产、华润置地都稳居在TOP10行列，排名变动不大；而招商蛇口去年也已从12位进入前十，中国金茂则保持在TOP20行列。

  求稳，有利于资产负债结构的合理把控，尤其在三条红线加持的背景下，更能凸显优势；但如此一来，也导致了他们发展增速的放缓。

  除了金茂之外，无论是保利、中海、华润、招蛇等头部房企，还是排名靠后的五矿地产，其规模增速都呈现不同程度的下滑。

  家家有本难念的经，央企们也自有他们的“焦虑”，也因此他们才会开启密集的变革。

  继大悦城完成重组、金茂引入中国平安之后，去年6月，南国置业收购了电建地产，通过“子并母”重组方式实现曲线上市；四个月后，地产圈又传出了“中国能源建设换股吸收合并葛洲坝”的消息；而今，又有中交地产合并中房集团。

  在规模诉求的驱使下，地产央企的职业经理人，就像球队中的“主教练”，必须纵览全局、合理调动资源，打赢每一场比赛。当终场哨声响起，胜负的结果呈现出来时，他们已大概知道自己的职位是否稳固。

  换言之，掌舵者们履职期间的业绩表现，往往成为了企业人事变动的“晴雨表”，

  以换帅频繁的中交地产为例，2018年9月，赵晖出任中交地产董事长，开始了大刀阔斧改革，将“总部—区域—城市”三级架构改为“总部—城市”两级架构，并开始精简机构和人员。

  然而，改革却没有立竿见影的成效。中交地产2019年年报显示，其年内实现营业总收入为140.63亿元，同比增长57.16%；但增收不增利，对应的归母净利润却仅为5.43亿元，同比下降33.01%。

  后于2019年元旦，中交地产迎回了在绿城中国镀金了五年的李永前，重新调整了方向。他试图将中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱，进入千亿房企阵营，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2021年在1000亿之上。”

  除此之外，唐勇离任华润置地的背后，存在着常被外界提及的“中年焦虑”，以及“2+X”商业模式的挑战；何金钢离任葛洲坝地产的背后，则有着如他自己所言的“成本和收益上的压力”；而李福利从五矿地产辞职之中，也难掩其规模掉队的尴尬。

  不过，就算是“稳坐钓鱼台”，近三年没有发生人事变动的地产央企，也并不代表他们无往不利；相反，其中大开大合的战略调整，并不罕见。

  最让人容易联想到的是华侨城。

  在2017-2019年段先念治理期间，华侨城经营现金流分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。为了收缩战线和优化现金流，华侨城的战略从几年前的占资源，转向了以优化现金流为核心。由此，它频繁地抛售项目，补充真金白银。

  央企们的春天

  硬币有正反两面。央企地产商的保守，未必是一件坏事，这在非同寻常的2020年就体现出来了。

  有个小故事。去年8月底，上海的一场闭门研讨会上，近20家房企投资投资部门总经理围坐一桌，交流拿地策略。一开始，大家还正经危坐，条分缕析地说出一二三点经验。随着气氛逐渐被推高，一个个开始大吐苦水。

  没有钱，巧妇也难为无米之炊。过去一年，“三道红线”压顶，民企地产圈喊穷，但央企地产商迎来新机遇。融资普遍收紧的背景下，融资优势、信用背书、协同资源都将成为央企们弯道超车的关键砝码。

  中海集团董事长颜建国表示，“我们不会为规模而做大规模，而是要求有利润地去销售，有质量地增长；我们相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快地增长。”

  低负债正是中海地产一直颇为自豪的财务指标，近四年其负债率一直在低位。2020年上半年，中海地产资产负债率59.77%，净借贷比率为32.95%，在年销售规模千亿以上房企中最低。

  事实上，央企财务杠杆普遍较低，净负债率仅30%-50%。“三道红线”一出，民企手忙脚乱降负债，央企则从容许多。

  最让民企艳羡的还是地产央企的低融资成本。据市场研究机构监测，2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%－12.38%，其中招商蛇口、保利、金茂、中海等房企以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。它们均是央企。

  有业内人士分析，在降杠杆大背景下，很多房企所面临的，根本不是去杠杆问题，而是无法获得融资。甚至，国企和民企的融资成本分化加剧。

  另一方面，央企所拥有的政府资源，也是民企所难以企及的。它们甚至无需公开拿地，直接和地方政府合作，如招商蛇口在蛇口的旧改项目、华润的深圳湾综合体运营项目等。

  背靠大树好乘凉，近年来地产央企开始绑定集团资源协同发展。例如，中海地产嫁接中建集团资源介入产城开发；招商蛇口借母公司布局港口运营的契机，抢滩邮轮产业；葛洲坝地产将依托能建集团做城市运营商。

  细论起来，地产央企基础并不弱，手中各有“王牌”：中国金茂以品质胜出，华润置地和大悦城是商业地产翘楚，华侨城的特色在文旅。

  在2021年1-2月销售榜中，地产10强中已有5席是央企，占半壁江山，未来还有谁能闯入？

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