【年报洞察】融创服务:有钱人的管家

原创 房小评 中国房评报道 今天

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自从发布上市后第一份年报，融创服务（01516.HK）的股价在2天内涨了30%，看来资本市场对这份成绩单是很满意的。

的确，2020年融创服务各项核心指标都实现了大幅增长。营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利约12.75亿元，同比增长约77%；归母净利润约6.20亿元，同比增长约129.8%；净利润率达到13.5%，同比提升4个百分点。

这一切的前提是规模翻倍的增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑与母公司未签约的土地储备面积后，这个数字将达到约4亿平方米。

Part 1

开始独立行走

都说背靠大树好乘凉，但是资本市场给房地产企业的估值与物管服务企业的估值相去甚远。

这意味着物业行业不能甘当丝萝依附着房地产的大树生长。

融创服务在依托于融创龙头企业的规模优势之时，积极通过独立第三方面积拓展来做大规模。

2019年，融创来自独立第三方的管理面积占比低到几乎可以忽略不计，而通过收购开元物业和成都环球世纪物业，2020年融创来自独立第三方的在管面积占比已经增长至32.1%，收入占比也增长至24.1%。

2020年，融创服务新增的第三方合约建筑面积达到6197万平方米，占总新增面积的58%。这说明融创的外拓速度已经超过来自母公司的新增规模。

受此影响，融创服务的物业管理服务收入占比从40.6%提升到60%。

这是一个积极信号，因为从前占大头的非业主增值服务主要是案场服务、咨询等业务，说白了主要是为融创旗下在售楼盘提供的服务，而这种收入并不像物业服务那样可以一直做下去。

摆脱对非业主增值服务的依赖，就是融创服务独立行走的开始。

与此同时，融创服务的毛利率约为27.6%，同比提升2.1个百分点。别看这个数值提升不大，要知道物业管理服务的毛利率通常是低于另外两项服务的。

在物管服务收入占比提升的情况下毛利率还能提升，说明在物业管理这个本行上，融创服务的盈利能力是取得明显提升的。

而且随着增值服务、社区生活服务规模的增长，融创的毛利率增长空间依然很大。这些都是融创服务赖以长远发展的核心能力。

有一个数字值得关注，融创服务的收缴率高达111.8%。融创服务这样物业费高于平均水平的物业公司，能实现这样的收缴率，正是因为其服务的社区偏中高端。

业主们不差钱，侧面体现了融创服务所覆盖的客群净值更高。而这群高净值业主的数量现在已经达到百万规模。未来，这个数字还会更高。

在社区电商大战如火如荼的今天，连链家都新增水果蔬菜等新业务了，融创服务为这庞大的高净值客群所能提供的服务，创造的价值，更是充满想象。

这正是资本市场为融创服务给出高达100的超高TTM（滚动市盈率）的核心要素之一。

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Part 2

谁是猎物？

物管企业的另一价值要素还是在于规模。

融创服务在业绩会上表示，2021年将会保持比较高的增速，在管面积会有上亿平方米的增长。并且在2021和2022年达成均衡水平，在管面积一半来自第三方，一半来自于母公司。

融创中国2020年录得合约销售额约5752.6亿元，合同销售面积约4102.1万平方米。这些都将在短时间内，转化为融创服务的增长规模。

2020年期末，融创服务净经营现金流为10.24亿元，在手现金93.79亿元，买买买的底气非常足。

甚至有投资者高呼：

先别急着分红，多用现金去收购，做大市值要紧。

参考碧桂园收购蓝光嘉宝股权的交易额约在50亿元，而蓝光嘉宝服务在管建筑面积在1.29亿平方米。

融创服务手上的资金和融创中国每年带来数千万平米的新增面积增长，足够支撑融创服务每年上亿平方米在管面积的增长，这个目标是非常合理的。

融创服务透露，近期融创服务已经洽谈了几个合作方所对应的收并购。如果顺利，3月底能增加1000万平方米，目前在跟进的总量有1.2亿-1.3亿平方米。

物业行业进入大鱼吃大鱼时代，收并购大潮来袭。不过，融创服务的收并购是有门槛的。

融创服务董事会主席汪孟德直言现在中小标的收并购市场偏贵。融创服务的增长核心还是靠自身能力和自身品牌，基础服务能力和运营能力来支撑。融创服务也在积极推进收并购，也在看机会，但仍要保证高质量的收并购。

融创在收并购领域一向火眼金睛，会挑尖货。在物管服务行业，这一风格也将持续，不会为了做大面积而盲目收购。

今年，到底哪家好公司会被融创服务看上，也值得期待。

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Part 3

成为他们的首选

虽然不依附于母公司，融创服务的战略布局与融创中国仍然有着高度的同步性。

2020年底，融创中国的土储78%位于一二线的高能级城市。

而融创服务超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，且在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平，其中，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米。

在这些高能级城市进行聚焦深耕，融创服务通过母公司项目、收并购、市场外拓和合作等多种渠道进行业务壮大。

尤其是多业态的业务增长，值得关注。

在“地产+”布局下，融创中国拥有大量合作资源和良好的政府关系，加之融创中国已经是国内最大的文旅项目持有及运营商，具有完善的文化产业链布局。

这些优势资源的整合打通和协同发展，为融创服务提供更具确定性的增长空间。

要知道，文旅、商业、康养等业态的毛利率是远高于普通住宅服务的。

随着越来越多非地产项目投入运营，融创服务近水楼台，从原本的住宅社区服务，迅速切入多业态赛道。

2020年，融创服务在并购开元、环融之后，迅速进行组织架构调整、资源整合，更加聚焦城市深耕，管理业态也更加丰富，包括医院、会展、政府机构、道路等非住新增合约建筑面积大幅增长。

与此同时，融创服务正在加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，构建线上线下一体化生活服务平台。

融创服务的目标已经不止于为业主服务了，而是将服务对象扩大到了从业者、合作伙伴和政府方面，并努力成为他们的首选。

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