3月楼市回暖：深圳领涨二手房，60条新政稳楼市

  受到疫情冲击房地产市场正在缓慢复苏。

  4月16日，国家统计局发布3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读表示，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，3月70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

  时代周报记者注意到，3月共有38个城市新建商品住房销售价格环比上涨，较2月增加17个；38个环比上涨城市的平均涨幅为0.41%，较上月扩大0.02个百分点。在二手房方面，3月共有32个城市住宅销售价格比上涨，较2月增加18个；32个上涨城市平均涨幅为0.44%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。

图：1-3月70城涨跌情况

  “3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地产市场逐渐开复工，市场活跃度增加，积压的需求逐渐入市，带动城市价格环比上涨城市数量增加。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向时代周报记者分析指出。但国仕英同时提醒，下跌城市也值得关注。“从70城新房、二手房销售价格环比涨跌情况来看，3月下跌城市基本与2月持平，可见市场虽有所恢复，但部分城市市场信心仍较弱。”

  深圳二手房环比涨幅领先

  数据显示，3月西宁、深圳、呼和浩特、唐山四地楼市表现突出，分别为新房环比领涨城市、二手房环比领涨城市、新房同比领涨城市和二手房同比领涨城市。

图：3月领涨城市情况

  时代周报记者注意到，不同于以往三四线城市为领涨主力的情况，3月深圳成为了二手房销售价格环比涨幅领先城市——据国家统计局数据，2020年3月，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.6%，为70个大中城市中首位。同时，根据深圳中原研究中心数据，3月深圳二手房销售均价59048元/平米。

  这是深圳自2018年2月之后，时隔两年多再次位居二手房销售价格环比涨幅榜首。

  据时代周报记者整理，纵观2019年全年数据，除4月、9月、10月、11月、12月之外，深圳二手房房价环比涨幅均处于70城中后位置。去年8月，深圳二手房价涨幅还仅为0.2%，位于全国第40位。9月则是新一轮上涨的源头——当月，深圳二手房销售价格环比上涨1.3%，位于全国第六，此后便保持前十并不断上升。

  对于上涨的原因，国仕英判断：“2019年深圳不断迎来利好，包括2分月粤港澳大湾区发展规划落地，8月份‘先行示范区’意见出炉，11月还有港澳居民置业条件放松和‘豪宅’标准调整等，这些政策对楼市活跃度和信心提振明显。”

  而3月深圳二手房价环比领涨，也与2月楼市数据有关。深圳中原董事总经理郑叔伦向时代周报记者解释道，“2月受疫情影响，楼市成交非常少，而部分急售的业主还给出了一定的价格优惠。到了3月，深圳楼市复苏，豪宅市场也抢跑回温，而刚需盘表现一般，结构性因素影响下，3月成交价抬升，并且较2月回升幅度较大。”

  此外，流动性宽松也是助推因素。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者补充道：“每一次银行放贷增加较快，而贷款用途没有受到严格监管的时候，深圳房价都会有很明显的上升。今年以来，央行多次进行货币宽松政策，虽然中央也强调了‘房住不炒’，但资金仍青睐楼市、深圳居民也愿意加杠杆，这导致了近两个月深圳楼市上涨明显。”

  资料显示，2020年以来，央行已实施三次降准，其中1月初为全面降准，释放长期资金8000亿元。疫情发生后，为针对性纾困中小企业，央行又进行了两次降准，分别为3月中旬的普惠金融定向降准考核，释放长期资金5500亿元，以及4月7日将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，释放长期资金4000亿元。

  在降准的同时，中原地产研究中心显示，3月深圳楼市投资客占比微升——3月深圳投资客占比为38.01%，占比较上月上升了0.91%。目前货币进入楼市的情况并不严重，李宇嘉表示：“整体来看，在珠三角区域，仅深圳一地房价上涨情况比较严重，另外广州中心城区有小幅上涨，其他地方，比如广州外围还是以降价优惠为主。”

  地方试探调控底线

  3月成交量略有起色，但明显不如去年同期。

  易居研究院副院长杨红旭撰文指出，按易居院的计算与五分法，3月份70城二手房价涨幅为0.05%，处于“偏冷”区间。

  张大伟则详细指出，中原地产研究中心数据显示，3月全国主要城市网签成交量环比上涨了40%，但同比依然下调了20%以上，特别是一线城市，网签同比下调了25%。

  二季度或能恢复正常水平。张大伟继续说道：“在刚刚过去的4月上半月，各地市场继续恢复，已经接近去年同期的7成。预计市场在降息等宽松预期下，有望得到持续性的恢复，也许能在2季度达到2019年平均水平。”

  疫情之下，不仅是房地产受冲击明显，各地经济涨幅放缓、收入减少压力也很突出。在此情况下，无论是为了稳经济，还是希望稳楼市，地方“救市”的动力都十分强劲。

  根据中原地产研究中心统计数据，3月全国共发布了60次房地产相关调整政策，多集中在人才落户、人才购房等。同时，还有广州、济南、海宁、宝鸡等多地涉及“放松限购”、“降首付”的政策被撤回。

  张大伟指出，“‘一日游’则说明了地方和中央的博弈：地方不断在试探，但中央则展示了调控定力。”

  最新撤回楼市松绑新政的城市是青岛。

  4月14日，在部分解除限购、降低限售年限的政策“飘了三日”之后，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”重发《“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则》，删除了“对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算”、“出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年”等要求。

  据时代周报记者不完全梳理，这已经是疫情以来，第六个松绑楼市政策“一日游”的城市。

  “目前‘一城一策’的标准并不明确，未来也不乏会有更多城市为了提振楼市和地方经济进行试探。”张大伟认为，“从现在的政策维度来看，限购、限贷、首付是不能动的，但人才政策可以侧面突围。不过，人才政策有一定的门槛，可能对于杭州、南京之类的有吸引力、户籍有价值的城市会更有用。”

相关知识

3月楼市回暖：深圳领涨二手房，60条新政稳楼市
4月楼市再回暖:50城新房售价提升 成都二手房领涨
4月楼市再回暖：50城新房售价提升 成都二手房领涨
楼市“小阳春”姗姗来迟：深圳楼市企稳，广州回暖
多地推楼市新政 需求端调控效果立竿见影
3月70城新房价格上涨城市增至38个 深圳、杭州领涨
楼市回暖 5月一线城市房价普涨
深圳楼市热度慢慢下降趋稳
深圳新政落地首周：上涨被遏制 楼市进入买方市场
深圳新政落地首周：房价上涨被遏制，楼市进入买方市场