“中国最具幸福感城市”的市民焦虑：房价看涨 全装修也质价不符

  长沙的刘女士近来为不断看涨的房价越来越焦虑。

  去年底她看了位于长沙市（湘江）河东主城区某知名大盘的大平层，一套260平方米住宅购买下来需要近400万元，她犹豫了。最近她去河西的三环之外又看了260平方米的大平层，一套住宅也得400来万元。在买与不买之间，她由犹豫变焦虑了。

  6月30日，长沙市国土资源网上交易系统挂牌公示的一宗位于开福区、编号为[2020]长沙市052号的限价地显示，住宅（毛坯）销售均价不超过14800元/平方米。这是继6月28日长沙市岳麓区洋湖片区挂牌公示住宅均价限价13800元/平方米的限价地之后，长沙市目前价格最高限价地。

  虽然一宗地处主城区，一宗位于城市新区，二者不具可比性，但6月30日一篇来自东敏楼市局的分析文章有关长沙限价地“没有最高，只有更高”的表述，又让刘女士进一步焦虑了起来。

  刘女士的老公是长沙马栏山某大型单位中层干部，收入在同龄人中居中上等。近年来，致力于改善型需求的她在长沙市区看了多个楼盘，一些楼盘置业顾问更是明确告诉她，周边限价地房价不断在抬高，再不买很快就只能用带全装修价格买毛坯住宅、用目前二环的价格买三环之外房子了。

  综合来看，“中国最具幸福感城市”长沙近年不断上涨的房价让人们陷入焦虑，全装修政策存在问题，也失去了民意。

  预期看涨

  “48小时内，长沙限价地价格直接涨了1000元/平方米，如果要加上长沙本来可以做的2500元/平方米全装修，那等于是可以卖17300元/平方米。”自媒体东敏楼市局分析称，大家知道这个地块旁边的房子现在在安居客上价格才卖多少吗？8043元/平方米。这块土地出来，简直翻了一倍不止，是不是？

  或许，这还真不是近期长沙限价地的最高限价。网传的该市开福区另一宗限价地的信息显示，其住宅（毛坯）销售均价将不超过15500元/平方米。

  无论是各个片区之间还是各片区之内，长沙双限地房价限价屡创新高，已是不争事实。

  就在前日挂出住宅限价13800元/平方米限价地的洋湖片区，2018年4月25日挂出的编号为[2018]长沙市030号的商住用地，住宅（毛坯）销售限价也仅为9998元/平方米。两年时间，该片区限价地的房价限价上涨了3802元/平方米，涨幅高达38%。

  自2019年以来，长沙一些市民向《市长信箱》投诉，直指长沙双限地房价限价上涨过快，助涨房价。长沙市自然资源和规划局对此回应称，该市“限房价”挂牌出让地最高限价，是根据市房地产市场调控预期，最终经长沙市土地管理委员会决定。

  不仅是房价在涨，地价也在涨，市民对房价预期也在发生改变。无房户为何时能买得起房而焦虑，改善型需求者眼睁睁地看着房价在涨、为没有及时入市而焦虑，无购房资格者为将来具备购房资格之后能不能买到合适价位、合适地段的住宅而焦虑。

  房价的预期看涨也给长沙楼市带来了巨量销售。

  0731房产网发布的《2019年度长沙楼市白皮书》显示，2019年长沙楼市下行，全年新房成交同比减少12.31%，仍多达2280万平方米。其中，长沙市商品住宅成交1839万平方米，同比减少11.67%，成交量近5年来仅高于2017年。同为中部地区省会城市，2019年合肥楼市（含市九区，不含四县一市）商品住宅共计成交面积645.56万平方米，同比减少26.8%。2019年南昌市区新建商品房累计成交面积同比增加了6.06%，但也仅为630.43万平方米。

  多年来的成交数据也表明，长沙楼市每年的巨大销量，已位居省会城市前列。

  当地楼市较大的销量也带来了不少存量。由于新房（监制）价格比二手房便宜，长沙不少自媒体和中介基本主打“买到就是赚到”的口号。但据一些市民反映，近年来长沙二手房也大多有价无市。除学区房比较走俏外，一些市民的二手房挂牌了几年也未能卖出去，有的甚至连个咨询电话都没接到。

  房价之谜

  低房价一直是长沙城市比较优势，其不仅成为长沙市民幸福感重要源泉，且成为长沙创新创业竞争动力，长沙市已连续12年获评“中国最具幸福感城市”。

  有人说，长沙房价低是因为之前长沙公务员小区和集资福利房过多；也有人说，长沙是娱乐之都，市民更愿把消费放在吃喝玩乐方面。

  不过，对于房价数据各方有不同说法和感受。虽然长沙市有关方面已多时未公布即时具体房价数据，但近年来长沙房价给人的直观感受是也上涨不少。

  2017年8月，长沙市有关方面通过当地媒体发布房价数据称，从2008年到2017年长沙住宅均价9年仅上涨了3000元/平方米。此数据一出，立即引来网友调侃“3年上涨了9000元/平方米还差不多”。

  2018年，长沙市进一步加强了楼市调控，重点满足首套刚需购房群体。尤其是当年6月湖南省委机关报《湖南日报》头版连续刊发数篇“论促进长沙房地产市场平稳健康发展》的评论文章后，长沙市打响的“反炒房”攻坚战，力度之大全国瞩目。湖南省委省政府、长沙市委市政府也多次强调，绝不让长沙成为“炒房者”阵地。

  但在一些市民看来，调控重压之下长沙房价近年来仍然实现了上涨目标。有观点指出，长沙房价从4000多元/平方米均价涨到7000多元/平方米用了5年多时间，然而就在2018年，长沙房价均价用1年时间就从7000多元/平方米直接破了万元。

  需要说明的是，外界对于长沙市房价均价数据其实有个插曲或误解。

  在2018年6月1日长沙市召开的房地产调控媒体座谈会上，长沙市有关方面就当时长沙房价均价7000多元/平方米数据解释称，这是既包括了长沙市六区三县市（即包括了长沙市内五区之外的望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市）房价数据，又包括了商品住宅和拆迁安置房共同的房价数据，这也是导致市区市民感觉官方公布的房价均价数据与商品房市场实际房价数据明显脱节的原因。

  2011年6月21日，望城正式撤县设区，成为长沙市主城区之外的第六区。望城区有关干部在某些场合也多次表示，该区由于房地产项目较多且相对于内五区房价较低，为长沙市房价均价统计数据作出了重大贡献。

  有关长沙房价数据，湖南省住建厅、湖南省统计局发布的《关于2019年湖南省房地产市场形势的通报》显示，2019年12月长沙市新建商品住宅均价为8226元/平方米，同比上涨4.5%；

  中国指数研究院发布的2020年5月“百城价格指数”表明，全国100个城市新建住宅平均价格为15280元/平方米，其中长沙新建住宅均价为8694元/平方米；国家统计局发布的全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，2020年5月，长沙同比上涨4.8%，环比上涨0.4%。

  值得注意的是，2017年6月29日，长沙市发改委、长沙市住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)强调，价格监制的一般流程分成六步走：1.企业申报材料；2.区县(市)人民政府签署意见；3.长沙市住房和城乡建设委员会询价；4.国家统计局长沙调查队询价；5.长沙市发展和改革委员会价格监制；6.预售许可及开通网签。

  国家统计局长沙调查队参与地方房价监制询价，这一既当裁判员、又当运动员的做法饱受诟病，目前已退出这一监制流程。

  在一些市民看来，低房价是过去长沙的标签，但外界忽略了目前长沙实际房价并不是很低、近年来长沙房价已上涨不少的现实，有部分楼盘品质提升、成本增加等各种因素。以一些在市区看过不少楼盘后的市民的感受，当下长沙市内五区商品住宅均价可能已在12000元/平方米上下，有接近郑州房价均价的趋势。

  全装修困局

  除了不断看涨的房价，近年来长沙全装修住宅的“质价不符”，也让不少市民奔波于地方政府部门与开发商之间为讨说法而变得焦虑起来。

  2018年3月15日，长沙市推出全装修住宅新政，要求市内五区新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%；望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%。

  这个70%的全装修建设交付比例瞬间在长沙楼市掀起波澜。长沙购房者一是担心未来买不到毛坯房，二是忧虑虚高的全装修价格会变相加重购房负担，购房恐慌情绪迅即蔓延开来。

  和国内外一些城市初衷一样，长沙推进全装修的最初出发点是为了环保，减少污染和邻里纠纷。但在后来实施过程中，购房者与开发商之间发生利益冲突，长沙购房者对全装修住宅“质价不符”、监管缺失、政府部门与开发商之间相互推诿颇有微词。某全装修住宅项目一个水龙头的安装费用就达到了单价1188元，被业主举报到了国家相关部委局。当地政府部门虽然采取了部分补救措施，但仍未能摆脱困局，以致于有市民在《市长信箱》投诉发帖质疑“长沙精装修政策失了民意谁之过”。

  长沙的全装修住宅乱象引起了湖南省委省政府、长沙市委市政府领导的高度重视和媒体的及时关注。2018年12月，长沙市住建委（后机构改革为“长沙市住建局”）对外表示，要进一步规范全装修市场，保护购房者权益，该委立即会同市发改委对新建商品住宅全装修项目展开了专项检查。

  尽管有市民不断在《市长信箱》投诉督促，但长沙全装修住宅的专项检查结果迄今仍未对外公布。去年2月25日，湖南省委第四巡视组在向长沙市委反馈巡视意见时指出，该市有关部门在坚持以人民为中心的发展思想方面存在差距，要求长沙市将住宅全装修列入巡视整改重点。去年12月10日长沙市委第二巡察组在向市住建局反馈巡察情况时，又通报了一批全装修住宅项目存在的问题。

  公开信息显示，为提升立行立改问题整改成效，长沙市建立健全了巡察相关工作办法，要求巡察组对立行立改事项建立清单，指定专人负责，巡察结束后一并移交归档。巡察组组长对立行立改事项办理情况跟踪了解、督查督办；巡察组工作人员通过走访调研、抽查资料、明察暗访等，对整改情况进行核实。

  针对长沙市全装修住宅巡察整改情况，长沙市住建局相关人士不久前告诉中国房地产报记者，巡察整改情况已上报给长沙市委巡察办。长沙市委巡察办相关人士则回复中国房地产报记者，因为前段时间的疫情暂时不便督促住建部门上报全装修住宅巡察整改结果。

       中国房地产报记者将继续关注。

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