后疫情时代：存量资产管理的新机遇

  近日，由《中国房地产金融》杂志、金砖传媒、上海百乐门联合举办的第二季2020金立方城市更新演说大会，在百年文化地标上海百乐门举行。

  此次活动主题是“激活蛰伏的发展潜能”，关注城市更新下的投资机会与发展前景。本次大会汇聚了行业领袖、数十位业内专家共同探讨房地产、城市更新、商业地产及办公等领域的发展潜能，研判存量时代商业地产、智能化科技与空间的价值驱动力，展望行业未来趋势。

  城市更新激活存量改造潜力

  “入我之门，百事皆乐。”本次活动选址在百乐门，这座拥有近百年的历史，从设计、建造到运营全部是国人自己完成的，作为久负盛名的“远东第一乐府”，走过了近一个世纪后，迎来了新生。

  百乐门文化娱乐公司总经理、佰乐盟商业管理公司董事长池国荣在大会上表示，2017年百乐门投入数亿元，修缮还原了这幢历史建筑的时代风貌，作为中国文化地标的城市守护者，肩负着传承海派经典文化的责任和使命。

  据悉，曾有“远东第一乐府”之称的百乐门始建于1933年，百乐门文化娱乐公司副总经理、佰乐盟商业联创平台合伙人万剑啸指出，从城市更新的角度进行分析：“无论是从物业、建筑层高，还是停车区域来看，都无法满足人们的需求。”饱经世事喧嚣明珠蒙尘，如今的百乐门重新调整，从城市边缘回归“C位”，修缮后的百乐门，重新定义品牌自信和文化自信，成为上海新国潮文化地标。

  百乐门作为城市更新的一个点，从侧面影射出城市更新如何焕发老旧建筑的生命力。随着城市化进程进入中高水平发展阶段，城市更新成为城市再繁荣的必然举措。

  上海易居房地产研究院院长助理兼综合研究中心总经理崔霁提出，过去“摊大饼式”的城市扩张造成城市内存在大量低效利用的土地，通过城市有机更新，可以实现城市低成本但高质量的内涵式增长。崔霁相信，未来还将涌现出一些优质项目，公募REITs是未来城市更新嫁接金融翅膀的突破口。

  “城市更新是2020年房地产市场的新风口。”中建东孚资管总经理赵贵东表示。以中建东孚资管广兰路实际项目为例，这一项目将打造集吃、住、行、办公等全需求产品集群，改变这一地区的社会风貌。赵贵东分析道，合理规划，方能保存城市美好记忆，有机更新，能够让城市有机生长、和谐共处。

  城市更新说易行难，一个城市更新项目成功的要素有哪些？光明房地产集团有限公司副总工程师周群贤指出，天时、地利、人和是城市更新项目中成功的三要素。城市更新是对存量和原有产业的保护、与周边城市风貌的融合，除了要让相关利益诉求的平衡之外，还要提高土地使用效能和打造城市新地标。因为，任何项目开发都是需要时机的，体现在城市与区域的规划与功能调整、与城市更新的法规调整和市场消费经济的发展变化。

  东方雨虹工程建材集团华东区总工程师陈春荣表示，中国亟待改造的存量建筑规模约为40亿平方米。从政策来看，之前主要是以拆迁为主，目前是留改拆并举的政策引导。在城市更新方面，对存量建筑的改建改造，主要体现在四个方向，一是屋面、外墙改造等，二是水电路气网改造，三是电梯停车场等配套设施改造，四是物业服务和公共服务改造。

  疫情下存量市场的“危与机”

  新冠疫情的出现，对每个行业都带来深刻的影响。

  IWG中国区总裁胡懋分享了“疫情下的灵活办公的痛点与趋势”，他认为疫情的出现对传统办公模式带来了一定的冲击，同时衍生出新的办公需求。比如美国Twitter公司宣布员工可以选择长期在家工作。

  “不过，在家和远程办公也存在一些弊端，环境吵闹，容易被干扰等。而灵活办公空间营造更浓厚的工作氛围，可以降低企业前期资本支出、消除多余空间，根据企业需求，扩大或缩减办公区域规模，快速进驻新市场，充分提高办公地点的灵活性。” 胡懋说。

  城市更新中的资产与内容如何联动？中国供销集团海外购总裁余国栋表示，在这一轮城市更新当中，供销社的资产需要被唤醒。供销社拥有庞大的资源，包括门面房、大楼、仓库、市场、物流等。余国栋举例道，江苏一个县级市，该市供销社的资产超过20亿元，所以要盘活这一块资产，让供销社与时俱进，跟上城市更新的步伐。

  生活无忧联合创始人赵胜菊指出，消费者对于品质生活的追求只增不减，绿色、简约成为主流。尤其是在新零售时代，零售品牌同质化现象严重，消费者的需求也从标准化转向个性化，传统零售方式只关注商品陈列实用性的小百货业态已经不再受到欢迎，购物成为生活的另一种体验。

  “面对这种消费变化，城市更新需要新的内容，仅满足正常卖场功能的新零售店铺设计已经无法立足。”

  赵胜菊表示，需要提供更具有吸引力店铺空间设计和更具个性化的购物体验、服务。值得一提的是，生活无忧在不断探索新零售店面的空间设计美学，在空间设计美学领域，更是有诸多亮点。

  而从产业空间的更新来看，产业园区的关注度变得越来越高，火炬孵化联合创始人执行总裁孙兰兰表示，在“房住不炒”的基调下，存量资产的运营是重中之重，也是房地产行业发展方向的必然趋势，未来的机会是留给存量资产的运营和衍生机会。

  孙兰兰认为，产业园区作为存量资产中的重要板块，要打造赋能型租住产业共生体，需要科技赋能、运营赋能、品牌赋能。科技推动行业进步，运用“大数据、云计算”等技术，打造园区运营新模式；运营带来价值，建立完善的招商运营管理体系，实现线上线下服务相结合；品牌创造引力，塑造园区品牌，提升行业竞争力。

  长租公寓的运营之道

  在城市更新中，长租公寓曾经被称之为“柔性改造”，因为近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修再租出去，在居住外植入娱乐、办公等更多功能。美国飞亚控股集团董事长万剑吟提出，飞亚控股旗下的美国长租公寓，引入这一理念，结合本地的实际情况创新服务租客，平衡租客与企业的关系，让租客与企业共同受益。

  V领地青年社区CEO周君强表示，在万物互联的时代下，数字化赋能行业才能走得更加长远。数字化转型是每个企业的必经之路，在运营管理、智慧公寓、生态化社区当中，是未来不可或缺的一个必要选项。疫情加速数字化水平保障运营安全，同时，数字化也将推动公寓企业向运营和服务转型。

  经历了快跑之后，又遭遇今年新冠肺炎疫情影响，长租公寓作为“城市更新”下的新锐行业似乎走到了一个拐点。行业发展与疫情双重因素影响会有多远？长租公寓企业又如何应对随之而来的运营压力？未来又会有哪些创新模式值得借鉴。

  “从当前行业发展来看，长租公寓行业的确来到了一个瓶颈期。”瑰悦服务式公寓刘斌表示，有“危”更有“机”。因为疫情让人学会了风险管理和危机管理。面对大环境和疫情带来的风险和危机，对投资人、客户、员工做的协调和管理都是一堂必修课。

  E+青年公寓联合创始人、副总裁文鹏表示，目前长租公寓市场上，品牌长租公寓市场占比小于10%，中小长租公寓的占比大于90%，中小公寓面临的现状是，获客难，入住率不稳定，疫情的出现让获客难度进一步加大；其次是运营成本高，不盈利；服务不规范，续租低；30%客户为副业投资，管理存在很大漏洞。 “面对上述现状，E+青年公寓的布局主要以一二线城市为主，聚焦城市核心区域，采取因店制宜的模式，提升公寓核心竞争力，利用数字化、智能化的科技，提升运营效率。” 文鹏说。

  有研究机构预测，2020年长租公寓市场规模大约是1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年能超过4万亿元。刘斌坚信，未来的品牌服务式公寓，将是一片蓝海，并且迎来一个黄金发展期。

  存量时代房地产金融的攻守之道

  新冠疫情导致全球遭受上世纪30年代以来最严重的经济危机，有170多个国家GDP出现负增长，新冠疫情给全球带来超过1200万亿美元的经济损失。国际货币基金组织的最新预测，全球2020年GDP增速为-4.9%。

  “后疫情时代有机遇也有挑战。在此背景下，资管行业应当主动提升格局，要更趋向于以客户为中心，帮助投资人适应当前市场环境，专注于长期回报的投资，分散配置风险。” 五牛控股董事总经理宋鹏表示，在后疫情时代，五牛控股朝着三个方向提升。第一，坚持以客户为中心；第二，重视运营模式，提升投资效率；第三，实现资产管理价值链的科技转型，做好优质资产的保值和服务提升。

  “中国地产发展经历20年的高速成长，逐步进入存量市场。那么对于存量市场，商业机会在哪里？” 安永大中华区房地产行业审计主管合伙人汤哲辉表示，主要是旧物业升级改造的机会和收益性物业的投资管理机会。在存量市场到来之际，房地产行业也在改变融资结构，企业融资的压力持续增大，银行贷款更多地集中在头部企业。

  此外，汤哲辉认为，不只是存量市场，增量市场也很大，2019年中国新房销售是16万亿，所以在存量市场里面对于有准确把握市场周期的地产开发商来讲，同样有足够发展的机会。

  中奥地产副总裁于志表示，随着房地产增量市场份额的减少，单纯凭借传统的招拍挂方式获取土地，已经无法满足房企开疆扩土的发展步伐。城市更新政策的出台，为房企布局一二线城市，提供了新的思路。但全球经济受疫情影响，商业不动产经营持续低迷，商业存量改造、经营转型需求凸显，市场对刺激内需期望很高，存量改造、推陈出新、吸引客群、推动业绩和价值提升将是2020年商业项目的重要任务。于志也期待未来市场的环境发展，金融手段会越发成熟，为存量市场开发出另一片世外桃源。

  国悦君安股权投资管理公司董事长、国泰君安投资管理公司前副总裁王顺龙表示，房地产市场是很大，国民经济地位较高，市场有很大的金融空间去挖掘。国悦君安计划把股权市场逐步向房地产市场拓展。

  “产业园区是一个很大的市场，政策给予支持，目前发展较快。那么如何与金融去结合？”王顺龙说，如何用技术手段扶持园区产业化，项目进来后，资金缺口是一个很大的问题，目前银行贷款很难解决问题，可以从金融角度与项目资金管理相融合。

  Collab御沣集团总经理胡军介绍道，御沣集团是存量地产的资产运营商，投、融、管、退，全生命周期，全产业链，从资产端到运营端到最后的退出。从资产端看，御沣集团采用轻重结合的模式来进行资产运营管理。

  对于未来中国不动产投资布局，胡军表示，御沣集团大部分股东和资金方都在境外，今年也会做一些改变，改变股权结构，境内境外改革，引进一部分内资，利用科技的力量为企业赋能。

  在存量地产运行过程中，今年企业融资方面的情况如何？安狮资产创始人及董事长张国正分享道，长远来讲，必须维持在中国的投资，投资人更能接受长期投资的理念，在疫情之后，相对于去年，今年的融资其实更容易。

  张国正表示，投资人在寻找合作时，更注重资产管理人的专业性，管理人必须非常了解市场，从市场的切入点，了解整个项目的定位，对于整个招商以及运营，投资人希望更多的是内部运作，形成封闭的服务链才较为稳妥。

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