回望巨变之年 2020房地产十大关键词

　　作者： 孙梦凡

　　[ 疫情之外，房企今年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。为尽快适应监管要求，许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份(000656,股吧)等已主动调低目标增速；绿地控股(600606,股吧)也制定了详细的降档方案，同时计划通过分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。 ]

　　[ 国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房销售面积为15.1亿平方米。 ]

　　[ 据天猫好房官方数据，今年“双11”期间，全国共有100多家房企带着3000个楼盘，共计80万房源入驻天猫好房。 ]

　　中国房地产行业即将告别跌宕起伏的2020年。

　　这一年，新冠肺炎疫情强行给行业按下“降速键”，从停摆到复苏，开发商经历了不同以往的漫长四季；房企融资“三道红线”的出台，又让它们站到同一起跑线，接受新一轮行业规则的严格审视。

　　这一年，南北楼市也如季节般冷热分明，珠三角、长三角先后掀起复苏热潮，环京等地却一片萧条。有人手持千万在深圳“打新”，有人在燕郊甩卖房产，只为逃离月供压力。

　　房地产已成为我国金融风险最大的“灰犀牛”，居民肩上的债务杠杆已临近高点，巨变的2020年也将是行业纠偏的开始。地产仍是我国国民经济的“压舱石”，但房子最终要回归居住属性，剥离狂热的投机色彩。

　　在此，我们用十个关键词回顾这一巨变之年，它们涉及行业发展变化的关键节点，以及关乎企业民生的热点事件。动荡起伏的2020年已临近终点，随着地产调控长效机制的建立，行业有望拨开迷雾，在新的一年稳健生长。

　　对抗疫情

　　新冠肺炎疫情，是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。年初，居民的脚步被困在家中，房企销售业绩也跌落低谷。据克而瑞监测，春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据接近零成交。

　　这仅仅是开始，整个一季度，我国房地产行业都在经受疫情的巨大冲击波。据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。

　　随着疫情形势逐渐可控，楼市也进入复苏阶段。进入4月份，房企销售从低谷爬升，并于上半年末完成V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势，8月份百强房企销售金额同比增长近30%，市场迎来年度黄金节点。

　　楼市复苏的力度，超出市场预期。疫情之下，房产尤其是大宗豪宅物业，成为高净值人群的避险选择；一些热点城市一二手房倒挂的行情，也激发了诸多购房者的套利渴望，纷纷持币入场。

　　国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房销售面积为15.1亿平方米，同比增长1.3%，增幅较1~10月扩大1.3个百分点；商品房销售额为14.9万亿元，同比增长7.2%，增幅较1~10月扩大1.4个百分点。

　　中指研究院认为，临近年底，房企冲刺全年销售目标，叠加“三道红线”强监管下资金压力上升，企业推盘营销力度加大。如无意外，今年12月商品房销售面积仍有望超过2亿平方米，全年销售面积或有新突破。

　　三道红线

　　疫情之外，房企今年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。

　　下半年，监管部门设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，倒逼房企去杠杆、降负债，行业迎来颠覆性变革。

　　防范潜在的金融风险，促进行业稳健发展，是“三道红线”出台的初衷。当下，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快，严重影响整个经济增长状态的平衡。

　　“三道红线之后，所有的企业发展再次来到同一起跑线，过往积累的很多发展要素都被清零。”易居控股CEO丁祖昱认为，未来十年，企业的核心是融资能力，融资成本将成为企业继续进击还是保守萎缩的分水岭。

　　克而瑞统计显示，目前头部房企整体偿债能力稳健，六成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，两成以上房企“三道红线”皆不达标。

　　为尽快适应监管要求，许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份等已主动调低目标增速；绿地控股也制定了详细的降档方案，同时计划通过分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。

　　在行业利润空间有限的情况下，如何平衡规模与盈利之争，如何平衡地产主业与多元业务的关系，房企面临的“灵魂拷问”刚刚开始。

　　债务违约

　　2020年，债券市场出现了一些违约新特征。国泰君安研报显示，“国企信仰”与“大而不倒”的观念正遭受冲击，地产板块也步入头部房企违约元年。

　　泰禾集团(000732,股吧)深陷债务危机，成为波及面最广的行业事件。今年以来，因公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，泰禾流动性出现困难，公司债券H7泰禾02、泰禾MTN001等多笔债券出现违约。

　　截至2020年9月30日，泰禾已到期未归还借款金额高达459.05亿元，引入万科作战投也迟迟未落地。在北京、上海、杭州、太原等多个城市，泰禾在建楼盘因资金问题难以推进，数次引发业主维权。

　　福晟集团也成为率先“倒下”的房企。11月19日，福晟集团发布公告称，截至公告出具之日，公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金，共计6.31亿元。与世茂房地产的合作，并未拯救福晟于火海之中。

　　华创证券表示，近几年房地产行业调控政策持续加码，银行端清查违规放贷，涉房贷款全面收紧，同时伴随监管部门即将出台新规控制房企有息债务增长。若企业杠杆较高，面临融资收紧时，易出现债务违约。

　　频频出现的房企“爆雷”事件表明，庞大的债务规模已成为房企头顶的“达摩克利斯之剑”，一旦资金危机爆发，能顺利找到接盘人并非易事。随着“三道红线”出台，尾部房企偿债能力差，后续仍要持续关注其资金风险。

　　“万人抢房”

　　“今天你认筹了吗？”、“你摇到了吗？”近期，因楼市热度高涨，认筹摇号牵动着上海购房者的情绪。据悉，当地12月开盘的首创禧瑞荟、保利云上橙光、中海长宁第等盘，认筹人数均超1000人，一些楼盘认筹率超过500%。

　　这一场景，在今年的楼市里并不罕见。疫情以后，全国多个热点城市持续转暖，限价盘频现“万人摇”，因一二线城市优质地块集中供应，土地市场高单价、高溢价地块频出，甚至出现“面粉贵过面包”的情况。

　　譬如在深圳，网红盘“华润城润玺一期”均价为13.2万元/平方米左右，周边一些二手房均价在18万元以上，此番倒挂空间使得购房者争相抢购，甚至出现众筹打新、代持购房的现象，以致引发监管部门关注。

　　新华社评论指出，十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰，抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措。

　　为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费五方面内容。其中，深圳政策力度最严苛，宁波两度政策加码。

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议，确定明年要抓好八大重点任务，包括解决好大城市住房突出问题。业内认为，热点城市将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并将贯穿更长的时间周期。

　　楼市分化

　　深圳不分产品、全线飘红的市场状态，并未在全国各地上演。今年以来，各地之间楼市加剧分化，已成为难以忽视的新特征。

　　近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房数据分析报告（2020）》。报告显示，国内房价已出现严重分化，深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价还在上涨，但不少城市房价却出现大跌。

　　下跌最严重的是廊坊，相比于2017年4月的峰值降幅达46.9%；青岛、天津较峰值下跌20%以上；肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳跌幅超过15%；保定、郑州、北海、中山房价跌幅超过10%。

　　从各城市房价由涨转跌的时点看，存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，因房地产调控加码所引发；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发。

　　贝壳研究院发布的《2020年二手房市场城市榜单》也显示，廊坊楼市以8.4%的跌幅位于榜首，青岛和济南跌幅分别位列二、三名，郑州和北京分别位列第四和第九名。在跌幅前十名当中，北方城市占九席，且普遍高于南方城市。

　　自此，房价“只涨不跌”的时代已经结束，城市间的分化将成为常态。在“房住不炒”大基调下，一旦市场出现过热征兆，调控政策必将尾随而至；而对于人口流失严重的城市，房价下跌监测预警，将成为市场监测的重要方面。

　　直播卖房

　　如果说去年是渠道元年，那今年便是房企的“直播元年”。在万物均可直播的时代，置业顾问、房企高管纷纷来到直播间，通过特价房源秒杀、购房优惠券等活动吸引大众眼球。

　　受年初新冠肺炎疫情影响，房企售房不得不迁移至线上。4月2日，复地集团联手薇娅试水直播卖房，自此房企在直播方面的热度持续增加，碧桂园、恒大、富力等头部房企相继入局，北京住建委还发文鼓励房企线上营销。

　　随着疫情影响逐步消退，房企直播售房热度不减反增，逐步成为日常营销手段。据天猫好房官方数据，今年“双11”期间，全国共有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源入驻天猫好房，特价房范围覆盖近300个城市。

　　从折扣力度看，石家庄、武汉、广州等地上线的房源，出现低于5折销售的情况。天猫也拿出真金白银补贴购房者，包括无门槛参与房子抽奖、签约送红包、总裁直播间特惠秒杀、购房抵用券等。

　　直播卖房是房企逐步接轨互联网、拥抱科技化的表现，但截至目前，购房仍是重决策、重线下体验的消费。直播卖房能否摆脱单纯的推广、引流作用，真正促成成交，还有很长的路要走。

　　物管狂潮

　　2020年，物业股经历了从狂欢到冷静的“过山车”体验。

　　上半年，物业板块风头正盛，诸多房企嗅到风向，匆忙分拆旗下物业公司上市，其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。截至目前，上市物企已突破至40家，年内已有16家物企成功登陆资本市场。

　　物业股此番狂潮与“三道红线”密切相关。通过股权融资补充权益，房企可显著改善杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。因此，开发商分拆上市的意愿集体暴涨，无论物业管理板块是否已经运营成熟。

　　但资本市场已经不再通通买账。据克而瑞统计，9~11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街(000402,股吧)服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

　　碧桂园服务、保利物业、万科物业等头部公司，已意识到行业风向变化，开始谋求业务转型。其中，碧桂园服务要大力发展社区团购服务、城市公共服务，保利物业将下沉到乡镇，万科物业要做科技的公司。

　　机构和投资者都已意识到，物业股这股热潮已经过去了。如果不依赖地产母公司，谁能获得未来的增长空间、建立差异化和专业化的竞争优势，谁才能在大浪淘沙之中脱颖而出，分食巨大的市场蛋糕，有待解答。

　　长租公寓

　　租房市场和新房市场“冰火两重天”，在2020年表现得极为明显。

　　受疫情冲击，今年多个城市租赁市场低温，直到现在仍未复苏。长租公寓更是受到直接冲击，1~11月至少84家企业爆雷。其中，很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等模式导致资金链断裂。

　　两年前，长租公寓潜藏的危机还没有如此显著。在资本加码下，多家头部企业赴美上市，并借助“互联网式”烧钱补贴疯狂扩张，以致在疫情冲击和自身盈利危机下相继“爆雷”，波及数十万租户和业主。

　　规范租赁市场发展，已到了“火烧眉毛”的地步。日前召开的中央经济工作会议对住房租赁市场关注颇多，提出既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决大城市住房突出问题。

　　其中，要加强保障性租赁住房建设力度，重点整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

　　业内认为，明年住房租赁领域有望迎来更细化的监管政策。随着一些行业“爆雷”事件逐步化解，市场发展逐步规范化，长租行业也有望走上健康轨道。

　　贝壳上市

　　贝壳找房赴美上市，同样是今年地产界绕不开的话题。

　　北京时间8月13日晚，美股资本市场大门正式向贝壳（BEKE）打开。上市四个月，贝壳已成为地产界的“独角兽”，资本市场热度不减。截至发稿，贝壳股价报66.82美元，总市值788亿美元，超过国内所有传统房地产开发商。

　　与此同时，今年前三季度，贝壳累计平台总交易额（GTV）、收入等指标均已超过去年全年。其中，第三季度平台总GTV约1.05万亿元，同比大增87.2%；营业收入205亿元，同比增长70.9%。

　　贝壳在资本市场上的表现，直接引发了“天猫好房”加速诞生、恒大拉拢房产中介等事件。市场突然意识到，房产经纪是一块巨大的蛋糕，并有待分割。贝壳的竞争者、地产巨头、互联网公司，无一不想入场分食。

　　在左晖的逻辑中，贝壳要把产业重新做一遍，最终导向服务业的工业化改造、线上化和数字化推进、服务者职业化三个方向。“在C端崛起的时代，谁能为客户端创造更大价值，谁就会有更大价值。”左晖表示。

　　目前来看，贝壳还没有模式相似、可直接对标的选手，天猫好房等平台能否突围而出，还需时间验证。

　　发力旧改

　　房地产销售的天花板迟早会到来，而城市更新，已经被开发商定位为下个可挖掘的“金矿”。近日举行的中央经济工作会议指出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

　　12月21日，在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议也指出，要全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

　　譬如在广州，今年地方推出的旧改项目增多，房企的参与热情也明显提升。其中，中国恒大多次加码城市更新公开项目，龙湖签约广州首个城市更新项目，俊发、瀚宇、和健等同样开始试水广州城市更新。

　　12月16日，广州公共资源交易中心公告披露，黄埔区穗东街庙头村旧村改造项目被中国恒大拿下，这是继增城迳吓村、南沙龙古村、南沙鸭利村后，恒大2020年在广州斩获的第四个旧村改造项目。

　　“围绕城市运营的城市更新将取代棚改，成为存量时代下新的增量。”丁祖昱认为，新赛道下，房地产企业将从城市发展商向生活运营商不断迈进。

（责任编辑：王治强 HF013）

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