成都楼市现状:学区房领涨,老破大领跌!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好。打算在成都投资买房，不知现在是否合适？二手学区房前景如何？如果是二手房的话比较推荐哪个片区？

回答：你好，学区房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学区房因为政策变化比较大，所以并不是投资的主流。但是学区房的涨幅往往比较大。如果已经涨得很高的学区房，不建议入手了。我们买的应该是学区溢价不多，未来学区可能会越来越好的楼盘。考虑长期投资，建议优先考虑普通次新三房。成都投资回报率最大的楼盘，详见内部分享。

提问：成哥你好！最近想投资房产，南昌的房子可以投资吗？绿地儒乐星镇。

回答：你好，南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 如果不想去其它城市建仓，南昌也可以淘笋。 优选红谷滩核心区，红角洲 次选朝阳新城，高新区。 绿地儒乐星镇自住还行，投资一般。

提问：成哥你好！坐标成都，手上有一套老破小，房龄二十多年了，是现在卖掉！还是等待拆迁？

回答：你好！就现在卖，老破小在成都升值潜力小，加上现在提倡旧改。打个比方，你现在这套老破小50平米能卖50万。附近次新房卖2万一平，贵50%。就算拆迁了，原地回迁的话，想要增加面积还得自己掏钱。如果你卖掉，拿这个50万，买热点片区单价一万五总价150万的房子，杠杆加上去了，面积变成100平。十年期间，来个两次的增值抵押、买入，再抵押再买入十年后，你可能都有200平的房子了，但你的老破小说不一定还没拆迁。即使拆迁，还不一定马上拿证，还不一定原地拆迁，除了市区以内，其他周边的回迁房还卖不上价。

提问：成哥好！请问保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格，谢谢!

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。

提问：成哥好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听说有人才房。这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房与人才房结合的模式，有什么需要考虑和关注的，谢谢！

回答：人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时，也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。

提问:成哥好！兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答：悦鹿府其实就是中铁卓越城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。但是交通不便，距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的，还是值得一摇。

提问：成哥好，能否说说武汉光谷南山府的优缺点？

回答：南山府位置不错，但是地王项目，价格肯定也不低 自住可以考虑，投资看价格 光谷东单价超过1.9的项目都不建议买入。 未来房价最高的板块，不一定是涨幅最大的板块，但一定是最稳的板块。 虽然未来关山大道和光谷东核心区是光谷板块房价第一梯队，但是价格涨上去之后留给我们的利润就太少了，接下来要寻找第二梯队产品。 未来的投资方案还要看你追求稳，还是利益最大化。

提问：成哥好，坐标唐山，如果定位养老和投资的话，您觉得承德和秦皇岛哪个更有优势？谢谢！

回答：这2个城市如果养老自住可以买，秦皇岛相比自然条件更好一些，不过旅游性城市投资就没必要了。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低。

提问：买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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