首创置业的风刀霜剑:千亿梦远,纯利预期大幅下跌

来源：房产装修家居资讯时间：2021-02-02 19:13

根据克而瑞的数据显示，以全口径销售金额计算，2020年的千亿房企数量达到43家，新入围的房企至少达到9家。这意味着，虽然去年上半年遭受疫情的冲击，下半年又逢“三道红线”，在这样的年景下，房企千亿阵营仍旧扩容了。

首创置业依然没有进入这个阵营。

更令人扼腕叹息的是，与2018年的目标也失之交臂了——首创置业销售额为708.6亿元，同比下滑12.31%，成为缩水规模最大的房企。

在销售额大幅减少的同时，首创置业的归母净利润也遭遇了滑铁卢——1月29日，首创置业发布盈利预警公告。经首创置业初步估计，截至2020年12月31日归属于母公司股东的净利润预计与去年同期相比将下跌45%–60%。

壹

首创置业是北京市国资委所属的大型国有企业集团，2002年在北京所有的国有企业里，其利润曾经排名第一，并于2003年6月19日在香港联交所上市。

属于首创置业的高光时刻一直持续到2015年，那一年，首创置业以325.1亿元的销售额，位列行业第23名。此后，首创置业的排名就如同王小二过年，逐年掉队。在克而瑞公布的2020年前11月全口径和权益销售额排行榜上，首创置业分别位于56和59位，无缘五十强。

2020年上半年，由于疫情的影响，首创置业只完成全年800亿销售目标的42%。首创置业总裁钟北辰却表达了完成全年既定目标的信心，但在以恒大为首的房企，为了抢占市场促回款，不惜打折促销一整年的同时，钟北辰却表示了首创置业并没有通过打折走流量的想法，理由是布局项目所在区域比较活跃，市场比较为良好，而且项目本身整体良好、产品的竞争力较高。

但事实却是，2020年首创置业的签约均价为2.6万元/平方米，而在2019年，这一数字为2.4万元/平方米。

更令人尴尬的是，尽管与钟北辰的想法背道而驰，首创置业最终采取了降价走量的老路子，却仍旧没有完成既定销售额。

业绩和排名的差强人意背后，是首创置业多年来走不出自己的“舒适区”。

2018年，伴随着钟北辰的履新，首创置业也从聚焦单核城市升级为聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。其中，京津冀仍为公司发展的绝对核心，占公司未来投资的45%-50%，而长三角、粤港澳大湾区分别占公司未来投资的20-25%左右。

这样的城市布局使得首创置业患上了京津冀地区“依赖症”，在2019年，京津冀地区实现签约额490.4亿元，占比达60.7%。而在2020年前11月的签约金额中，北京一地的贡献额度就达到了40%。

作为环保高标准要求和调控重灾区，叠加去年以来疫情的反复对市场所造成的冲击，北京市场的异动在相当程度上影响了首创置业的业绩，

贰

在首创置业的网站上，对于企业的描述为公司“经过多年发展，已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块”。

1月29日，在首创置业发布的盈利预警公告中，把预期下跌的原因归结于以下几方面：受新冠肺炎疫情影响首创置业商品房开发进度延迟，一级开发节奏放缓，奥特莱斯店铺业绩下滑，同时本集团重点发展的北京、天津等核心地区深受国家房地产限购限价等调控政策影响，商品房销售速度减慢、若干项目毛利承压，导致本报告期房地产结转利润及毛利同比下滑；此外，因新冠肺炎疫情和国际形势变化，首创置业于海外的房地产业务亦受到不利影响。同时，于疫情期间，首创置业减免奥莱商户及其他持有物业租户租金，亦对其的收入和利润造成一定影响。

对于盈利预警的说明，涵盖了首创置业四大业务线中的三条。

住宅开发部分在上文已经提到首创置业重仓京津冀对业绩的拖累，而在一级开发层面，由于北京国资委所属背景，通过一级开发分享土地增值收益曾是首创置业的独特优势所在，但根据2020年上半年的数据，这块收入下滑高达70%。

至于奥特莱斯层面，在去年3月，首创置业就聚焦全国十二城的首创奥莱总经理、副总经理进行"首创奥莱BOSS直播"，商品覆盖了其旗下近百余个主流品牌。而在4月份，房企直播卖房才蔚然成风，首创奥莱的直播可谓开风气之先。

此外，在线下，首创奥莱也进行了大量促销活动，期望拉升业绩。譬如，北京房山奥莱首发开展“错峰购物”，7周年店庆三天共计实现客流量12.5万人次，销售人民币4,480万元，创销售新高。

然而，尽管首创奥莱在线上线下同时发力，进行全渠道销售，但结果却有点事与愿违。根据2020年上半年的数据，首创奥莱实现营业额29亿元，同比下降20.33%。

在诸多房企纷纷在海外开疆拓土的那波热潮中，首创置业的海外战略布局也以2012年与法国地方政府签订土地协议，建设中法经济贸易合作区为肇始。2015年，首创置业澳洲新开盘的项目全面售罄，实现同比增长124%的签约金额，占当年总签约额的16%，是首创置业海外业务的辉煌时刻，但该占比在2018年就下跌至4%。

叁

作为老牌京派房企，进入千亿阵营一直都是首创置业的目标。

早在2018年2月的业绩发布会上，首创置业就提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。

但现实却是，三年期满，对于千亿阵营来说，首创置业仍旧不得其门而入，2019年首创置业销售目标为800亿元，签约金额为808亿元，踩线完成目标；2020年，首创置业的销售目标维持在800亿元不变，实际完成708.6亿元。

而且，首创置业归母净利润下跌幅度高达60%。

在这个冬天，与千亿目标愈行愈远，以及纯利的大幅下跌，如同风刀霜剑同时加诸于首创置业。