压不住的深圳楼市？二手房网签量开启小幅反弹，但“金三银四”成交旺季应该等不来了

　　从目前的情况来看，深圳楼市没有等来金三银四的楼市成交旺季。

　　由于二手住房成交参考价的出台，春节后深圳楼市买卖双方陷入博弈，房产中介机构遇到了专项检查，二手房的网签量也出现明显下降。不过，有市场人士认为，目前楼市陷入观望期只是政策作用，深圳实际住房需求只是被短暂压制而已。

　　二手房网签量小幅反弹

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　　深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周（3月1日至7日）深圳二手房网签991套（含自助网签），环比上升18.8%。从周网签量来看，上周上半段虽然一改上上周日均网签量递减的态势，但进入下半周又再现疲态，市场观望博弈氛围浓厚，预计3月份二手房网签量将维持在4000套左右。通过对比，深圳二手房在成交参考价格新政出台前几周的周网签量在1900到2500套左右。

　　记者调查发现，在罗湖莲塘、南山大冲、龙岗南联和粤宝等片区都有二手房业主以参考价价格卖房的情况。不过，多位房产中介经理表示，这些房源即使按照参考价售出，也只是与目前的市场价相当，当中或许是因为房子没有满5年需要缴纳较多的税费，又或许是因为房屋面积较大，本身的单价就较低。目前，优质地段和优质学区房的房价仍非常坚挺，一些业主的报价继续上涨。

　　“莲塘这一套房子62平方米卖378万元，业主按参考价卖房首付三成。”在罗湖碧波片区从事房产中介工作的王经理告诉记者，“就是因为业主按参考价卖房，我们才敢在互联网交易平台直接写出业主的报价。春节过后客户的购房咨询、带看等活动开始多了起来，但真正下手的购房者不多。”

　　就连此前涨势如虹的深圳南山片区，也出现了和以参考价为售价的挂盘。中介朋友圈显示，一套大冲都市花园80平两房单位业主挂牌1040万，单价13万/平，完全与参考价一致。

　　楼市陷入观望期只是政策作用

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　　在现场采访中，有业主也表示没想到调控政策的快速落实，特别是银行的快速跟进。近日，深圳银行相继表态以参考价为住房按揭贷款和经营贷的重要参考依据，对经营贷违规进入楼市的排查也在跟进。市场人士表示，现在还需等待银行执行二手住房成交参考价格是否有区间、银行的抵押评估模式等这些更细节的执行方式。

　　与此同时，深圳新房市场的打新规则也在发生变化，新房积分制度向10年内深户无房户群体显著倾斜。

　　近日，位于深圳罗湖区的缙山府和笋岗中心万象华府发布销售公示。记者发现，这一次的积分条件非常严格，过去社保时间长但卖房打新的“漏洞”也被堵上。销售方案显示，项目将采取新的积分规则确认入围名单，包括在深购房情况、户籍情况、社保/个税缴纳情况、子女情况等。值得注意的是，10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房可积40分；2~10年内（含2年）在深有住房转让记录且现名下无房仅可积20分；2年内在深有住房转让记录且现名下无房仅可积10分，而这一次的打新规则有望延续。

　　不过，就在一片冷静之下，新房市场却出现一些显得违和的现象。

　　近日，位于龙岗布吉片区的东方盛世2期小区“老盘新推”，向市场推出多套房源，由于价格与2017年推出时的价格相当，也早早联动了中介推销，开盘当天因现场聚集人员过多被紧急叫停。有市场人士表示，该盘并没有按照销售公示+无房积分入围+摇号+线上选房模式开盘，而且是早早就联动中介销售，所以才会出现“刷屏”的疯抢画面。

　　（房产中介朋友圈）

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“祭出二手房参考价，意味着抵押物的价值被“锚定”了，不管是按揭贷、经营贷、消费贷，其贷款评估价只有一个基准，就是政府披露的参考价。这样，以二手房为主的片区，过去自我强化的价格“上涨循环”，即“抱团涨价-挂牌价上涨-需求攀升-房价上涨-抱团涨价”就打破了。没有杠杆支撑，自我强化的价格“上涨循环”，就循环不起来。这样，新房限价就有效果了。”也有分析人士表示，深圳实际住房需求只是被短暂压制而已，目前楼市陷入观望期只是政策作用，还是要落实好房地产长效机制。

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