上海楼市:政策调控这盆“冷水”,会给高涨的学区房降降温吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-30 16:34

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以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问这次楼市调控学区房会降温吗？

回答：2020年尤其是下半年，学区房引领了整个上海楼市向上的行情。而学区房的上涨诱因，是去年3月份实施的公民同招、民办摇号政策。

上海此前一直是可以筛选生源的民办初中更强，公民同招、民办摇号政策实施后，大量家长为了规避不确定性，放弃了民办摇号，转而选择公办初中。所以初中学区房是房价上涨的始作俑者，17万+的张江、10万+的紫竹不断挑战着家长的钱包。

学区房的热度，其实主要看的是供求关系，家长们更加关注的是优质教育资源的落地。所以学区房更多地是受教育政策的影响，而不是楼市政策。为了满足家长们对优质教育资源的需求，政府也一直致力于通过集团化办学的方式，促进学校间办学理念、课程教学、管理模式、优质资源等方面的共享，实现区域集团内部教育质量的整体提升，让家门口都是好学校。

同时，上海有49所新学校规划，有的学校已经建成，今年9月份就开始招生了。调控政策再加上优质教育资源的补充，双管齐下，相信学区房市场也将会平稳健康的发展。

提问：曾叔，未来十年，西郊九韵城还能跑赢大盘吗？那边有南虹桥概念，但是学区，交通似乎不占优势

回答：这个不好说，有利好也有短板，只能说是不差的选择之一。投资收益率除了线上利润，还有线下利润，没有不能买的房子，只有不能买的价格。给粉丝买房实操中，都是大板块确定性，加具体高性价比房源结合起来的，这样才能保证收益率。你很难通过一个大板块就领先别人，现在的市场已经没有那么大的信息不对称了。

提问：曾叔，子弹350-400，想在徐泾买投资为主（可能以后会自住），最好离地铁近一些，有什么推荐吗？另外，也考虑过华新，您觉得如何？

回答：华新不要去，没有地铁的板块，未来涨幅将长期走弱于大市。就在13号线、17号线、9号线沿线考虑，你这个预算可以买华漕、徐泾的动迁房，赵巷的次新房、九亭和泗泾的次新房、江桥的动迁房，旁边都有地铁，可以结合你的口味再做选择。

提问：曾叔您好，400-500w御桥板块有没有推荐的新盘或二手？

回答：400-500万要在御桥买新房有点困难，可以考虑下三林东、御桥、康桥这一代。你这个价格段，动迁房可以买三房，次新可以买二房。优先考虑下，三林东一带。

提问：曾叔，想要在上海买房，是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好？

回答：两个差不多。大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要假以时日，才能全部落地

浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快活落地，但是高度有限。看你要长远的高度还是近期的确定性了。

提问：曾叔，请问兼顾学区自住保值，张江高科和大宁哪里更有优势？我们夫妻一个大宁，一个张江工作？

回答：张江能级高于大宁，选张江稳一点，大宁环境也不错，新静安动迁户最爱，如果没有情怀问题，还是选张江。

提问：曾叔，请问地下停车场出入口在楼下，会有噪音等不利影响吗？这种房子能买吗？

回答：有不利因素，自住不要买了，比较吵，特别是晚上。投资没关系，只要折价高，比如说超过5%以上，也是可以接受的，反正自己不住。

提问：曾叔您好，想向您请教一下，16年底在青浦虹桥正荣府那个盘买了一个商铺，由于那边的商场还在建造，也影响到了商铺出租，目前商铺还空置着。基于未来大虹桥的发展，您觉得这个商铺是一直持有好，还是赶紧挂牌越早卖掉越好？

回答：大虹桥商办体量很大，虹桥正荣府的商铺周边只有禧瑞里，正荣府，还有捷克小镇的居民，密度不够，流量不行。我只看好那里的住宅，商铺不看好，建议卖掉。

提问：曾叔您好，贷款是二套首付180的预算，看总价300的，计划莘庄地铁站或者华泾小两居，该怎样选择上海南站附近上班，或者其他有推荐的区域吗？

回答：上海南站上班，选择莘庄或者华泾问题不大，通勤上够得到，其他可以考虑的区域包括春申、顾戴路一带也是可以的。我看你的预算300，是有点偏少的。不知道你的现金流情况，如果现金流可以的话，我建议这次加一点预算，这样可以把房子买的新一点，至少是次新两房。

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