【年报洞察】这份年报,藏着恒大物业股价翻倍的秘密

原创 房小评 中国房评报道 今天

3月16日，恒大物业（6666.HK）发布了上市后的第一份年报。2020年，恒大物业实现营业收入105.09亿元，同比增长43.31%；毛利润40.06亿元，同比大增128.26%；净利润26.47亿元，同比大增184.32%；现金余额126.04亿元，同比大增1742.69%。

今天，恒大物业的股价大涨超过7%。上市三个月，恒大物业股价已经接近翻倍，并迅速被纳入恒生综合指数、恒生沪深港通大湾区综合指数，成为港股通标的。资本市场热捧恒大物业股，出发点其实很简单。恒大物业发出宣言：要成为全球规模最大的物业公司。上市之前的3年，恒大物业营收的年复合增长率是33.43%，而上市之后的2021-2023年，恒大物业整体收入的年均涨幅目标是：超过50%。物业行业如何实现持续的高成长性呢？恒大物业给了以下两个主要方法。

Part 1

麦当劳式外拓

物业行业争抢的核心是规模、市占率，恒大物业敢于喊出这个全球最大的目标，肯定是要全力去实现的。2020年，全国物业管理面积约为251亿平米，预计2024年将达到311亿平米，市场庞大，增速迅猛。而目前，十强物业公司的市占率只在10%左右。行业集中度较低，正是龙头房企的机会，也是恒大物业的机会。今年1月，恒大物业斥资15亿元收购浙江亚太酒店物业服务有限公司，新增在管面积超过8000万平米。截至2月末，恒大物业已经新增拓展在管面积1.1亿平米，完成全年目标的31%。

截至2月末，恒大物业在管面积已经达到4.13亿平米，合约面积6.79亿平米。未来三年，恒大物业在管面积复合增长率将不低于50%，也就是从规模上跟上收入的增长目标。恒大物业之所以自信能够迅速做大外拓规模，主要原因有三：有钱截至期末，恒大物业现金余额达126.04亿元。参考碧桂园服务以约50亿元收购的蓝光嘉宝，服务面积过亿。也就是说恒大物业的资金，足够用来新增2亿平米的管理面积。有人据恒大物业管理层在业绩会上透露，恒大物业组织了一支300多人的专业拓展团队，专门从住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园、城市公共服务项目等各个领域找机会，进行并购和外拓。有体系为了让外拓的物业公司，能够迅速融入，跟上品质，恒大物业建立了一套标准化运营体系，实现“麦当劳”式管理复制，确保高品质服务输出。

目前，恒大物业在全国310个主要城市，服务2792个项目。凭借资金、人才和团队的系统化复制，将实现“一拓十”的发散式扩张。当然，品牌企业收购的第三方物业质量、利润率往往没有自身高，这是行业内的常态，对此恒大有一套解决方法。首先，恒大物业并不是盲目扩张，相反在选择物业标的时有一套标准：毛利率不低于20%净利率不低于10%设有物业费单价指引同时，在收购理想标的的同时，恒大会尽快把收购物业的盈利能力，提升到与恒大物业相当的水平。恒大物业高管举了一个例子，在收购成都某物业公司后，针对其管理的社区通过科技手段减少人力支出，12月份的运营成本就下降了12.2%。现在，恒大物业的在管面积中，第三方面积占比达到了约30%，从中可以看到恒大的外拓能力有多强。当然，恒大集团本身每年数千亿近万亿的销售额，2亿平米的土地储备，将为恒大物业带来庞大的新增管理面积，这是恒大物业做全球规模最大物业公司的底气。随着今年恒大物业在管面积将突破6亿平米，以当前物业费均价测算，2021年，恒大物业管理收入将较去年同期大幅增长近70%。

Part 2

新引擎再翻倍

从年报中可以看到，2020年恒大物业的物业管理服务和社区增值服务收入都在快速增长。

2020年，社区增值服务收入更是同比增长约120.6%，占总收入的比例增长至12.03%，而非业主增值服务的占比出现了明显下滑。物业管理服务和社区增值服务，是能够随着管理面积做大持续盈利的业务，是属于未来的业务。而且，社区增值服务的毛利率很可观，2020年恒大物业社区增值服务的毛利率高达63.4%，这是物业服务未来最具潜力的一个领域。所以，恒大物业除了通过做大规模，将物业管理服务收入做大之外，对多元的社区增值服务也有着很清晰的规划。恒大物业做增值服务的一大优势，是可以依托恒大集团本身在汽车、旅游、健康等领域的多元产业格局。恒大物业的增值服务主要聚焦于以下四大业务：房产中介：恒大物业与房车宝集团全面合作，立足超3万个服务中心，深挖物业自有近千万客户资源，征战万亿规模房产交易市场；保险经纪：恒大物业将收购恒大保险经纪公司，除了代理寿险、财险、车险、游客险等产品，还将与恒大人寿等专业公司合作，为恒大物业住户提供高性价产品；家装美居：目前，恒大的战略合作装修单位24家，年装修量超300亿元，物业自管300多万户房产，家装美居业务前景极为广阔；社区团购：依托社区“最后一公里”入口优势，扩大社区团购业务范围，辐射周边社区和上下游单位企业客户，全渠道吸引客户。毫无疑问，增值服务将会是恒大物业未来的新引擎。恒大集团作为房地产龙头，耗时多年搭建的多元化产业布局，将通过物业服务的平台，进入另一种收获期。同时，恒大物业与腾讯、阿里、房车宝等科技巨头联手，坚持科技赋能，由传统物业公司，向科技型服务公司升级。通过一支150余人的顶尖技术团队，恒大物业完成了物业SaaS管理平台、ERP智能管理平台、大数据平台、物联网平台等技术平台搭建，在物业服务、生活服务、智慧楼宇、智能家居、城市服务等领域全面应用，研发并拥有相关专利180余项，打造了具有独立知识产权的标准化智慧运营体系。通过智慧管理体系建设，恒大物业从2019年以来优化门岗人员约33%，巡逻人员约40%，维修人员约30%，通过能耗监控有效降低成本约20%，运用智能调度提升效率约50%，实现了人均在管面积年均复合增长43.3%，人均产值年均复合增长49.6%。这样的恒大物业已经不只是一个社区物业服务企业，更是以科技赋能，面向恒大数百万业主，承包他们生活所需的“万能管家”。恒大物业管理层表示，力争2021年社区增值业务再次实现翻倍增长。

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