瑰悦CEO刘斌:服务式公寓正在经历洗牌和调整

瑰悦服务式公寓CEO刘斌

从资金漩涡到屡屡爆雷，疫情期间，长租公寓屡提热门话题。在话题背后，是“如何盈利”这一长租公寓行业的痛点。

而在瑰悦服务式公寓创始人、CEO刘斌脸上，忧虑之外，则更多了几分坚定和信心。

近期，中国房地产报记者就新的身份及长租公寓、服务式公寓的危与机，对刘斌进行了专访。

瑰悦是铂涛窝趣旗下高端服务式公寓品牌。去年12月底，铂涛窝趣举行了一场名为“瑰体验 悦相遇”的线上发布会，正式推出瑰悦品牌。发布会上，瑰悦表示力图打造中国版的“雅诗阁”。

中国房地产报：实际上，当下长租公寓行业的发展似乎已经来到了一个瓶颈期，加上新冠病毒疫情的影响仍在持续，许多长租公寓品牌都曾在接受采访时表示现阶段并不好过，您如何看待当下的服务式公寓市场？

刘斌：从行业大环境和当下的疫情来看，长租公寓行业的确来到了一个瓶颈期。但是我认为有危更有机。疫情给市场上了一课： 风险管理和危机管理。面对大环境和疫情带来的风险和危机，企业应该怎么去应对？对投资人、客户、员工要做怎样的协调和管理，这些都是这堂课大家所要掌握的。很多企业都没有过这样的历练，容易支撑不下去。

对服务式公寓来讲，我觉得是一个重新洗牌和调整的阶段。现在的服务式公寓还处于起步期，在起步阶段就赶上了疫情，包括此前的长租公寓遭遇了租金贷、甲醛事件，对市场环境产生了影响，看起来是不利的。但经此一役，服务式公寓不断地调整更新，提升各方面的管理和运营能力。在经历了洗牌之后，我认为这个行业会更专业化、精细化和标准化。

中国房地产报：回到企业本身。从此前的采访中了解，您创立的寓居品牌目前在公寓行业已经积攒了一定的口碑和知名度，运营方面也比较成熟，各方面都处于一个上升期。您为什么会在这个时候选择离开，创立瑰悦这个品牌？

刘斌：其实也谈不上离开，我一直都在这个行业。我是地产服务行业出身，一直很看好公寓轻资产运营模式，加上目前我国住房租赁已经被提升为国策，很多地方政府、投资者会更注重我们各方面的能力，光靠原来的资源获取短平快的收益，可能在以后就不存在了。后期，更重要的是证明品牌的能力，要把品牌和运营做好，回归到初心，让投资人、合作伙伴满意，我觉得这是瑰悦品牌存在的价值。

中国房地产报：与传统的服务式公寓相比，瑰悦有哪些突破？瑰悦曾在发布会上表示，要打造中国的雅诗阁，您觉得瑰悦的优势在哪里？

刘斌：许多传统服务式公寓是包租式运营，瑰悦走的是轻资产路线，做委托管理、特许经营的模式，考验的是企业内功，验证的是品牌、产品、运营、BD、系统、财务等等多方面的能力。

包租的模式讲究的是成本，需要通过好的资源获取好的物业，降低成本；轻资产对应的是强的品牌、产品和体系打造能力，要对消费者的独特体验和投资人的合理回报负责，同时深耕自己的运营团队。

其次是产品上的不同。原来包租的产品多是精装修，产品难以统一；在打造瑰悦产品的时候，我们从客户的体验感出发，为高净值群体度身定制时尚雅致、舒适自在的旅居之所。入住前，专属管家会了解客人的生活习惯及特殊偏好，从沙发的材质、香薰的气味、枕头的软硬、被芯的类型，甚至是新风系统的湿度温度，都可以调节至客人最舒适的体感范围，甚至还可以根据客人的饮食习惯，适时送上养胃夜宵、助眠花茶等，只为更好的居住体验。

瑰悦背靠铂涛集团和锦江国际集团，具备强大的战略资源。铂涛是国内最大的酒店集团之一，拥有20个品牌，门店总数6600家，覆盖全国470个城市，连锁运营经验丰富；其次是全国的开发资源，我们有强大的BD团队和管理系统，铂涛联合锦江拥有近1.6亿的会员，这些会员数据也能为我们助力；同时，华平资本和58同城都是铂涛窝趣重要的战略合作伙伴，在投资管理和C端流量获取上，也使我们获益良多。

再说回瑰悦的定位——打造中国的雅诗阁，因为雅诗阁是很值得尊重的企业，我们想做中国版的雅诗阁，一方面是想对标它的优秀之处，另一方面是希望在这个基础上，让产品更适合中国人。中国的服务式公寓品牌要有自己的文化灵魂，产品则是文化的载体。雅诗阁的产品可能更偏重于商务、标准化，瑰悦的产品则更加追求品味和个性，善于利用互联网思维及人工智能技术，适应国人需求。瑰悦希望打造成为独一无二的服务式公寓民族品牌，为中国新生代高净值人群提供差异化体验。

中国房地产报：您刚才提到了一些优秀的合作伙伴。那么，瑰悦如何给投资商等合作伙伴带来收益？

刘斌：首先确定哪些项目适合我们。一方面是开发商，对于他们自持的物业和在建的项目，瑰悦会给提供适合的运营管理方案；另一方面是国有企业，包括政府的一些旧改项目，例如城市更新，这些也是我们的重点；此外还有一些小业主、小开发商，他们也在寻找合适的投资机会。商业楼本身适合很多业态，比如办公、酒店、公寓，甚至商场等，但其实从抗风险能力来看，公寓是第一位。这次疫情，因为人们出门减少，商业、写字楼、酒店都遭遇了很大打击。国际五星酒店疫情期间平均入住率只有个位数，公寓虽然也有影响，但由于人们的居住硬性需求，以长租为主，相对平稳很多。例如，铂涛窝趣去年成熟门店稳定期出租率超过95%，疫情期间较同期下滑10%，形势稍微回暖，新客群就补充进来了。

服务式公寓因为面对的是高净值人群，收入相对高且稳定，所以即使在特殊情况下，服务式公寓也能保持相对稳定的现金流；在运营效率上，服务式公寓精简了组织架构，也使得整体经营毛利率普遍更高。

中国房地产报：作为新的公寓品牌，瑰悦是否设立了一个明确的短期目标？

刘斌：目前，瑰悦已有5个意向签约，到年底北上广深的目标意向能达到10家左右。因为瑰悦打造的是旅居生活五星级的家，从产品设计、服务设施都力求最好，因此建设周期较长，我们希望年底能迎来第一个旗舰店。

中国房地产报： 展望一下未来，您认为服务式公寓行业的市场规模及发展趋势怎样？

刘斌：从数据上看，2020年整个租赁市场规模大约是1.6万亿，2025年将达到2.9万亿，2030年能到4万亿。目前，服务式公寓在整个租赁市场上只占10%-15%的比例，而其中，具备品牌机构化管理的公寓也仅占10%，因此，品牌服务式公寓具备足够的市场发挥价值。

政策方面，租赁市场也一直利好消息不断，疫情期间政府也给予了应对政策，在经营上给与支持。

未来，在市场和政策双重的助力下，服务式公寓，尤其是品牌服务式公寓，将迎来一个黄金发展期。

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