深圳楼市热度慢慢下降趋稳

来源：南方都市报

相比起新房，二手房市场因更贴近市场而被视为楼市“晴雨表”。5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市的房价变化。深圳二手房价格继上月同比涨幅9.7%后，同比涨幅继续攀升至10.3%，环比涨幅也达到了1.7%。成交量也一路攀升。依据深圳市住建局旗下的深圳市房地产信息平台公布数据，4月深圳全市二手商品住宅成交为65.94万平方米(7679套)，同比上涨0.78%。

值得注意的是，受限于网签过户的滞后性，多位业内专家向南都记者表示，当前深圳房地产市场热度已经有所下降，5月成交量环比已经有所回落。“市场热度慢慢下降趋稳，而不是骤降，稳定才是希望看到的。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示。

延续微涨态势，总体较为稳定

回顾深圳4月楼市，“严”与“热”两大关键词贯穿始终。一面是深圳官方接连出手，释放调控信息——重罚违规中介、暂停违规开发商网签、下架挂牌价虚高二手房源，严查房抵经营贷；另一方面，以二手房领衔的深圳楼市在过去的4月中展示的“购买力”仍让人注目。

“4月份商品住宅销售价格稳中略涨”，在国家统计局发布的官方解读中，除“稳定”的表述以外，罕见地点出了“略涨”。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，4月份，随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。各地继续坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。

据国家统计局数据显示，4月70大中城市中有50城新建商品住宅价格环比上涨。其中，唐山涨幅1.8%领跑，北上广深分别跌0.3%、涨0.6%、持平、持平。

深圳新房、二手房成交量小幅上涨

从二手房来看，70城中38城价格环比上涨，26城下跌。成都涨幅2.1%领跑，北上广深分别涨1.1%、涨1.2%、持平、1.7%。但是同比而言，四个一线城市中，北上广深分别跌0.2%、涨2.3%、跌0.5%、涨10.3%。深圳新房、二手房住宅的成交量呈现小幅上涨的态势。深圳市住建局旗下的深圳市房地产信息平台公布数据显示，4月，深圳全市新建商品房成交为39.65万平方米(4704套)，同比下降0.24%；其中新建商品住宅成交为32.73万平方米(3446套)，同比上涨0.07%；全市二手商品房成交为72.05万平方米(8347套)，同比上涨0.76%；其中二手商品住宅成交为65.94万平方米(7679套)，同比上涨0.78%。

“疫情影响接近结束，4月房价全面复苏。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，简单计算相当于62%的城市新房价格上涨，是最近7个月来的最高点，与2019年12月持平，尽管依然低于2019年三季度，但从趋势看，继续上行的趋势已经出现。

　　专家分析

　　多重利好叠加，价格上涨正常

深圳楼市上行的背后，是什么原因在助推？多位业内专家在接受采访时均表示，豪宅税政策调整、“双区驱动”的利好政策、LPR基点下调等多重利好政策的叠加，均是带动市场上涨的因素。

郑叔伦表示，自去年下半年以来，深圳楼市在诸多利好带动下表现亮眼，部分区域房价也出现了较为明显的走高，“不仅是豪宅税政策调整的推动，更有大湾区、先行示范区等政策叠加，先行示范区公布后，市场就开始活跃，豪宅税调整后进一步带动市场”。

4月，深圳二手房房价同比上涨10.3%，对此涨幅，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“符合市场实际的变化”，“去年非普通住宅的标准的调整，确实带动了价格的上涨，而且全年下来，深圳不乏利好楼市价格发展的消息，所以价格上涨也属正常”。

　　离婚买房或许存在，但为少数

据南都此前报道，按照全年来算，深圳历年离婚总量一般不会超过同期结婚总量的三分之一，而到今年4月，深圳的离婚总量达到了结婚总量的84%。与此同时，深圳民政局婚姻网上预约系统截至6月16日的离婚名额都已经被预约满了，剩余为0。对此，有声音表示，深圳离婚量猛增的原因之一，正是去年深圳调整豪宅税，加速了很多改善群体换房。

郑叔伦直言：“离婚买房或许存在，但为少数。”他表示，不仅在深圳，其他地方在疫情后也都出现了离婚量的上涨，只是深圳持续时间更长。深圳2018年“731新政”大大打击了离婚买房，新政规定购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。

　　趋势

　　调控下的二手房市场　后市将如何发展？

调控下的二手房市场，后市将如何发展？何倩茹表示：“对于二手房市场，由于业权是分散的，政府只能引导房价合理增长，但不能绝对地控制房价。”她表示，从市场的实际情况看，4月份二手房市场的整体环境变得更加理性，相信楼价的增长幅度也会在日后缓慢回落。

“二手房更多的是由市场决定，不像新房，政府可以通过限价等措施来限制新房价格上涨。二手房调控更加困难，一般通过调整交易税费来调控。”郑叔伦分析认为，政府一方面不希望房价上涨，同时也不希望房价下跌、市场走冷，在经济压力大增的背景下过于打击房地产也是不合适的。通过打击经营贷、预期调控、停止网签等方式，使市场热度下降，成交量已经略有下滑，市场热度慢慢下降趋稳，而不是骤降，稳定才是希望看到的。对于后市，何倩茹同样持乐观态度，“预计未来几个月，二手房价涨幅会趋缓”。

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