中梁控股：破浪1680亿

  “甚至会超过1680亿的年度目标。”

  中梁控股执行董事、首席财务官兼副总裁游思嘉在中期业绩会上很自信。对于中梁今年销售目标的达成，不仅是游思嘉，整个管理层都信心十足。在房企们纷纷将目标调低、保守前进的大环境下，中梁控股给自己设定了10%的年增长目标。在销售回暖之下，更是意欲寻求突破。

  上市一年以来，中梁控股通过对城市布局和财务结构的调整，取得了长足的发展。

  在疫情影响，交付受压之下，中梁控股依然实现了237.67亿元的营业收入，同比增加15.6%；期内净利润22.1亿元，同比增16.4%；归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元，同比增6.2%；归属股东净利润12.06亿元，同比微增0.14%。

  用3年时间就从百亿迅速踏进千亿阵营的中梁，在业界有“黑马房企”之称，在规模扩大的同时也做到了利润的并重

  90%新增土储位于二三线城市

  上半年，中梁控股实现合约销售额677亿元，同比增加6.3%。其中，在二线城市的销售占比上升到到了43.9%，三线城市为45.2%，四线城市降至10.9%。

 从2018年下半年开始，中梁控股迅速对房地产变化做出了调整，提高城市能级，回归二线及强三线。此类地区的基本面良好，市场容量大，收益有保障。从目前的销售成绩来看，成效初显，也从侧面反映出中梁在战略定位上的精准。

  通过持续的深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心等战略，中梁控股大大地提升了土储的城市能级，销售均价提升至每平方米12500元。中梁希望今年的销售均价预期达每平方米13000元，未来再逐步提升。

  充足的供货是中梁实现销售目标的基础。2020上半年，中梁控股连同其合联营公司的土地投资总额为394亿元，共获取土地56宗，总面积约740万平方米，权益比约为60%。

  截至2020年6月末，总土储超6300万平方米，总可售货值4600亿元，共计504个项目，均衡分布于23个省市。以中小型项目为主，总建面在20万平方米以下的占比达80%，有效分散了风险。

  在上半年的新增土储中，二线城市占64%，三线城市占27%，合共91%，已基本完成二线和强三线的布局。按经济区而言，长三角作为中梁的大本营，占总土储的比重为56%，其次为中西部，占比为19%，环渤海占比15%，海峡西岸占比8%，珠三角占比1%。
  接下来，中梁控股会根据自身发展和融资能力增加土地储备，着重去化及现金流。游思嘉说道：“公司计划用销售的50%-60%来做投资，不会在这个基础上特别做调升，现有的土储已经可以为明年做到增量的要求，未来会随行就市，保持合理的投资。”中梁在保持高速发展的同时不失理性。   平均融资成本下降0.5ppt   截至2020年上半年末，中梁控股的有息负债总额为528.09亿元。游思嘉笃定地说：“在同业50强里，中梁控股的有息负债水平最低，期末净负债率69.9%，处于合理可控的范围之内，未来也将持续维持在70%-80%的合理水平。”
  自2019年上市后，中梁控股打开了资本市场的通道。上半年，公司新增境外融资渠道，通过境外票据及贷款合计融资超6.7亿美元，境外与香港恒生银行完成首笔双边贷款。债务结构上，境内非银占比降低至31%，境内银行贷款占比52%，境外优先票据占比15%。  相比于2019年底，平均融资成本下降了0.5ppt至8.9%。游思嘉预计，在境内流动性和央行放水的势态之下，融资成本在今年年底还有进一步下降的空间，大概还能再下降0.5ppt。 

  本期末，中梁控股一年内到期的债务占比为42%，同比减少11个百分点。现金结余350.21亿元，与2019年底相比增加约32.2%。现金短债比1.5倍，资金流动性充裕。同时，与2019年末相比，资产总额增加14.7%至2574.14亿元，权益总额增加21.9%至254.46亿元。  未来，中梁还将会通过降低成本、改善短债比、境内非银占比等手段来优化债务结构。在流动性的管理上，中梁有着超前的规划。目前已经完成下半年到期境外债务的再融资，正在安排明年首季到期境外债务的再融资，境内到期与金额分散无集中度。  凭借着全国布局的土储、强劲增长的销售、债务结构的改善，中梁获得多家评级机构的认可。上半年，穆迪、标普、惠誉给予中梁的评级分别为“B1”、“B+”和“B+”，展望一致为“稳定”。今年2月，更获得联合国际给予BB的长期发行人评级，获得联合信用“AA+”评级，展望均为稳定。  通过不断改善产品和服务，中梁的品牌价值得到了外界的充分认可。公司在“2020中国上市公司品牌价值榜”中获“2020中国上市公司品牌价值榜新锐榜”榜首。此外，还获得上海民营企业100强第8位和新浪财经评选金麒麟港股最具成长潜力上市公司。  当下，房地产的市场分化与政策调控并存，全国化全结构模式迎来机遇。适时而变、逆势而上，中梁在奔赴目标的道路上稳健有加。

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