海伦堡物业成失信,雪茄地产教父黄炽恒IPO焦灼

来源：房产装修家居资讯时间：2021-02-26 11:28

地产界，强者恒强，弱者愈弱。

堪称雪茄地产教父的黄炽恒，显然并不开心。

回头看刚过去的2020年，地产界的产品主义者上坤地产成功上市，大唐地产也赶上末班车，实现在香港挂牌。目前，仍处在排队中的海伦堡控股，则已两次递交招股书失效。

就在今天，2月25日，有媒体称广州海伦堡物业管理有限公司被列入了2020年度南京市物业管理行业失信企业信息名录。项目名称为海伦国际，失信描述为被区物业管理行政主管部门书面要求整改，未按期限完成。

另海伦堡物业金华分公司及增城分公司还于2020年因违反消防法先后被行政处罚，罚金总额达5.45万元。

在楼市资本论看来，这三起海伦堡物业的事不算大，但媒体既然报出来了，就极可能被海伦堡董事长黄炽恒看到，自然也免不了为其着急上市的心里再填一份焦虑。做地产同时还炒股的黄炽恒，做起业务来全无固定套路打法，在业界有“散打大王”之称。

不知在新的牛年里，爱抽雪茄的黄炽恒，能否“牛转乾坤”成功上市？

【一】爱抽雪茄的黄炽恒

都说船行千里靠舵手。

在海伦堡这艘帆船的前进航线中，当然最少不了的就是舵手黄炽恒的一路带领。

业内对黄炽恒的公开报道较少，只知其好抽雪茄，特别低调。于1998年和人联手创立海伦堡。2016年3月，黄炽恒接手聂杰华的班，担任起海伦堡董事长一职。

在楼市资本论看来，黄炽恒的确称得上是“散打大王”，既做地产又投股市。

1、成名于股市。

在股票市场，黄炽恒被称为“最牛散户”。2009年，黄炽恒与兄弟黄楚欣长期建仓的上海莱士股票飙升150%，浮盈约3.6亿元；这让黄炽恒闻名于股市楼市两大行业之间。2014年，黄炽恒以10.5元价格购买新宝股份1000万股，其申购数量超过多数机构投资者，最终获配70.38万股，中签率超7%。

此外，其还多次出现在钢研高纳、武汉控股、万邦达等上市公司前十大流通股东之列，鲜有失手。

2、失意于楼市。

在地产业务方面，历经20年发展，公司业务领域涉及住宅物业、商业物业和创意科技园三大主营业务。住宅业务从广州番禺起家，以高端产品站稳脚。最终因黄炽恒对市场的误判，在海伦堡向全国扩张中，选择产品下沉失掉快速扩张的机会。

据了解，黄炽恒是学建筑出身的，对项目设计规划要求颇高，精益求精，这或许能解释为何海伦堡创业初期产品走的是高端路线。而在后期对市场进行自我判断后执意拿地的行为，倒也符合了黄炽恒惯常以一头干练的短发示人，给人感觉干脆利落，很有商界杀伐决断之气。

无奈，海伦堡很长一段时间并没逃脱产品走下坡路、销售规模滞缓、负债高压的混沌状况。

在商业物业方面， 20余年来仅有合肥海乐城、昆明海乐世界、广州番禺海乐荟等，成功案例寥寥；而定义为“产业孵化器”的创意科技园，也仅有广州海伦堡创意园、上海金山大道智能产业园、南京浦口创业产业园、中山华信双创产业园四家在官网展示。重点是，在这个细分领域，海伦堡的产业项目还鲜有人知。

楼市资本论认为，在股市出名，但却在最重要的地产主业“低调失衡”，已经多年IPO受阻，下一步是否能成功，不免让人担心。

【二】市场误判，海伦堡失去的黄金时代

回顾一下海伦堡这一路高开低走的发展历程。

其实从成立时间来看，海伦堡是恰逢赶上了房地产业黄金时代的。

1998年，创业之初，凭借黄金市场以及自身定位，海伦堡在发展初期也曾显赫一时，其在广东番禺地区先后开发了多个高端项目，凭借着华景新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，名气不比星河湾小，江湖称番禺楼市“高端王”。

在番禺站稳脚跟，并在广州市场一炮而红的海伦堡，并没有乘胜追击挺进广州其他区域，而是在开发了新塘、永和两个项目之后，便开始走出广州，进行异地扩张。

但在楼市资本论看来，战旗插到了广州大本营之外的海伦堡，却并没有将产品品质带向全国市场。在随后的年份里，海伦堡都呈现了一种高开低走的发展状态。

2005-2008年期间，海伦堡先后进入中山、江门、肇庆、惠州等珠三角市场。之后2009年，海伦堡又把业务拓展至昆明、武汉等地。2011年，海伦堡扩张至长三角、西部、华中、京津冀几大城市群，全国化步伐越迈越大。

但值得注意的是，这些城市多是二三线市场，海伦堡在这些城市中所拿的地块也均有一个共同点，即地价“非常便宜”。

“早些年，海伦堡投资团队曾去武汉看过一地块，由于项目非常之偏僻，市政配套严重缺失，所以投资团队一致认为不值得考虑。但是，老板还是拍板拿下了。”据知情人士回忆起早年海伦堡的一次拿地经历。

据了解，早年地产行业还在澎湃发展时，黄炽恒就向新京报记者表示，房地产行业的黄金期已过，已进入困难期。

楼市资本论认为，一家房企的生死命运很大程度上依赖于掌舵人对发展大势的战略决策。海伦堡或就在黄炽恒对市场的误判下，逐渐失掉了迅速做大做强的机会，这或是海伦堡落后于其他房企的关键之处。

【三】海伦堡之混沌：海外高利12.25%借债

海伦堡这些年，与其同区域成立的碧桂园、恒大等房企差距越拉越大。

眼看着海伦堡势头不振，深谙资本市场运作之道的黄炽恒，将眼光投向了港交所，最早在2015年便计划将海伦堡在香港上市。但直到2018年10月22日，海伦堡才首次向港交所递交招股书。

分析海伦堡的招股书，不难发现其在这三年时间都做了哪些准备。但显然，成效不佳。

1.并购换规模

为了做大规模，海伦堡选择以股权收购的方式迅速扩张。招股书显示，2015年、2016年、2017，海伦堡共收购了4、9、21家公司股权。到了2018年收购更加疯狂，仅上半年便收购了21家，与2017年全年收购数量持平。

大幅扩张之下，海伦堡的销售业绩自然也有所走高。从2015年未上克尔瑞榜，到2016年海伦堡销售额达到185.7亿元，排名第88位。同年间，海伦堡启动冲刺三年千亿的业绩目标。

克而瑞数据显示，2017-2020年，海伦堡分别完成销售额351.1亿元、440.6亿元、512.3亿元、762.6亿元，排名分别为57位、61位、51位、44位。

楼市资本论认为，从数据来看，尽管实现了连年增长，但放眼快速增长的同行们，海伦堡的销售规模只能说是差强人意。

2.现金流紧张负债率上涨

与此同时，通过并购、多轮并进以求快速规模化的海伦堡，财务压力也随之也逐渐显现，现金流紧张、偿债压力增大成为海伦堡面临的紧要难题。

偿债能力方面，招股书显示，2016-2018年，海伦堡拥有的现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元。与此同时海伦堡未偿还借款总额在逐年增加。2016-2018年三年间，分别为128.74亿元、205.04亿元及283.07亿元，截至2019年2月28日进一步增至303.59亿元，偿债压力较大。

除此之外，净资产负债率也在逐年升高，从2016年的69.4%增长至2017年的83.4%到2018年高达133.7%，净资产负债率在三年间升高近1倍，情况不容乐观。