中交地产营收增57%高溢价拿地扩规模 欲返“央企前三”加码轻资产代建业务

  “2019年完成200亿元销售额，三年内做到500亿元，五年做到1000亿元。”声称要进入“央企前三”的中交地产股份有限公司（SZ.000736，下称“中交地产”）自去年开始提速拿地，并尝试通过“轻资产”代建业务找到新的突破口。

  2020年以来，中交地产提速拿地，持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等七个城市，累计花费逾103亿元，平均每9天便将一宗地块收入囊中。

  年报显示，2019年，中交地产销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍。根据中交地产披露的2019年年度报告显示，2019年，中交地产实现签约销售额293.9亿元，同比增长97.5%；实现销售面积188.5万平方米，同比增长52.8%；销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。期内，实现营收140.63亿元，较上年同期增长57.16%；利润总额17.91亿元，较上年同期增长16.14%。

  营收上涨57%高溢价拿地扩规模

  2019年7月，李永前重回中交地产接任总裁一职，这位老将在绿城中国待了五年后，重新返回中交。提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线，喊出了“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的目标。

  2019年，中交地产销售均价大幅提升、销售规模接近翻倍。根据中交地产披露的2019年度报告显示，2019年，中交地产实现签约销售额293.9亿元，同比增长97.5%；实现销售面积188.5万平方米，同比增长52.8%；销售均价由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

  期内，实现营收140.63亿元，较上年同期增长57.16%；利润总额17.91亿元，较上年同期增长16.14%。

  不过，2019年中交地产营业成本增加，毛利率下滑，盈利能力出现疲软。年报显示，2019年中交地产土地成本49.31亿元，较2018年的20.42亿元，增长141.52%，这也是所有营业成本中增速最为明显的一项。与此同时，2019年中交地产的房地产销售额毛利率下滑超5个百分点，仅为25.01%。

  对此，中交地产表示主要原因归结为三方面，一是上年同期因同一控制下合并确认投资收益，本年无此项；二是计提资产减值准备和信用减值准备减少了当期净利润；三是受少数股东损益的影响。

  “净利润减少，说明此类企业在资源整合中，实际上效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，而后续此类整合的地产业务经营等也还是有很多压力的。”财经评论员严跃进对长江商报记者表示，整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，所以这也会对其地产业务的业绩带来冲击。

  为了“千亿目标”，中交地产大举拿地冲规模。年报显示，2019年，中交地产新增土地15宗，分别位于北京、天津、昆明、宁波、舟山、长沙、无锡、惠州、重庆、合肥、厦门，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元。

  中交地产积极拓储过程中不乏高溢价拿地案例，以去年12月竞得昆明呈贡区地块为例，溢价率就高达96%，几近翻倍，而在公司密集拿地的5月，除一宗底价成交外，其余溢价率均超40%，其规模意图明显。今年，4月8日，佛山南海竞拍出让一宗TOD地块，土地面积25.93万平方米，起拍价39亿元。在经过30余轮竞拍后，该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得，楼面价9875元/平米，溢价率35%。

  受疫情影响，今年多个城市大批土地延期出让，重点城市土地成交量同比2019年春节后的两周下降62%。一季度，中交地产抢抓机遇，开年强势扩储，连续摘得北京、重庆、郑州、温州、武汉等地9个地块，仅2月就摘得6个优质地块，平均5天摘一地，成绩显著。

  净负债率降至约84.92%

  伴随水涨船高的是中交地产的现金流压力。2019年，中交地产经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-46.12亿元，同比下滑179.56%；2019年末中交地产一年内到期的非流动负债44.71亿元，同比增长35.08%。

  不过，中交地产的负债有所下降。2016-2018年，中交地产的净负债率分别高达168.84%、164.42%、112.99%，远超行业均值。2019年，中交地产的净负债率降至约84.92%。截至2019年12月31日，中交地产短期有息负债约44.71亿元，手持货币资金约78.9亿元，完全可以覆盖短期有息负债。

  与此同时，积极开展融资。3月26日，中交房地产紧抓“政策窗口”，于银行间市场成功发行规模10亿元的2020年第一期永续中票，发行利率处于同行业同期的良好水平，创下成立以来的最好纪录。

  在房地产金融形势持续趋紧、资金成本持续上涨及疫情影响下，中交房地产一季度计划融资提款112亿元，实际提款128.6亿元，较计划数增长14.8%，较强的信用水平得到资本市场的高度认可。2020年4月8日，中交地产发布公告，2020年前三月累计新增借款88.48亿元，占2019年末净资产141.31%。

  严跃进认为，从房企融资的角度看，近期压力较大，那么房企还是需要积极进行降价促销的；另外从产品品牌的角度看，中交地产需要在此类品牌打造上持续发力。

  中交地产的夙愿是进入“央企前三”，在“央企前三”的目标压力下，中交地产进行了密集的人事调整。

  近几年来，中交地产都在进行频繁的人事调整，涉及董事长、总经理、党委书记、董事、副总经理等多个重要职位。去年9月，中交地产董事会还进行过一轮“大换血”，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，“推进房地产板块重组整合工作”被解释为人事变动的主要原因。

  严跃进认为，对于中交地产来说，此类管理层的调整，也说明希望提振地产业务和业绩。尤其是从央企发展的角度看，中交地产本身是需要有很多创新内容的。而类似董事长等职务调整，一方面是为了导入原有中交投资的管理资源，另外也是希望未来业务结构更加夯实。

  入局轻资产代建业务寻求突破

  房地产作为重资产行业今年愈加向轻资产转型，越来越多的房企入局投入低、收益高、合作灵活的代建业务。

  回到中交地产后，李永前大刀阔斧开展改革，提出“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

  2020年1月，由中交地产100%控股的北京联合置业与惠州市惠燃实业发展有限公司、中食冷冻仓储（广州）有限公司签订项目委托管理服务协议，中交地产的代建业务开始“小试牛刀”。2020年3月13日，北京联合置业更名中交房地产管理集团。中交地产表示，此次更名是中交地产“六个一工程”战略落地的重要举措，对于中交地产轻资产板块新航道业务开拓有重要意义，标志着中交地产轻资产代建业务顺利起锚通航。

  在外界看来，背靠央企巨头中交集团，中交地产在代建领域具有独特的优势。一方面，中交地产具备良好的政府合作平台，资源优势明显；另一方面，依赖央企背书，中交地产可以联合资金方为中小房企做资本代建，而资本代建尚处于探索及创新阶段，还是一片蓝海。中交地产的企业性质赋予了稳健运营、规范管理和良好资信条件的优势，未来如果能够与相关资本方联合起来结成联合体来开展资本代建，解决中小房企所急需的资金问题，则会成为市场拓展的利器，或能如愿加快形成一定的规模。

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