全国一路看涨 青岛房价距离触底反弹还差哪里?

2021年开局，不少城市迎来了一波火热行情，牛年牛市似乎已经来了。北上广深、杭州、南京、西安等一二线城市行情火爆，房地产市场的新一轮周期似乎已经开启。

虽然密集的调控紧接着扑面而来，但楼市似乎陷入了一个怪圈——越压抑就越反弹，越调控就越上涨。

据国家统计局发布的1月份房价数据来看，在一线城市的带领下，全国各线城市商品住宅的销售价格环比涨幅有所扩大。70个大中城市中，有53个城市新建商品住宅价格环比上涨。总结起来就是房价上涨的城市多了，涨幅也猛了。

楼市全面走强，表现活跃，似乎在宣告着：2021年，房地产市场要提前回暖了！

对比其他城市的市场表现，青岛的楼市过于“冷静”，不少人不禁要问：青岛呢？青岛何时能触底反弹？

从近期新房成交情况来看，自一月份开始，青岛的新房成交量呈现出一个走低的态势。虽然春节期间大部分售楼处都开门迎客，张灯结彩看似热闹，但出手的购房者并不多，成交量依然不够理想。

而青岛的二手房市场也在延续着“跌势”，虽然二手盘业主普遍调低了出手价格，但是并没有刺激成交。

那么，青岛楼市的拐点究竟在哪里？下个风口何时才能到来？

大家都知道，房价是否上涨，判断的主要依据是供需与库存。

截至今年一月底，青岛新建商品房存量为3410万平，去化周期达21个月，市场上的二手房更是过剩。而春节期间受“就地过年”影响，返乡置业缺位，使得部分购房需求暂缓，市场整体表现冷清。高企的库存短期内得不到消化，将直接影响青岛未来一段时间的房价。

从需求端来看，青岛本地土著基本都有住房，他们面临的是置换改善住房，这也是为什么在房价整体下行的情况下，青岛主城的改善片区房价还能比较坚挺。但部分刚需板块、郊区楼盘则因为缺乏人口支撑，再加上土地出让节奏过快的后遗症开始凸显，导致供需失衡、房价出现下跌。这也是为什么去年胶州、即墨等地频现工抵房、特价房等打折促销现象。

作为开发商的粮仓，土地市场对房价的影响同样重要。

就在2月24日，青岛市自然资源和规划局网站上发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。将对住宅用地实行“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

同样跟进的还有天津、郑州。

这对于房价预期来说绝非利好。

以2020年为例，青岛共计出让391宗住宅和商业性质地块，总出让面积约1289.66万㎡。若以此规模计算，2021年每次土地出让规模大概130宗、430万㎡。这将影响未来房地产买卖双方的逻辑结构，房企间的竞争将加剧，中小规模开发商的生存空间进一步被压榨，土地市场的整体价格或将走低，“地王”出现的概率将会降低。而大量地块的集中挂牌出让，也增加了后续众多项目集中入市的概率，或将导致供需关系的进一步不平衡。

换句话说，没有了火辣辣的土拍来刺激，房价想要触底反弹，难。

从近期一系列政策来看，房地产扮演的经济“压舱石”的角色正在逐步淡化，房企所面临的竞争也将愈加激烈，在优胜劣汰的市场压力下，将倒逼房企转型升级，未来势必将是价格与品质的竞争。

2021年才刚刚开局，对于青岛楼市来说是蓄势待发的一年。但受土地价格与供需的影响，房价上涨的动力不足，且极有可能进一步走低，预计青岛楼市还将持续冷静一段时间。

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