珠江投资：隐形的旧改“地主”

  新能源造车与旧改，鱼与熊掌，朱孟依父子选择兼得——在斥资19.23亿增资广汽蔚来成为大股东一个月后，朱氏父子在旧改领域也大手笔签约。

  2月25日，广州市海珠区五凤经济联合社下辖沙溪、五村、泰宁三个自然村，与广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）签订旧村改造项目合作协议。

  这意味着，珠江投资正式拿下这宗改造范围达88.88公顷、总投资约228.9亿的旧改项目。

  今年1月5日，广汽集团（601238. SH）宣布广汽蔚来以19.23亿引入珠江投资集团旗下珠投智能作为战略投资者，根据最新工商信息，此笔变更已于近日完成，珠投智能凭借68.56%的绝对持股，成为广汽蔚来大股东。

  朱孟依父子顺利进军新能源汽车，造车界自此又多了一个竞争对手。

  新能源汽车和旧村改造，无疑都是耗资巨大的投资，非家底雄厚不能轻易触碰。而据此前乐居财经报道，朱氏公司与广汽蔚来的合作，首期投入30亿，后续投资超过100亿。此次继续超220亿巨资砸在旧村改造上，两大投资总规模约350亿元，可谓财大气粗。

  造车与旧改

  凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村更新改造项目位于海珠区中部 ，三条村改造范围约88.88公顷，总投资达228.9亿。据珠江投资方面人士在签约仪式上透露，该旧改项目将打造集合科研、商务、时尚休闲等功能于一体的产城融合引领区。

  事实上，拿下该旧改项目的是珠江投资（公司全称：广东珠江投资股份有限公司），这与一个月前作为战略投资者增资广汽蔚来，成为大股东的珠江投资集团（公司全称：广东珠江投资管理集团有限公司）实际是两家公司。

  本质的区别在于，两家公司由朱孟依两个儿子朱一航、朱伟航分别控制。当中，珠江投资由次子朱伟航实际控制99%的股权，珠江投资集团的实际控制人则是长子朱一航，持有99%。

  也就是说，当时拿下广汽蔚来实际控制权的是朱一航，最新工商信息也显示，朱一航作为广汽蔚来实际控制人，最终受益股份达67.87%。而此次拿下广州珠海旧改的，是次子朱伟航。

  两个儿子各有所长，一个钟于新能源汽车，一个发力旧村改造。珠江投资旗下目前所持有土储中，就有多个城市更新项目。

  作为朱孟依上市平台合生创展（00754. HK）以外的另一个主要经营平台，珠江投资在多年的发展中也为地产圈所熟知。该公司成立于1993年，主要从事房地产开发经营。

  经过多年的发展，业务已由广州拓展至全国，目前项目主要分布在京津地区、长三角地区和珠三角地区及成都、西安等地区，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市及天津、成都、西安、佛山等二线城市。

  截至2020年6月底，该公司累计销售面积近1200万平方米，储备建筑面积2000余万平方米。开发产品涵盖住宅、公寓式酒店、酒店式公寓、别墅、大型购物中心、会展中心、星级酒店、写字楼、商业街及工业厂房等多种类型。公司形成一二级联动的开发模式。

  事实上，珠江投资的多数土地储备获取时间在2010年之前，获取时间较早，主要通过协议出让形式取得，成本较低。直到2017年，该公司才又开始陆续新增土地储备。

  其中，2017年通过招拍挂和并购获取土地3块，通过租赁方式获取土地1块;2018年下半年通过并购和招拍挂获取土地2块；2019年公司在宁波和珠海获取2块土地；2020年1-6月，该公司分别在广州和深圳获取了旧改地块，拿地方式趋向于旧改。

  据了解，至去年中，该公司旗下在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拥有7个城市更新项目，土储占地面积332.11万平方米，城市更新土储总建筑面积625.71万平方米。

  截至2020年6月，珠江投资储备土地面积1174.35万平方米，土储总建面2113.37万平方米。这些土储主要分布于北京、广州、上海、深圳、成都和天津等城市，以北京为主（储备建筑面积占43.78%）。土地储备建筑面积中一线城市（北京、上海、广州、深圳）占73.66%，二线城市（成都、天津、西安、珠海、宁波）占19.16%。

  钱从哪来？

  除了房地产地产开发与经营之外，珠江投资还还涉足了不少其他行业。据了解，截至2020年9月底，珠江投资内设城市更新投资管理中心、投资与财务管理中心、住宅投资事业部、成本经营管理中心、商业/产业投资事业部、人力资源及行政管理中心等；纳入合并范围子公司161家。

  与此次超220亿拿下海珠旧改一样，珠江投资近年来的投资更偏向大金额的投资项目。如2017年，其与佛山顺德两镇街签订的产业项目，金额190亿；2018年，珠江投资与昆明签订协议，在大健康产业、商业中心、高端酒店及配套产业、文旅民宿小镇等领域合作，计划3年在昆明投资1000亿。

  大规模投资城市更新与旧改项目，珠江投资的钱从何来？

  数据显示，截至2020年9月底，该公司合并资产总额1816.72亿元，所有者权益500.54亿元（含少数股东权益191.17亿元）。2020年1-9月，实现营业收入179.48亿元，利润总额7.72亿元。营业收入同比大幅增长218.01%，主要是该公司收到分钟寺项目土地一级开发政府回款并且确认收入所致。

  据了解，该公司去年上半年通过北京分钟寺地块，以一级土地返还金额就预计达113亿元。当中，分钟寺L-24地块、L-26地块和L-39地块、L-41地块已分别于去年3月27日及4月25日挂出，这些土地均是由珠江投资做的一级土地整理。

  截至2020年9月底，该公司资产负债率72.45%。其全部债务680.82亿元，当中，短期债务157.40亿元，较上年底增长14.34%；长期债务523.42亿元。此外，截至2020年9月底，珠江投资还有对外担保余额112.64亿元，占净资产的比重为22.50%。

  据了解，珠江投资去年1-9月，经营活动现金流量净额99.94亿元，同比下降5.20%，投资活动现金流量净额-12.91亿元，净流出同比扩大12.49亿元，主要系股票投资支出扩大所致；筹资活动现金流量净额-73.66亿元，主要系偿还债务以及分红所致。

  为了偿还现有的旧债，珠江投资2021年以来已先后多次尝试发行新债。1月11日，珠江投资发行9.7亿元公司债券，票面利率为7.5%；2月19日，珠江投资再发行16.91亿元公司债，票面利率同为为7.5%。

  资产出售也成为方式之一。2月5日，珠江投资在西南联合产权交易挂牌转让成都珠江润景房地产开发有限公司33.333%股权，底价9.5亿元。目前标的转让仍处于披露阶段。

  然而随着监管层面对房地产融资的收紧，珠江投资的融资也不可避免受到了影响。其2月19日发行的公司债，原本发行规模为40亿元，但最终只发行了16.9亿元，发行规模还不到一半；同样，早在去年10月19日，该公司原计划发行规模为10亿元的公司债，最终也只发行了5.5亿元。

  珠江投资之所以还能大金额拿下旧改项目的一大“底气”，或在于其仍有一定的银行授信。据了解，截至2020年9月底，该公司共获得各家银行授信额度为806.73亿元，已使用额度603.57亿元，尚未使用额度203.16亿元。

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