蒋达强：2020年后房地产的25个趋势

  在一个“活下去、不确定性、调控加码”的楼市基调下，谈未来，是件“很奢侈”的事！

  的确，2020年太难了，但好在总算过去了。

  ● 2021年是否会更难？

  ● 2021年之后房地产会如何演变？

  ● 未来5、10年后中国房地产又会如何？

  困惑还是很多，也因此，在这样一种背景下，最近老潘也与驰骋地产圈几十年的资深人士，也是老潘学长的蒋达强先生，做了一个关于房企未来趋势的深入交流，

  交流之外，老潘不好独享，也因此分享给全国更多的地产中高层。整个交流分为三部分，第一部分是房地产当下所处的阶段？第二部分未来5、10年房企何去何从？第三部分是房企和房企+，该如何布局？

  Part1 现在在哪？

  1、 2018年行业进入发展后阶段和20年房企三道红线、银行房贷集中管理五档红线导致高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返了，行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代。

  从2020年开始，行业出现“黑马、网红、弯道超车、明星经理人”的故事可能很少了。

  2，很认同林中先生“未来地产行业主要靠能力和资本驱动，而不是负债驱动”的判断。

  未来资本驱动首先要改善资产负债表，因此一切都会跟净资产的数量和质量挂钩。

  目前地产行业平均净资产率18%左右，房企要做大净资产，首要就是提升利润，其次才是上市增加股本/增发股本/增加评估增值、汇兑损益、投资收益等非主营利润收入等。”

  在这种穿透管理下，以前以信用为主的“明股实债”会显著减少，而“同股同权”的真实股权投资会增多；房企今后会多用 “即使贵一点但周期更长一些”的钱。

  3，目前中国一线城市城镇化率90%，二线城市75%，三线65%，四线52%，综合来看，全国平均在60%左右。按照西方经验，低于60%属于增量开发为主，60-80%属于开发和持有经营并重阶段，80%以上存量领域就会有较大突破。比如黑石集团30年前进入美国房地产的时候，美国城镇化率是75%。

  4，截止目前，大多规模房企都在聚焦一二线高能级城市。这就意味着身处“增量开发和存量开发并重”的战场，这个时候，存量市场的城市更新和存量资产的经营退出已经进入一个新的分水岭时期。也因此，房企在这个时候具不具备这个能力（而且是经过检验过的能力）变得越来越重要。同时，如何平衡因为高能级城市土地开发带来的超低利润率给上市公司报表添堵，也是一个大问题。

  5，国际局势的变化导致中国不得已采取内循环战略。而内循环的落脚点在于强大的内需支持和科技自立自强。

  一方面，强大的内需来自于“4亿中产+10亿非中产”，企业的产业如果不能下沉到3-4-5线做刚需消费，那就只能瞄准4亿中产的消费升级，而了解他们的需求和痛点，如何用问题导向和逆向思维去找到场景和入口就很关键。一则有了场景和人口才能有大抓手，二则即使看到未来机会，但能不能下一个很大的决心也不是一个很容易的事。

  6，未来3、5年中国房地产市场保持17万亿左右成交额是没大问题的，但成交面积会从17亿平方米逐步降低，因为房企都会回到有人口流入和城市群的中高能级城市，未来“在不在圈子里”（圈即都市圈）将是地产投资的口头禅。

  同时，未来中高能级城市的住宅开发就是一个“现金流行业”。

  为何这么说？

  核心就在于中高能级城市的地价占比越来越高，基本上“地价+建安成本”占比到85%以上，两费占比5%，再加上税收和财务成本，基本售价就等于成本价，即使操盘能力强，预计后期利润率普遍也会低于3%~4%。所以单看利润率，这些城市的住宅开发行业未来就是一个“现金流行业”。

  但也因为房地产行业还有“预售制、合作开发”等杠杆可以发挥，所以，ROE还是可以保持不错的水准，因此未来住宅开发行业还是一个“水深鱼大”的市场，已进入的玩家都不能放弃！

  未来整个蛋糕做大已有限，所以房企只能抢占别人家的蛋糕，你增长的就是别人减少的，未来行业集中度会更高。

  未来房地产是国企、央企、大企的天下，中小民企越来越难，难于上青天了。

  7，坚定“房住不炒”后，未来房地产好的地方就是行业“不确定性”越来越少，确定性反而越来越高，“看天吃饭、靠天吃饭”的外部作用降低了，未来能否胜出主要在内部了。

  行业真正到了“内化于行、内圣为王”的新时代了！

  Part2  路在何方？

  8、  世界房地产总体有三种模式: 美国模式，新加坡模式，香港模式。

  大陆学习香港的预售制卖楼花带动了杠杆，在中国做地产的核心就是用杠杆和周转，但过去20年开发商由于全链条包打天下的开发模式，资产越来越重，政策约束越来越严，而且服务消费升级人群的理念变化，现在已经逐步进入深水区。

  因此未来房地产走向“美国的专业分工模式+新加坡的金融退出模式”是大势所趋。

  9，未来中国房企因为资本带来的利润要求，一定会超级重视产品和服务，而这来自于非常精细化的经营提升和专业分工，因此未来“投资商、开发商、运营商、服务商”分离是大势所趋，而现在的美国房地产也是如此。

  10，未来由于受财务杠杆约束，受资本驱动，受存量市场比重加大，因此资产的经营和退出会成为投融管退很重要的一环，因此，ReIts/ABS/CMBN等资产证券化相信很快到来。

  11，随着社会保险资金越来越庞大，对于他们来说，寻找EBITDA不低于6%回报的长期而稳定的持有资产也不是一件容易完成的投资课题。股权合作不操盘、不建操盘团队，只做操盘管理的模式未来就不会是平安不动产一家独大了。

  12、数字化是企业未来规模和利润提升的必经之路，类似大众点评解决了店家数字化，滴滴出行解决了服务流程数字化，美团解决了单品+服务流程数字化。但对房地产而言，数字化对于房企来说，1-2年看不出问题来，但3-5年或许会有大问题。

  目前房企的数字化更多是信息化和局域网，散乱杂贵是特征，盲人摸象和单条线需求导向明显，与别的行业差距很大，最大痛点就是系统太多/合作项目太多，而且主要作用在于降本增效，而重要的赋能和全链条拉通的数据经营做得很不好。

  房子/客户/企业本身形成行业数字化三角形，牵涉到二个大行业（房地产是服务业和建筑业是第二产业）。房子涉及到数字标签也就是全生命周期的房屋管理，另外涉及到房屋建造的数字化（典型的产业数字化标准化），现在BIM也在大力运用。客户一方面涉及购房前的居住需求，另一方面涉及入住后的对客服务（物管）。

  数字化在地产、商业、物业、酒馆、长租公寓等行业均如此。

  13，房地产数字化，目前只有链家、明源这类“一对多”的企业反而走在前面。

  所以数字化未来能在行业突围我觉得“一对多”的模式优势更大，而不是家家都建自己、玩自己的个体系统，以痛点为导向真正开放做众筹类型的数字化说不定有很大可能，真正做到科技赋能行业。

  14、要抓场景与入口。

  未来行业进入低增长时代后，房企由于拥有巨大现金流和胃口，一定会寻找第二曲线，而能作为第二曲线的必须要有三个要素:

  第一赛道要宽、要大才能有胃口，赛道宽大才可以作为场景入口去抓。

  第二创业团队要有激情能学习有创业精神，

  第三获取资源能力强。

  15，未来中国的物管行业、酒馆行业、商管行业一定会出来5000亿市值以上的龙头企业！

  未来消费场景的建立一定是来自于该场所与用户/消费者有很多的高频触点和交叉销售体验，要能建立场景/客户/服务的生态闭环。

  哪些行业能够建立足够场景？

  在蒋达强看来：“目前只有房子（物管）、商场（商管）、酒店。”

  这些行业都是很有存量开发优势，也因此，未来中国的物管行业、酒馆行业、商管行业一定会出来5000亿市值以上的龙头企业。

  类似今天没上市的万科物管，和已上市的华住、华润万象，未来都值得想象。

  目前依然有巨大的场景机会。从“建立场景——获取流量——转化成交——产生利润”是所有持有产业的路径，这里面就涉及到智慧不动产的拉新、粘性、成交环节。

  16，养老市场方兴未艾，未来是一个巨大入口。

  2020年中国大概4200万失能老人+1.2亿空巢老人，但十年后预计有6200万失能老人+1.8亿空巢老人，相当于整个美国人口的80%。

  而且随着寿命增长，现在上海60岁的低龄康养去赡养上一辈80岁高龄康养很普遍；

  美国养老产业大概4.7万亿美金，占比美国GDP22%。中国目前大概7万亿人民币，占GDP7%左右，预测2030年要达到20万亿，这是一个逐步成熟的巨大入口。

  这也是可以构筑一个居所、客户、服务的生态场景闭环。但养老行业本身是个很专业和多方资源链条配合的事，不再这里赘述。

  Part3  怎么干？

  17，中国房地产行业是除了金融、科技以外最大、最好的市场，即规模巨大、场景众多、观众厚爱、玩家不少……不但不能放弃，应该持续做深、做厚、做强、做大、做久。

  18、住宅市场要么聚焦深耕提升权益做全能的操盘专家，要么做一路随行的真实股权投资者，除了前端很重要的投资选择能力外，中后端要真正懂操盘，能对核心的品质和营销能进行真正管控，而不是数据统计员。

  因为现在和未来房企的核心能力一定是投资选择能力+做对产品+库存去化。

  所以持续的投入资金资本依然会带来巨大的杠杆效应和现金流效应。要么以一家具备深耕能力的房企平台持续聚焦做精做细，要么就是变为投资方做真股权投资。

  类似华润置地每年投入1000亿买地，货地比2.5左右，销售额基本可以做到2500亿-3000亿，而综合体勾地通算利润率15%，每年350亿到400亿净利润。

  进入行业top15以内不是没路径，只要有钱有团队。

  19，具有巨大发展潜能的持有物业，类似商管和酒管，我觉得应该建立自己的开发建设+资产运营能力，类似黑石的“买入、提升、卖出”，未来这些资产的PE不会有太大的变化，基本在15-20倍左右，但通过经营提升会带来估值的巨大升值，这个是需要长期主义去做的事，也是香港开发商做得很好的方面。

  如果在中国一线和二线城市针对4亿中产市场能够拥有30个左右20-30万平米综合体，管理面积在800-1000万左右，营业额基本可以做到1000亿，商场ebitda可以做到200亿，市场估值15倍就可以达到3000亿以上，3-5年总体投资大概需要1000亿左右。

  20，黑石30年的房地产年化回报率16%，华住的利润率16%，新鸿基利润率50%。

  21、物管行业未来3年整合洗牌初见格局

  物管行业潜力巨大，数字化场景需求巨大，痛点明显，场景/客户/服务的生态闭环最明显，未来增值服务和社区金融端口很明显，整合完成速度未来三年见分晓，远比地产行业迅速。

  22，未来3000亿、5000亿市值的物管会实现

  目前300亿平方米的房屋面积市场，市场才万亿规模，很多没有进入规模市场，市场规模每年复合增长10%以上，44家上市物企平均才4200万平方米，市场估值未来保持30倍，行业毛利30%以上，净利润15%以上。

  未来2亿平方米是大物管的门槛，未来出现3000亿市值的物管企业相信很快就会实现。

  由于是轻资产，更多靠人才和资源获取驱动，应该采取入股和收购策略，利用多元优势建立入口和场景。类似华润万象1000亿市值为例，如果能混改入股就是大机会。养老地产有点类似。

  23，蒋达强强调：“未来非综合体类型的独立写字楼、物流地产、高星级酒店可能只是策略性投资机会，不能作为平台型去发展。核心因为无法构筑用户高频交叉消费的场景。”

  目前据说保险基金还是对这些物业保持“趋之若鹜”。

  24、未来很好的商业模式就是建立三个大的上市平台生态:

  第一个以开发销售为主，持有重资产产权，PE不高，以追求极致产品为主的重资产平台，用规模和经营/合作杠杠解决评级融资成本下降问题，是个强大的现金流和融资平台，类似龙湖和新鸿基，市值可以做到2000亿、3000亿。

  第二个是以运营服务为主，追求极致服务为主的轻资产平台，类似万科的物管+商管平台如果上市，类似华住的酒管平台，用场景和服务建立客户粘性形成强大高频消费流量，是个高估值、高美誉度的市值平台，物管和酒管轻资产平台分别做到市值3000亿不是问题。

  第三个就是建立强大的物理上的业务集群根据地，以几大都市城市群的4亿中产做为基石，辐射周边的非中产人群，形成强大的业务集群，产生很强的协同作用。

  这样轻资产生态市值+重资产规模现金流+根据地业务集群，通过3-5年至少会在中国建立这个行业的强大壁垒。

  小结

  25，面对过往，蒋达强用一位德高望重长者的话做总结：“人生过中场，过往起起落落都是种经历，虽说粗一些但折腾也有价值；人生下半场一定要从粗到精，与高手为伍、去做长久的事。”

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