“菜中学霸”的春天来了 上海学区房要凉凉了？

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经济观察网 记者 丁文婷 “侬家闺女的春天要来了。”3月16日晚上，老余收到了朋友的微信。

“是菜中学霸的春天来了。”老余心情复杂地向朋友解释，“这步棋可能走错了。”老余心想。

老余的女儿是公认的“菜小学霸”，两年前，女儿所在的小学获得了区里一所“名校”2个推优名额。当时在年级排名第二的女儿可以选择去该所名校或者是去家里对口的普通初中就读。在“鸡头”还是“凤身”的选择中，老余全家最终选了“名校”。

“考虑过跟不上或者压力太大，但还是想让女儿接受更好的教育，获得更优质的教育资源”，即使不得不在学校旁租房，老余仍然忍不住时常暗喜“女儿给我省了一套初中学区房”！

然而，这样的喜悦心情被上海中考改革的消息打乱了。3月16日，上海市教委正式公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，规定从2022年开始，上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%以上，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。与改革前的15%相比，名额分配比例扩大，而高中自主招生和统一考试招生录取比例被进一步压缩。

“统一招生，即’裸考’更难了。”老余表示，分配到名校的名额竞争也会更加激烈，“牛蛙”们继续内卷，教学质量一般甚至较差的中学能够按照人口基数的原则获得更多升入重点高中的名额。

“菜中学霸们的春天来了。无论你在什么学校，只要你能排名前列，你就有机会获得本区最好的市重点高中的入场券。”老余无不懊悔，如果当时不折腾到名校，而是选择就读对口的菜中，那么获得名额分配的几率将大大增加，女儿中考的压力也会小很多。

相比老余女儿的“推优”入学，更为普遍的通往优质初中的办法是购买对口的学区房，这也意味着更大的成本与焦虑。

自从有学区概念开始，上海市的教育资源就与房子这件不动产牢牢挂钩，学区房一度成为了竞相追逐的对象。“买的不是房子本身，买的是一张进入重点小学、初中乃至重点高中的入场券。”一位买了学区房的家长一语道买房的目的。

而此次中考改革提出的“名额分配综合评价录取”，意味着重点高中教育资源将更加均衡地分配，各初中都可以相对公平地获得就读优质高中机会。学区房将不再是通往优质高中甚至大学的通行证。毫无疑问，这场中考改革的号角声传导到楼市，也将给上海过热的学区房市场带来一场“地震”。

几家欢愁

消息传来，王琪夫妇几乎松了一口气。尽管还没有想清楚是否仍要购买初中学区房，但至少这事没这么紧张和迫在眉睫了。王琪表示，从去年11月份开始，他们就马不停蹄地辗转浦东、浦西看房。女儿才上一年级，但王琪仍旧感觉紧迫，“小学学区房要提前一两年购买，初中提前3-4年比较保险”。

更大的压力来自于飞涨的学区房价格，王琪夫妇担心，再不买就买不起了，女儿现在读的小学是区里一梯队的，但初中是一所普通中学。去年12月份，眼睁睁看着亲戚家的小区从单价不超过7万涨价到11万，王琪夫妇坐不住了。

最焦虑的时候，他们从学区较好的浦西来到浦东的前滩，为了让女儿初中能对口华师大二附中，差点以18万一平方米的单价拿下前滩一户“鸽子笼”户型。“最后因为1500万的房子几乎没法住人才放弃，现在想想，幸好没买。”

克而瑞数据库监测的数据显示，去年学区房炒作较多的前滩所在的大三林板块，2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%，远超上海市全年新建商品住宅2.5%的涨幅。而前滩的二手房更是价格倒挂到单价18万元以上，有些小户型每平方米单价超过20万元。

同样观望学区房许久的陆女士则果断放弃了买房。她现居小区对口的小学是闵行区一梯队，但初中不尽如人意。原本考虑置换对口双学区的房子，政策出台后，她改了主意。

“置换太麻烦了，而且牛小+菜中才会是最给力的组合。”陆女士说，“现在初升高不像过往那样，好的高中名额都被优质初中包揽了，现在去拼一套初中学区房是没有意义的。何况教育资源公平化趋势越来越显著，未来学区的概念肯定越来越淡。”陆女士对此深信不疑。

相比还没出手的幸运儿们，刚刚购买了学区房的江珊陷入了担忧。自嘲“高位接盘”的她经不住中介的劝说，2月份花费近400万元购买了一户建筑面积不到40平方米的“老破小”。房子对口的小学并不算优秀，初中却对口了区内一梯队的中学，尽管江珊的女儿才上二年级，她仍未雨绸缪。

政策一出，江珊不由地怀疑起买房的决定：也许会有更好的老师和教育质量，但如果不能排到名校的头部，取得分配到重点高中的名额，而自主招生和“裸考”名额缩减，意味着更加激烈的竞争。并且，随着初中学区属性的弱化，江珊更担忧房子的价值，“我的老破小是不是要砸手里了？”她自问。

闻风出逃

江珊的担忧并非个例。在闵行区从事中介工作的小朱表示，虽然没有网传的连夜降几十万那么夸张，但无论是房东的心态还是价格都在慢慢发生转变。“学区房价格’到顶了’，是不少房东的想法。”小朱说，这种心态最突出的表现在，学区房挂牌量的攀升。

小朱仍对去年年末学区房的“疯狂”记忆犹新。只要没有硬伤，一周内都被抢完，快的只需一两天。房东“惜售”态度也很明显，1月份，小朱所辖片区覆盖的2000多户，挂牌量不到20套。而现在，仅是闵行区二梯队排名第一的平南小学对口的小区，两期挂牌量接近50套。价格也明显松动了，小朱表示，“去年年底挂12、13万不谈价，现在挂牌9万还接受议价的房东并不少”。

这一点，从去年开始就为大女儿学区房着急的徐征深有体会。他自嘲自己一直在“求房”。去年10月，他开始在闵行古美、春申一代寻找合适的学区房，但几个小区挂牌量都在个位数，大部分还不诚心卖，被逼无奈，他开始往各个小区贴“购房启示”，求购一套两居室或者三居室的学区房。为显诚意，他还在后面加上“房子已经置换掉，手上有充足的现金，可随时付款”一条。

现在的徐征的焦虑感明显缓解了，春申片区的高兴花园小区挂牌量已经有93套，高兴花园对口的闵行实验小学和莘松中学都是一梯队。“不仅是对口初中学区的，双学区的房子也不再是炙手可热的香饽饽了。”徐征告诉经济观察网，今天中介还提醒他，闵行区相对来说是资源强区，如果选择双学区一梯队的房子，名额分配到校，要考虑未来孩子的竞争压力。

小朱进一步表示，关于中考改革和高中名额分配的风声这两年一直在传，只是2022年的实施时间未到，“锤子”还没落下，但已经有一些敏锐的房东不等细则出台，就嗅到了危险的气息，加上上海数月来频繁的调控政策，年后选择挂牌降价的房东大有人在。

据了解，虽然被称作“新政”，其实早在2018年3月，上海市教委便已发布了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》，3月16日的实施办法中，对四校名额分配比例等规定，其实在2018年的文件中就有所提及，这次只是之前实施意见的配套细则。

“细则出台后，连夜降价甩卖的房东不多，但心态都变化了，毕竟随着初中学区的淡化，教育逐渐走向公平化，对学区房来说是’利空’的。”小朱表示。

在沉浮股市多年的老余看来，这和股市的道理是一样，庄家出逃前会想办法将价格和热度拉高，等接盘的人多了后就火速出逃。这也意味着急剧拉升后很可能迎接的就是一波回归。“房子重新回到居住属性，所谓学区房也回归正常，也回归理性。”老余说。

（应受访者要求，王琪、江珊、徐征为化名）

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丁文婷经济观察报记者

不动产运营报道部记者

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