房地产行业洗牌持续!一大波央企开始变卖地产项目……

近期，房地产行业产权转让项目明显增多。北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有23个，其中，央企转让地产项目股权项目19个，占比近八成。

值得一提的是，上述19个央企项目出资人，包括招商局、华侨城、中化集团、中信集团、中国电建、新兴际华集团等，转让项目大多处于亏损、资不抵债状态。其中，主业为房地产的央企旗下公司转让项目频繁。

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10家央企密集转让地产项目股权

据北京产权交易所公开信息梳理统计，前10个月央企转让旗下地产项目数量共有15个（其中：2月2个，3月1个，5月3个，7月1个，9月6个，10月2个），对比发现，11月单月转让的地产项目数量明显超过前10个月之和，呈加快之势。

具体来看，11月份，涉央企19个转让项目中，华侨城集团、中化集团旗下各4个，招商局集团、中国电建、中航工业旗下各2个，中信集团、光大集团、中机建设、中交集团、新兴际华旗下1个。共计10家央企密集转让房地产项目股权。

其中，11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司51％股权，转让底价仅为1万元。这是什么概念？1万元在很多城市连1平米的住宅都买不到，现在却有机会买下一家公司的一半股权。

截图来源：北京产权交易所

财报显示，2019年，河北际华润泽物业服务有限责任公司营收947.41万元，净利润亏损210.0万，所有者权益-90.05万元；2020年10月31日财报显示，标的公司虽然盈利43.65万元，所有者权益-46.4万元。

另外，还有一些央企转让项目也是处于亏损、资不抵债的状态。

招商局集团旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后转让两个房地产项目，分别为深圳市太子湾商储置业有限公司100％股权及23800万元债权和深圳市商启置业有限公司49％股权，转让底价分别为109816.45万元和260164万元，这两家标的公司均为亏损状态。

华侨城集团旗下华侨城也于11月3日和11月6日先后转让两个房地产项目，分别为武汉天创置业有限公司30％股权及相关债权和温州华侨城投资发展有限公司51％股权，转让底价分别为197739.1699万元和27054万元。这两家标的公司也均亏损。

中化集团旗下中国金茂更是先后3次转让子公司房地产项目股权，11月4日挂牌转让青岛方靖置业有限公司100％股权及500万元债权，转让底价为4007.72万元；11月11日挂牌转让常州龙茂房地产开发有限公司45％股权，转让底价为86609.97万元；11月13日挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51％股权，转让底价为52556万元。这3家标的公司同样均为亏损状态。

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央企密集转让地产项目，背后有何深意？

对于房企股权转让信息暴增的原因，业内人士认为，主要是融资环境收紧，三道红线的出台。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，直接影响房企的融资规模，降负债成为企业较为棘手问题；抛售资产可以快速回笼资金，能快速降低负债；央企转让股权不仅能快速降低负债，还能加强公司的现金流。

另外，专家分析，央企密集转让地产项目股权与国资委之前发布“退房令”有关。

据此前华夏时报报道，国家为了调控房价，向多家央企发出了退房令，其中包括中石化，联通等，再加上其他大大小小的央企，总共有78家。

央企退出房地产行业，也是国家调控的主要措施落地。

被问及央企密集转让旗下房地产项目股权时，谢逸枫表示，央企退房令对央企自身的发展是一件好事情，集中精力干好自己的主业。

需要说明的是，监管部门对于国企负债率的要求越发明确。因此，“央企将放弃之前进展不佳、预计效益不好的业务，包括房地产，未来房企股权转让的现象将继续增加。”刘兴国称，房企股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。股权转让信息公布较为频繁的房企主要有华侨城、招商和金茂这三家央企，这几家企业本身经营倾向于稳健保守，并非行业内的高杠杆企业，积极出售股权主要是为了响应监管要求。

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多个业内人士：

未来地产转让项目或将继续增加

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业内人士看来，股权转让潮的出现，是行业资金压力的体现，规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。预计行业洗牌将会持续，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业集中度将进一步提升，同时，房企也将放弃之前广撒网模式的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。

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专家认为，新规下，房企融资规模明显受限，资本扶持的力量将会减弱，行业要更加注重自身创造现金流的能力，精细化运营。房企战略需面临调整，调整初期转让地产项目股权必然增加。在融资环境收紧下，多元化的发展战略将会调整，要摒弃资不抵债的项目，降低公司成本，求得公司的长远发展。

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专家进认为，后续央企转让旗下地产项目会增加，现金为王，这也都是为了缓解资金压力。转让以后，到明年新项目投资也不会太被动。

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专家预计，在“退房令”和“三道红线”融资监管新规环境下，未来地产转让项目或继续增加。

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