2020楼市调控的十大关键词(附思维导图)

2020年，中国楼市跌宕起伏，先后经历疫情停摆，万人摇号抢房，高价地块再现，局部市场过热，部分城市房价上涨，大型房企和头部长租公寓爆雷等事件。稳定楼市，成为中国房地产发展的头等大事。

中国地大城多，房地产市场情况复杂，区域楼市分化，增加了“稳地价，稳房价，稳预期”的压力，但也为灵活、具体和精准的调控提供了动力。国家提出“因城施策”的调控方针，为地方调控放权。

着眼全年，各大城市主要从供给端和需求端两大方向进行调控，各自有衍生出更加具体的调控方向和调控政策。比如供给端的土地供给、土地出让、预售调控、行业监管，需求端的限售限购、公积金贷款和商业贷款调控、买房摇号、无房家庭购房。另外，调控也在往宏观方向延伸，比如新型城镇化、区域一体化、旧改棚改和租购并举等。

纵横Plus纵览全年全国楼市调控政策，总结出十大楼市调控关键词。

01房住不炒

“房住不炒”是今年楼市调控的基调，也是楼市调控的目标。

在中央层面，今年两会、中央政治局会议、中央经济工作会议等多次全国性会上，均提及“房住不炒”相关内容。今年政府工作报告中写道：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产平稳健康发展。”中央政治局会议和中央经济会议上也有类似的表述。

在中央“房住不炒”精神的指导下，地方出台了更加细致的调控方案，如台州、常州、东莞等地都延长了限售期限，防止楼市过热；

上半年疫情背景下，荆州、青岛、赤峰、海宁等地推出降首付、放开限购、缩短限售、放宽限贷等都遭遇紧急撤回或不予执行，中央落实“房住不炒”的决心可见一斑。

此外，银保监会强调，专款专用，禁止小贷等非房贷款用于支付购房首付或偿还房贷。年初深圳经营贷购房风波后，深圳也收紧了房抵经营贷的口子，通过金融和信贷，为“房住不炒”提供支持。

要注意的是，今年11月，“房住不炒”首次被写入规划文件，即十四五规划建议。这意味着在未来五年甚至更长时间，“房住不炒”都将成为中国房地产行业调控的主基调。

02刚需住房

前不久召开的中央经济工作会议强调，要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉。即要让居民，尤其是大城市居民住得起房，买得起房，买得到房，解决好居民的“安居”问题。

“刚需”是居民的重要主体，刚需的住房问题亟待解决。今年多个城市针对刚需群体出台了多种不同的支持政策，大致包括支持无房家庭购房和住房贷款两大方面。

随着全国楼市房价涨幅降低，与二手房相比，很多新房项目具有价格较低、户型合理等优势，遭到购房者疯抢，“万人摇号”抢新房的现象时有发生。对此，杭州、南京、成都、宁波等热点城市先后出台相关政策，支持无房家庭优先摇号，解决刚需家庭难买到房的问题。

针对刚需家庭买不起房的问题，今年广州正式推出共有产权房政策。共有产权房建筑面积不超120平方米，个人产权份额不低于50％，仅向城镇无房家庭供应。2021年，广州计划推出首批市本级共产房，房屋的民生属性得到进一步强化。

另外，多地在支持住房贷款方面也出台了相应政策，如上海、浙江、苏州和安徽正式落地异地公积金一体化，哈尔滨支持异地公积金购房，海南提高公积金贷款额度，湖南将拒绝居民贷款买房的房企拉入黑名单，予以惩罚等等。为了解决居住难题，各地鼓励刚需合法加杠杆，早日实现住有所居。

03租购并举

今年解决大城市居住难题的另一大调控政策是“租购并举”，十四五规划建议指出，租购并举、因城施策，促进房地产平稳健康发展，北京十四五规划建议则进一步将租购并举纳入住房保障体系。

在具体政策中，租购并举主要包括规范住房租赁市场和扩大租赁房源两大方面。

现阶段，我国住房租赁市场还不够完善，存在租赁房源不规范，租房租赁企业运营有隐患，租金管理不安全等问题，今年长租公寓爆雷的情况时有发生，引起了市场和政府的警觉。

对此，中央和地方发文规范住房租赁市场，包括厨房、卫生间、阳台等不能用于居住，中介不得发布虚假房源，不得违法提供住房租赁金融服务，规范住房租赁企业行为，严惩违法租赁，租房网签备案，一次性缴纳租金超过三月，将租金和租赁贷纳入监管等等。

另一方面，西安、合肥、武汉、广州、深圳等地纷纷出台政策，扩大住房租赁房源，包括新建租赁房源，允许其他非住宅类闲置房源转化为租赁房源等等，为进一步落实“租购并举”提供了落地空间。

国家重视，政策支持，住房租赁在未来无疑大有可为，但现阶段行业仍处于摸索和洗牌阶段，在市场竞争和政策规范下，未来租房租赁市场必将更加完善，也更加健康。

04限房价竞地价

地价与房价的关系，就像面粉和面包。“限房价，竞地价”，简单地说，就是在限定项目预售价格的前提下，进行地块价格的竞拍。一些城市还会设定地块的最高价格，土地价格触顶之后，转向竞配建，竞自持，转向高品质住房建设等等。

今年绍兴、唐山、长春、沈阳、南京、杭州等地先后出台“限房价，竞地价”政策，加大宅地供应。唐山还规定推行“限房价，竞地价”地块数量不少于供地面积的50％；南京还规定，提高热点区域的土拍准入条件，严控竞拍房企数量，筛选竞拍房企的质量等等。

“限房价，竞地价”政策发端于北京，即限竞房政策。2018年北京首个限竞房项目入市至今，北京的限竞房政策已落地三年，在控制房价上涨方面成效显著。今年多地推进“限房价，竞地价”的土地出让方式，在一定程度上可以看作是北京限竞房经验的全国性推广。

推行“限房价，竞地价”的土地出让方式，最主要的目的是控制宅地出让的溢价率，让新入市项目的房价回归合理空间。这一政策落地，在控制房价方面，效果肯定立竿见影。但“限房价，竞地价”很可能会压缩房企的利润空间。要保房价的同时保质量，可能后续政策还需要继续打补丁。

05规范预售

今年项目烂尾、房企爆雷，预售资金遭挪用的情况并不鲜见，其中不乏泰禾一类的大开发商；一个项目，分期预售，加推涨价的情况也时有发生。在这样的大背景下，多地出台相关政策，规范项目预售，包括预售资金监管，单期开盘面积要求和加推项目涨价要求等等。

为防止房企挪用项目预售资金，江西、昆明和太原等地要求设立监管账户，做到专款专用，规范项目资金管理。其中昆明和太原对资金监管额度提出要求，分别为预售总额的30％和40％。

为了防止房企随意加推，丽水、台州、绍兴、常州、东莞和贵阳等地对项目单期开盘面积做出规定，其中多个城市以3万平方米为界，单期开盘面积需不低于3万平方米。丽水则将单期开盘面积提高至5万平方米。贵阳规定，新开项目需一次性公开全部房源。

除了规定分期预售的项目面积，丽水、绍兴、台州、徐州和东莞等地还对项目预售价格进行了规定。其中丽水、绍兴和台州等地规定项目续推不涨价，东莞规定项目价格调整周期为180天，涨幅不得超5％，徐州规定项目价格调整周期为一年。

加强预售资金监管，规范项目预售面积和预售价格，一方面能确保项目顺利交付，另一方面也起到了“稳房价，稳预期”的效果。

06限购限贷

限购、限贷是楼市调控见效最快，最有效的手段之一。今年楼市调控的限购、限贷政策主要体现在收紧限购，继续推行差别化信贷和收紧公积金贷款三个方面。

银川规定非本地户籍限购一套，杭州规定父母投靠落户三年方可买房，深圳落户三年且连续缴纳三年社保才具备买房资格，深圳将追溯三年内的所有离婚记录。如此总总，全是收紧限购的表现。

除此之外，西安、银川、唐山、长春、常州、芜湖和深圳等地均提高了二套首付比例，推行差别化信贷政策。其中唐山将二套首付提高至50％，三套及以上直接停止发放贷款。深圳规定名下无房有贷首付60％，名下有房首付80％。提高二套首付比例，虽然会伤害部分有二套需求的人，但对于保障无房刚需大有裨益。

深圳、长沙等地还收紧了公积金贷款的口子，深圳缩小了公积金贷款的适用范围，长沙规定未婚人士公积金贷款仅可使用一次，已婚人士可使用两次，配偶承担还款连带责任。为公积金贷款的使用设限，进一步剔除投资和炒房现象，让住房向居住属性回归。

07放松落户

户籍是阻碍人口自由流动最沉重的枷锁。去年中共中央、国务院刊发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》就指出，2022年城市落户限制逐步消除，到2035年城乡有序流动的人口迁移制度基本建立。今年，各地放松、放开甚至取消落户限制的政策力度越来越大。

上海、珠海、苏州、海南、西安、山东等地进一步降低人才落户的标准，上海将本科落户的范围从清北进一步扩大到“双一流”高校和学科；西安则进一步规定，在校大学生均可落户；广州的人才落户范围更大，中职学生、符合入户条件的无房人员等，均可申请迁入集体户口。

吉林、福州、厦门和沈阳则整体放宽了人口落户的标准，其中福州、厦门取消了连续居住年限的要求，福州缴纳社保不超两年即可落户，厦门缴纳社保不超三年即可落户。张家口、江门、兰州等地，则全面取消了城镇落户限制，为人口的自由流动扫清障碍。

户籍政策的放松，很大程度上能有效促进城市人口增长，带动地方消费和经济增长。人才落户的放松，配合人才补贴政策，更能为城市发展注入新鲜血液。但放松户籍不意味着楼市松绑，需要把握落户放松和限购的关系。

08人才补贴

今年“抢人大战”继续升级，引进补贴、租房补贴、购房补贴／购房优惠、人才优先购房等，各地政策频出，多管齐下，吸引人才目光。

保定、中山、广州等地今年新出台引进补贴政策，落户即奖励，中山最高补贴500万元；苏州、福州、合肥、中山、三亚等地出台租房补贴政策或者免费租房政策，其中苏州博士人才一次性补助5万元以上。

在购房方面，各地也面向人才，出台了不同程度的优惠政策。常州创业人才购房补贴20万元以上，福州配售型人才享7折买房优惠，郑州人才首次购房最高补贴300万元……苏州、太原和南京等地则推出人才优先购房政策，太原还规定，符合条件的人才可认购二套住房，且不受限购条件限制。

各地“抢人”力度之大，足见其对人才的渴望。但引进人才的目的是为了促进地方经济发展，人才引进来，既要“安居”，也要“乐业”，现在的人才政策多集中在“安居”一端，未来还需要向“乐业”倾斜。

09行业纾困

“房住不炒”大环境下，国家对房地产行业的态度是谨慎的，今年8月“三道红线”新规的出台就是明证。但今年有其特殊性，疫情对房地产的冲击很大，为了保持“行业平稳健康发展”，政府也出台了很多行业纾困政策，涉及土地出让、项目建设、预售管理等多个方面。

在土地出让方面，杭州、上海、无锡等地规定，疫情期间，可延期或分期缴纳土地出让金；济南、南昌和钦州等地，则降低了土拍保证金的缴纳额，缓解房企的资金压力。

在项目建设方面，考虑到疫情带来的停工停产，安徽、山东、深圳和无锡等地出台了相关政策，允许房企合理顺延合同施工的约定时限，延迟项目的竣工交付时间。

在项目预售方面，山东、岳阳、大理等地适度降低项目预售条件，推进项目预售进度，加快房企预售资金回笼；桂林临桂、吉林和江门等地降低预售监管资金留存的比例，广州、长春和武汉等地允许房企申请划拨预售监管资金，进一步增加房企的现金流，提高房企财务的抗风险能力。

上半年政府为房地产纾困，政策的力度和范围都很大，对于帮助房企度过疫情难关有很大帮助。但这些政策大都是权宜之计，随着疫情影响的减弱，政府对房企的态度重回谨慎。

10推进旧改

解决城市的居住难题，一方面要增加土地供给，扩大增量。另一方面也要改善存量，优化老旧小区的居住环境。今年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，大力改造提升老旧小区，今年新开工改造老旧小区3.9万个，到十四五末基本完成2000年前需改造小区的改造任务。

中央为旧改定调，地方也出台了相应的旧改办法。杭州提出今年旧改小区300个，北京提出今年新开旧改小区80个，河北计划今年改造老旧小区1369个，广西计划全面启动旧改，年内旧改16.7万户……

随着旧改的进一步落地，老旧小区的居住条件和居住环境将进一步改善，对于带动城市经济发展，重构和优化城市功能，改造和提升城市魅力有非常重大的意义。

任何总结都有其局限性。在十大关键词之外，今年的楼市调控还涉及新型城镇化、区域一体化、盘活存量土地，打击行业乱象等等。

整体来看，一方面，政府的市场触觉十分敏感，区域一旦出现风吹草动，有关部门就会立马察觉，从中央到地方，调控都会立马迎头赶上，扑灭市场异动，保持房地产平稳健康发展。

另一方面，这也说明今年的楼市调控呈现出很明显的“追热点”特征，政策的推出，更多是为了解决当下的即时性问题。社会一直在呼吁建立房地产调控的长效机制，尤其是房地产税的出台和落地，今年仍没有实质性的进展。

但这并不能抹杀今年楼市调控的重要意义，房住不炒，因城施策的基本政策方略，对于“稳地价、稳房价、稳预期”有重要作用。加大旧改力度、推行租购并举，扩大保障房建政策力度等政策，都有助于解决居民的的居住难题。

相关知识

干货来了!一张思维导图,带你学习规划建议60条
回望巨变之年 2020房地产十大关键词
2020房地产十大关键词:三道红线、万人抢房……
当楼市开始“打新”时，深圳房地产可能陷入到最后的癫狂 | 思维·谈
十大关键词展望2021智能家居发展趋势
变频净水器十大品牌汉尔顿在数字化时代下的营销思维
楼市调控转向？7月全国6城发布楼市调控收紧政策
7月全国6城发布楼市调控收紧政策 楼市调控转向?
上半年中国楼市调控高达304次,超120城发布人才政策
楼市调控转向,7月全国6城发布楼市调控收紧政策