中梁只要年轻人

原创 房小评 中国房评报道 今天

在“三道红线”政策出来之前，监管部门曾约谈了几家当时拿地积极的房企，想了解土地市场真实情况以及企业融资、卖房、拿地的情况。

据说，某央企开发商在前一年参加类似的约谈后，竟被暂停了一段时间的贷款。因此，这些房企都对这次约谈高度重视，谨慎应对。

房企代表们上来就哭穷喊难，一边抹眼泪一边承认错误，千言万语总结一句话：

下次不敢了，请高抬贵手。

代表中梁控股参加这次约谈的是一位年轻人，名片上的头衔却是“联席总裁”。昂首挺胸，器宇轩昂，一扫前面几位知名房企代表的窝囊样、颓废丧，目光炯炯，底气十足地回答了领导们的问题。

对于行业未来，这位年轻人表示：信心十足；对于公司融资投资情况，这位年轻人表示：没有一点问题。

从这位年轻人的眼神里，大家看出来他没有撒谎——

他是认真的！

等这位年轻人走后，一位领导查了查他的简历，生于：

1987年！

Part 1

人性

人性是什么？

著名天使投资人、产品运营专家梁宁曾在《产品思维30讲》里面表示，人性的本质其实是庸懒散贪的自然属性，或者说是动物属性，但是人类社会发展到今天，通过教育的手段，让每个人都有个社会角色，人的本性是不愿意承担社会角色义务的，只有在很大压力之下，才会按照角色行事。

这席话其实说出了一个真相，对于刚走出校园大门的年轻人来说，大家的人性是什么？

挣大钱！

这是大多数年轻人步入社会后最直接的渴求。

“中梁人五年实现3000亿，帮助高层财务自由，收入过亿；帮助中高层实现富裕之家，收入过千万；帮助中层实现住洋房开豪车，收入过百万；帮助基层有房有车……”

曾经中梁凭着一张直击人性的PPT刷屏。

中梁的HR去大学招聘的时候，上台演讲的都是那些年纪轻轻便已功成名就的副总裁、总经理们。

这些人在演讲中充满激情地分享自己获得事业和财富的故事，听得台下的年轻人们血脉贲张，纷纷投简历。最后能够被录用的，都是佼佼者。

面对员工，中梁推出了一套洞悉人性的成就共享跟投机制。

中梁各区域公司独立运营，拿地由集团授予资金，算是借款，区域自行开发回款。然后区域和集团算账，归还本金之后再缴纳约20%左右的净利润作为运营管理费，剩下的利润区域内部分配。

在三四线楼市的黄金时代，中梁虽然没有诞生刘森峰这样奖金过亿的职业经理人，但是区域高管比总部高管赚得多是常事。

赚到数千万的奖金，就那么上百个人分，连前台都能拿到十几个月的奖金。

这套制度，不仅有奖，还有罚。

低于“456”快周转标准，罚款；去化率不达标，罚款。

为了多赚利润奖金少罚款，很多项目的周转速度都快于456模式，开盘去化率达90%。

中梁控股董事长杨剑曾在例会上告诫高管们：在有些东西面前，人是经不住考验的，就要在前面的源头防止住，弃细物，才能识大体，才能抓突破。讲人性，不能讲理论。

什么叫讲人性？管分配就是讲人性，分配要分到位。

中梁的机制设计充分考虑人性，区域坚持分灶吃饭。

自负盈亏，别找集团哭。

所以，很多年轻人加入之后发现，他们多数没有前辈那么幸运。

一位从中梁离职的员工说：在阿米巴模式下，地拿贵了、产品错了、现金流无法回正了，公司就不需要我们了。

在中梁的几个月时间内，这位员工见证了公司总、项目总、常务副总、营销财务设计等条线的人，都换了遍。自己赶紧找新工作跑路。

据说，这在中梁是普遍现象，每个项目或者区域公司都是一个阿米巴组织，负责人都相当于小老板，总部和区域管头、管尾，不管过程，但是费用包干、节点考核，一旦不能达成，就要罚款。

更有甚者，算不过来账，指标完成不了自己走。

用杨剑的话来说，这叫：

不杀而自杀。

省得集团动手。

前不久，有舆论称中梁要对35岁以上的基层员工和45岁以上的管理层员工进行优化。

中梁地产相关负责人否认了这个说法，表示年龄不是淘汰的标准，能力跟不上，业绩出不来才是。

青春是用来燃烧的。即便是被裁员，被优化，也怨不得组织，中梁本就是这么一家以人性管理人的企业。

杨剑读了很多书以后，坚定了这条“人性管理”的原则，也带领中梁走出了一条不一样的快速增长之路。

Part 2

狼性

杨剑从温州起家，做到当地龙头，曾经温州每卖3套房子，就有一套是中梁的。

2012年，中梁挺过了温州民间借贷危机导致的房地产崩盘；2015年，爱读书的杨剑，从稻盛和夫的书里学来了阿米巴管理模式，中梁从此开始飞速的全国化扩张。

当时中梁给区域负责人10人左右的团队和350万的费用，让他们自己去开疆拓土，如果半年到9个月没拿到地，就解散。

这极大地激发了中梁团队的狼性，顶峰时有近千人进行投资拿地，平均3天就为中梁拿一块地，每天都有几十块地排队等着上会，中梁顿时裂变出70多个区域公司。

中梁的狼性让业内记住了中梁的名字——

不是中粮。

中梁对外狼性，对内更具狼性。

不划辖区，有时会出现8个区域去争一块地。谁有本事，有资源，有能力，都可以上。

杨剑形象地把用人策略归结为“戴好紧箍咒，去掉手脚铐”。

杨剑很看重人才的年龄，认为事业心的前提，肯定要年轻，要励志。年纪太大，没有志向，往后退了，那肯定没有事业心。

“不要以为老马识途，应该是孺子可教。中梁还是要靠后面梯队的人上来。”

在中梁的内部晋升上，如果没有培养接班人，一把手原则上不能升职；重要岗位甚至要培养“老三老四”，即三把手、四把手，才可以升职或转岗。

中梁的办公室，甚至曾挂着“只要干不死，就往死里干”的横幅。

在这样飞轮一样的模式下，大批年轻的区域总裁、副总裁自带干粮，打鸡血一样工作。

很多人认为企业人员流动性强不是好事，但是杨剑的理念中，用人就是要折腾。

“要坚持人力资源的水泵，把人才抽上来，再流下去，流下去以后再抽上来，再流下去。实现熵减，持之以恒，加大密度，要靠人才水泵，炸开人才金字塔。“

《走向共和》电视剧中，袁世凯在天津小站编练出中国第一支近代化陆军。杨剑从中提炼出了中梁练兵的思路：

用一倍的精力，压上十倍的人力，淘汰80%，留下的20%就是精英。

“剩者为王，宁愿先把人淘汰，必须保证淘汰率，必须竞争，必须要轮换起来。没有难度就没有博弈，不能受制于人。”

中梁不喜欢改变人，而是选择人。在这样高淘汰的环境中，能留下来的，都是有狼性的人。

Part 3

赌性

在中梁充分利用人性，激发狼性的时候，这家公司的赌性便也体现出来。

2016年，作为上海浙商会副会长，杨剑拜会了上海市浙江商会，当时一起出现的还有民生银行上海分行的高管。

那时候，中梁还是一家百亿级房企，杨剑透露了公司的野心：“破”中求“立”。

将旧模式淘汰出历史舞台，转变发展思路，转换盈利模式；差异化发展，做标竿房企能做而不想做的市场，做小开发商想做而没实力做的市场。

现在，我们都知道了，这就是指阿米巴模式下，对三四线城市的大规模下沉。

在行业普遍不看好的时候，中梁赌对了2016-2019年那一波长三角三四线城市楼市大爆发的行情。

同时，中梁也为此积累了非常高的负债。

2016-2017年，中梁扩张最激进的时候，净资产负债率高达1790%、339.5%。

后来为了上市，中梁突击降负债，还将拥有20个项目的浙江天剑转让给了杨剑的堂弟杨剑清。

作为浙商，杨剑人脉很广，中梁的融资渠道也很广。除了银行和发债，主要的就是信托。

中梁搭建了五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系，与非银机构中信信托、中诚信托、平安信托签署了战略合作协议。

杨剑小舅子徐亮琼的中信资本为中梁资金出力不少。现在，徐亮琼是中梁高级副总裁，上市之前已经将中信资本的股权转让。

去年，中梁地产一信托计划被投资人举报延期。后来万向信托表示，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，中梁地产均正常履约，其中债权类均正常还付本息。

这件事，再次让外界注意到，信托在中梁的融资渠道中有多重要。

因为有信托等融资渠道，中梁的平均融资利率在行业中处于较高水平，达到8.9%。

根据中梁控股的公告，预计截至2020年底的净负债率低于100%；非受限现金短债比大于1.0；剔除预收款项后的资产负债率约80%。

踩中一道红线。

中梁上市后的财务状况，看上去优化了不少。

细究起来，中梁飞速发展之后，少数股东权益一直高于归母股东权益。

截至2020年中期，中梁的少数股东权益占比达到65.12%，位列上市房企第一。

而同期少数股东所获净利润却比归母净利润要少，与权益比例不符，这种情况往往意味着存在“明股实债”的可能。

2019年及2020年上半年，中梁的经营性现金流分别净流出203.29亿元、78.55亿元。

曾经洞察人性，激励狼性，赌对行情的中梁，现在面临的是销售增速从100%降到20%甚至更低的新行情。

后续，这“三性”是否还支持中梁继续辉煌呢？

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