中梁控股,是否会成为下一个绩优股?

2019年7月16日，中梁控股在香港上市。

8月25日，上市刚满1年的中梁控股(02772.HK)举行中期业绩线上说明会，董事长及执行董事杨剑、执行董事及联席总裁陈红亮、执行董事及联席总裁李和栗、执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉共同出席。

置身于变化的时代，无论是在拿地布局，还是在财务融资等方面，中梁控股始终相信相信的力量，于不确定市场中寻找经营管理的确定性。上半年，中梁控股无惧疫情影响，财务结构持续优化，合约销售保持增长，继续聚焦二线及强三线城市，稳居行业综合实力20强。

销售增速持续稳健

区域布局显成效

中报数据显示，2020年1-6月，中梁实现全口径销售金额677亿元，同比增长6.3%；实现营业收入237.6亿元，同比增长16%；净利润22.1亿元，同比增长16.4%；股东应占核心净利润约13.08亿元，同比增长6.2%，每股盈利0.34元。同时，公司拟宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率维持40%，继续为股东创造可观回报。值得一提的是8月31日晚间，克而瑞发布1-8月房企销售排行榜，中梁控股实现全口径销售额965亿元，稳居行业top20，目前已达成全年销售目标的57.44%。

项目投资方面，中梁上半年新增项目56个，总地价约394亿元，权益占比约60%，其中二线及三线城市共占91%，分别为64%及27%。按项目金额计算，位列靠前的城市分别为：杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆及成都。克而瑞数据显示，集团2020年上半年位列《2020年1–6月中国房地产企业新增货值TOP100》第15位，充足的货值进一步为未来销售打好基础。截至6月底，中梁控股共布局504个项目，覆盖全国23个省与直辖市、149个城市，其中约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于海峡西岸。

今年以来，中梁在拿地方面继续坚定推行“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，目前已实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。受惠于城市能级的提升，报告期内，公司合约销售均价约每平米人民币12500元，同比增长18%。其中6月份，中梁合约销售均价约每平米人民币16,100元，显示集团售价稳定并呈持续向上走势，反映集团转向二线及强三线城市住宅项目的决策成效明显。

毛利率稳定在22%-25%

财务指标优化，融资成本降低

受公共卫生事件影响，企业现金流及债务情况成为了上半年外界关注重点。依托稳健的财务管理，中梁控股上半年债务结构持续优化；账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%；境内非银行借款占比下降9个百分点；净负债率为69.9%，合理可控，维持健康水平。

与此同时，中梁控股的境内外融资渠道进一步打通，目前公司境外融资拥有境外美元债券及恒生银行双边贷款；境内拥有银行贷款，包括广发银行、浦东发展银行及光大银行等多家银行金融机构的授信，以及人民币供应链及应收款ABS等多元化渠道，为后续发展提供稳定资金支援。截至2020年6月30日，中梁加权平均融资成本为8.9%，连续四年下降。对此，业绩会上，公司首席财务官及副总裁游思嘉表示，“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，我们预期集团融资成本将进一步下降”。

此外，值得一提的是，今年以来，国际评级机构向下调整多家房企评级，但中梁的债券评级依然保持稳定和一致。报告期内，穆迪、标普、惠誉分别给予中梁「B1」、「B+」及「B+」评级，展望一致为「稳定」。2月，公司更获联合评级国际给予「BB」的长期发行人评级，展望「稳定」；境内方面，获联合信用「AA+」评级，展望「稳定」。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展也同样吸引了国际大行对公司的看好目光，今年以来，中梁新增4家国际券商研究报告。1月，银河联昌看好公司强劲的合同销售及充裕的未结转收入，给予「增持」评级；3月，中信里昂首次覆盖中梁，视其为同规模股票首选,看好其高股息收益率及高增长，给予「强烈买入」评级；7月，杰富瑞首次覆盖中梁，预计2020年公司销售额将增长至人民币1750亿元，同比上升15%，给予「买入」评级，目标价8.9港元；8月，华泰香港首次覆盖中梁，表示受益于多年来在长三角地区的持续深耕，公司的估值有望得到提升，给予“买入”评级。

新高管团队首亮相

雕琢品质超越非凡

随着供需关系迈过平衡点，以及楼市调控的常态化，房价告别只涨不跌的时代，房企真正进入产品层面的同题竞争。简单来说，“房住不炒”时代，“产品力”正重拾话语权。但提高产品力并不是一件简单的事情。近年来，因产品品质而影响口碑和业绩的案例屡见不鲜，更显中梁等责任房企的弥足珍贵。

一直以来，中梁深入贯彻以人为本，在满足人民日益增长的美好生活需求上不断追求与完善。伴随企业规模迎来新阶段以及战略版图中城市能级的不断提升，今年4月，中梁在产品端适时进阶，将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。

这三大系列恰以人生三境界为对应，以构建完整客群为闭环，扩充产品系的深度故事，体现人生的三个不同境界及客户群体。其中，星海系定位于新兴阶层，安家立业的新起点，在城市为梦想奋斗的人；拾光系定位于城市中产，社会的中流砥柱，品质追求家；鎏金系定位于城市精英，新富与进阶人士，追求身份地位认同的人。

清晰的产品系列以及匠心打造的产品硬实力助力中梁获行业权威认可。今年以来，继公司苏州、西安、南昌等地的项目荣获「伦敦杰出地产大奖-2019年度建筑奖」、「国际房地产大奖（亚太区）-建筑设计类公共建筑大奖」等多项国际设计大奖后，在2020年度「美尚奖」上，「西安中梁壹号院」荣获人文气质豪宅奖，「苏州宽泰铂园」售楼处和「中梁金地西江悦」营销中心荣获空间设计专项奖。其中，「西安中梁壹号院」是中梁于西安打造的重点项目，除了荣获「人文气质豪宅奖」，还跻身「美尚奖-中国美力住宅榜TOP10」。

展望下半年，虽然外部因素仍存不确定性，但中梁仍将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展。集团将继续贯彻「开放合伙、开创平台、九全破局、共识共创」的年度主题，以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业发展，让四季心情绽放。

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