中交地产：央企的“红线”异数

  增收不增利、股东高息借款、在央企开发商里垫底……近年来中交地产身上的标签并不阳光。在“2023年销售规模超千亿、重回央企前三“的目标路上，中交地产走的磕磕绊绊。

  现下，中交地产集团点燃了一个加速器，将中房集团注入中交地产。

  2月23日，中交地产(000736.SZ)和中房集团正式合并，同时中房集团降为三级公司，此后不再由集团管理，由芮捷任董事长；李永前任总经理，兼任中房集团党委书记、董事长。

  据有关资料，中房集团成立于1981年1月，是中国成立最早的房地产开发企业，原名为中国房屋建设开发公司。1993年1月，更名为中国房地产开发集团公司，并组建中国房地产开发集团，其性质为国有独资企业。

  2010年8月，中国房地产开发集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司，成为其全资子企业。2015年11月，在中房集团完成公司制改建后，将其全部资产无偿划转至中交房地产集团有限公司。

  “中交集团下面有绿城、中房、中交、海外地产，融资公司中交鼎信，中房的人都去了中交房地产集团，只给中交地产留下个空壳。”一位接近中交地产的人士对乐居财经表示。

  2021年，中交地产的吞食计划，或许才刚刚开始。

  资产注入未完待续

  据企查查，中房集团目前共对外投资78家企业，其中与房地产相关的公司共49家。

  实际上，为减少和避免同业竞争，中交集团曾要求中交房地产将资产交给中交地产托管经营，并承诺在2021年底前，逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合。

  注入中房集团，或许只是第一步。

  乐居财经查询获悉，目前中交集团直接控股的涉房子公司有两家，即中交房地产和重庆中交丽景置业有限公司。后者成立于2002年4月，注册资本1.1亿元，对外投资6家房地产企业，包括天津中交置地有限公司、中交（汕头市）置地有限公司等。

  集团主要地产平台中交房地产，直接控股的涉房子公司有三家，包括中房集团，中交地产以及北京致平房地产开发有限公司（以下简称“北京致平“）。据了解，北京致平成立于2020年2月，注册资本19亿元，持股15%，剩余股权由世茂、绿城双方各持42.5%。

  2020上半年，中交房地产的存货达到了2604亿元，同比增长15.6%；合同负债（包括预收款)达到1004亿元，同比增长31%。

  如果中交房地产将货量陆续并入上市公司，中交地产将迎“规模释放年”。

  有了这份底气，李永前重回中交地产并接任总裁时，提出了“复制绿城中国、创新中交地产”的路线，并制定了“2023年远在千亿之上”的销售目标，喊出冲刺“央企前三”的口号。

  母集团扶持是一方面，中交地产自身也做出了努力。2019年销售额同比大幅增长97.53%至293.87亿元，但仅完成了既定目标的83.96%。

  在央企开发商的比拼中，中交地产还是垫底。

  2020年，中交地产的拿地节奏明显加快，前三季度的土地购置总价款460.5亿元，权益价款227.9亿元，基本是2019年全年的两倍。2020年最后一个月，中交地产又在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5度拿地，累计金额超过43亿元。

  2021年开年，中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地

  2020全年的销售额至今尚未公布。据其2020年三季报，中交地产在2020年1～9月实现全口径签约销售金额300.63亿元，权益口径签约销售金额196.84亿元。

  偿债承压连踩“红线”

  有着央企背景的中交地产，在融资上占有优势。其在去年8月5日发行的一笔为期5年的7亿元公司债，票面利率仅3.8%。从其存量债券来看，最高利率也仅为6.3%。

  追求全速发展的中交地产，需要更多的资金来支撑。在发展速度加快的同时，中交地产的负债压力也在增加。截至2020上半年末期，中交地产的净负债率为238.86%。从2016年开始，其剔除预收款之后的资产负债率便已超过80%，踩中“三条红线”中的两条。

  从最新财报数据来看，目前央企地产商中，保利地产、招商蛇口、五矿地产、华侨城A、华润置地、中海地产的净负债率小于100%、踢除预收款的资产负债率小于70%、现金短债比大于1倍，未踩“红线“；中国金茂、大悦城控股仅踩中一条“红线”。相较而言，中交地产在央企中踩线最多。

  据2020中报，中交地产的经营性现金流缺口高达96.85亿元，同比暴跌162.57%；筹资性现金流为160.17亿元，同比暴涨6倍，可见其更多的是依赖融资维持经营。

  2021年1月末，中交地产的借款余额为586.75亿元。在中交地产2021年度的新增借款中，银行贷款占据主力地位。2021年1月，中交地产银行贷款新增净额为67.93亿元，占2019年末净资产的108.49%。此外，信托计划等新增净额9亿元，其它借款新增净额1.39亿元。

  作为中交地产的控股股东，中交地产集团也给予了中交地产一些“关照”。2020年12月30日，中交地产表示，将根据现有经营需要，向中交地产集团申请借款20亿元，期限1年，年利率不超过10%。十多天后，中交地产又发布公告，拟向中交地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款利率不超过10%。这一利率水平，不仅高于境内平均融资成本，甚至超过部分境外美元债。

  除了向关联方借款，中交地产还多次从信托渠道寻求帮助。2020上半年，其信托融资的比例超过了30%。据中交地产最新发布的新增借款公告，2020年前10个月，公司累计新增借款316.96亿元，占2019年末净资产比例的506.25%。其中，信托计划等新增净额163.81亿元，占2019年末净资产的261.63%，相较2019年末的8亿元增加20倍。

  除自身已有债务之外，中交地产还有隐形的债务风险需要把控。据披露，中交地产在2020年累计新增担保金额约为26.28亿元，占2019年末净资产的比例为41.97%，总担保余额为106.78亿元，占2019年末净资产的169.7%。

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