张玉良泄露了绿地“引战”对象

  绿地今年的业绩会比去年晚了两个星期。

  与一年前相比，张玉良没有太多变化，从容淡定，嘴角挂着招牌式的微笑。身为绿地控股董事长、总裁的他，依然是今年发布会的主角，全程滔滔不绝。

  2019年，绿地风波不断，面临海南业绩滑坡、武汉绿地中心被曝“停工”、董家渡项目进展迟缓。于是，2020年，绿地不遗余力，转型、变革、创新，动作很多。比如绿地金融引入战投、贸易港规模化、绿地自身和基建板块的混改等等。正如绿地集团logo上方写着的“Always Innovating”，翻译过来即为不断创新。

  时年64岁的张玉良，仍在执著逐新，白发虽已清晰可见，但并无苍老之态。

  据2020年业绩快报，绿地全年营业总收入4813亿元，同比增加12.43%；总资产达到13491亿元，同比增长18%；归母净资产834亿元，同比增长6%；利润总额308亿元，稳步增长；扣非归母净利润131亿元，全年顺利转正，同比增长3%。

  在业绩数字之外，张玉良正面回应了“绿地被收购”的传闻。对于“收购者”，坊间流传两种猜测，一个是万科+诚通组成的国企改革基金；另一个是中海和其他投资者组成的投资人。发布会上，张玉良否认“被收购”，称其“充其量是财务投资人”，并且公开透露了战投的身份线索。

  绿地不可能被收购

  近日，网络上盛传绿地将被收购，消息称绿地或将被万科+诚通组成的国企改革基金收购，或是中海和其他投资者组成的投资人，完成此项收购任务。张玉良直言：没有这个可能性，即使有合作伙伴来，充其量也是财务投资人，不存在收购的概念。

  另外，绿地还透露，目前接触最多的战投为一家央企背景的保险金融机构，一家央企背景的券商金融机构，具体名称不便透露，在春节后会进一步明朗化。

  根据此前公告，绿地拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%；拟转让股份的价格不低于下列两者之中的较高者：提示性公告日（2020 年7月27日）前30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；最近一个会计年度公司经审计的每股净资产值。按此估算，绿地17.5%股权价值约140亿元。

  出资上百亿，恐怕只有龙头保险和券商有这个实力。

  乐居财经查询获悉，目前央企背景的龙头保险公司主要有中国人寿保险集团、中国人民保险集团、中国太平保险集团和中国出口信用保险公司等，央企背景的龙头券商有中信证券、中国银河证券等。

  根据此前乐居财经研究院发布的《房企战投盈亏统计》，近年来，偏好投资房企的险资主要有中国平安、泰康人寿、太平人寿等，其中太平人寿母公司中国太平为央企背景。去年初，太平人寿曾以19亿元认购大悦城控股2.83亿股，占定增后总股本的6.61%。

  这是绿地的第二轮混改。23年的时间里，绿地除参与地产国企的混改，其自身也进行了多次体制改革。现在的绿地，早已从一家纯国有企业转变成了一家混合所有制企业。

  “混改专家”张玉良曾说过，只有在母公司层面实施混改，才能从全局上和根本上对企业制度进行变革，国企混改最好形成国有资本、社会资本、员工持股金三角的股权结构，这样更有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展。

  大基建营收占比超房地产

  绿地早已不是一家地产一枝独秀的公司，如今，大基建业务正在一步步走向成熟。

  据业绩快报，绿地的大基建业务在2020年的营业收入超2801亿元，同比增长19%，全年新签合同6103亿元，同比增加62%。从营收占比上来说，已经超过房地产业务。

  而房地产业务稍有萎缩，全年销售金额3583.53亿元，同比减少7.7%；销售面积2909.3万，同比减少10.7%，2017-2020年的复合增长率仅有5.35%。

  去年4月，绿地全新组建“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”揭牌，同时，绿地大基建产业基金签约成立，首期规模50亿元。绿地控股曾表示，基建产业已发展成为与房地产主业并驾齐驱的核心产业，成为业绩增长的新动力。

  扩大基建产业的路径之一是参与地方国企混改，控股多家建工企业。去年，绿地控股混改广西第二大国企、双千亿级的基建企业广西建工，助力绿地在泛珠三角及粤港澳大湾区的工程建设。另外还投资控股上海市水利工程集团、贵州省水利水电勘测设计研究院，补齐产业链短板。截至目前，大基建板块已完成“东西南北中”的全国化布局。

  2019年绿地“大基建”板块毛利率仅为4.3%，一直以来都处于低位，甚至是拉低了企业整体的毛利率水平。对此，张玉良做出了回应，“大基建不能简单比较它的‘销售利润率’，重点要看的是自有资本年回报率ROE，利润率高不等于回报率高，况且现在房地产的利润率也高不了多少。”

  张玉良对大基建的目标是冲进全国前五。

  净负债率一年下降50个百分点

  绿地的高负债一直被外界质疑。截至去年三季度末，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率仍高达180.3%，货币资金为806亿元，短期有息负债约1030亿元，现金短债比0.78，“三条红线”全踩中。

  一年的降负债成效如何？绿地简单用了几组数字展示了阶段性成果：全年数据显示，数月间，绿地的现金短债比快步提升，累计提升幅度超40%；净负债率明显下降，累计下降近50个百分点；剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点下降约450亿元。

  大规模的负债，并不容易降下来。2019年底，绿地的总负债规模高达10143亿。绿地表示将围绕“三年三步走”去杠杆计划，聚焦六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆。

  张玉良表示，原计划2021年6月份完成降“短债比”的目标，现在来看，一季度降完没有问题，另外两条线也会按目标完成，甚至会提前。2021年，绿地会实现10%以上增速的同时，把负债降下去。

  业绩会上，目标也是绕不开的话题，对于2021年，张玉良称，要比上一年增长，整个企业目标财务预算上至少在6000亿以上，当然后期看不止这个数字。

  分拆也是降低负债率的方法之一，绿地曾表示，大基建、数科、贸易港、金控，都有望分拆独立上市。目前，发展较好的大基建并没有开始做上市相关的准备。绿地财务部副总经理吴正奎表示，绿地现在考虑把核心公司做上市，贸易港的分拆上市也在计划中，2021年或会有进展。

  据张玉良介绍，绿地的金融产业发展态势良好，在2020年实现利润总额43亿元，同比增长23%。绿地金控目前已经完成60亿定向增资，近期很快到位。

  以下为绿地控股2021年媒体交流会现场问答实录（节选）：

  提问：最近有一个传言是十强房企收购十强房企，据说收购方有万科或中海？

  张玉良：昨天晚上我听到了，可能有的说是指我们。如果指我们的话，没这种可能性。当然我也建议，像这样比较敏感的新闻，还是要问问人家有没有这个事。

  今年在各个会上讲的已经很清楚，中央对国有企业三年混改计划安排，上海也有一个三年混改的纲要发展工作安排。

  绿地属于二次混改，也是写入市政府相关混改的相关内容上面，我们要引进的是中央金融机构为主体的，当然是上海政府层面，不是企业层面。股东层面上，要把组织结构进一步深化改造，使它有更好的活力和动力。

  所以信息哪来的，是不是金融机构，央企金融机构我不知道，我认为不太对。

  提问：目前流传一个说法是，万科组成一个国资改革基金，另外还有中海跟其他投资人组成的。

  张玉良：即使他们投，也是小股东，投资者，充其量参与了，也是小股东而已。

  提问：您们和万科和中海有没有过接触？参股计划大概是什么样的？

  张玉良：我昨天晚上第一次听到这个消息，从来没有听过这个，不知道哪里来的。

  引战投和原来发布的公告一样，没有变化，因此如果哪家单位要来，我想一定要有方法。第二，他就是来，那充其量最高最高也是一个17.5%股权，不存在收购，这个更离谱。如果是同行，我觉得他大概跟方案基本上不太相符。

  提问：关于17.5%的入股方（战投），有没有向绿地表达相关意向的公司或机构？引进这些机构是不是有助于我们做住宅？

  张玉良：不便透露，现在谈的比较深的是央企、金融机构。因为是原有的股权，只是按照混改追求的目标，等于多了两个股东出来。

  提问：刚讲的两个（战投）对象是财团还是？

  张玉良：两方，他们各自一个主体，有两个主体，谈的很深。

  提问：绿地对今年的房地产市场有什么预判？

  张玉良：我认为总体上中国的市场进入下半场，这次疫情刺激了很多地方的经济，带出来了很多增量。

  第二，分化是主流，首先是区域城市的分化，更加窄。第三是住宅市场，可能在未来一两年当中，像疫情这样的影响，经济运行影响对住宅市场影响相对小于商办。

  但是从长远来看，商办房地产还是需要，因为中国城市的结构调整，能级的不断提升还是需要的，这大概是主要的一些特点。

  从土地市场来看，基本上行业龙头企业都聚焦在热点城市和住宅。也就是说所有房地产大企业投资决策上都一样，非常雷同。你投住宅，他也投住宅，但也不是疯狂和离谱的，还是在有限的空间区间里。

  对企业来讲，分化更大，当然大家都在转型，靠管理、运营，靠拥抱科技，靠产品提升来取得进步。

  提问：前面提到房地产的利润相对低于基建，基建贡献率越来越大。基建的利率相比房地产更高，整个业务层面，提升整体利润率、毛利率有什么比较好的措施？

  张玉良：大基建利润率低，我认为这个目前不一定成立。从企业角度来看，他要想销售利润，就是为了毛利润，但更重要的要看自有资本的年回报率、ROE。大基建整个ROE跟房地产比，过去房地产高很多，现在如果按平均来算高不了多少，基本上差不多。行业的ROE在逐步趋同模式，所以你说它利润率高，就一定是回报越高，不靠谱。

  第二，我们大基建的回报率不低，基本在15%左右，高的也有20%多，平均下来15%，甚至更高一点，跟我们整个企业房地产也差不多。

  第三，整个大基建的利润不低于其他，大家讲利润率这么低，这是目前，你只是讲销售利润率，不能简单按这个去理解。我们大基建利率跟房地产差一点点，不远，有的还高一点。

  通过基建各成员企业的整合协同，我们大基建的ROE会持续提升，我们很有信心，今年我们要求至少要比去年好。

  提问：绿地后续还有没有规模化？未来几年销售会多少？

  张玉良：整体企业在进步，我们会继续坚持高质量增长，我们还是雄心勃勃的，在中央定调的新发展阶段，用新的发展理念，实现新的经济追逐。

  在国家新的经济格局下，形成自己的经济格局，叫十百千万。这个十百千万当中，要充满信心的保持高质量增长，无论是收入、利润、降负债，还有资本回报率，都是希望要有降耗的进步。

  去年我们因为受疫情影响，掉了几十个亿利润，其中房地产掉了300、400个亿，主要是商业地产，大基建去年掉了七八百亿，这个原因主要是两部分组成，一部分是去年大基建运行受影响不少。

  另一方面我们广西建工并购，在8月31日交割，但是由于降负债的原因，去年并了广西建工改革的收入，其他企业没有并，如果全口径并进来的话，这个数字是很惊人的，它整个企业1200亿的收入，20几的利润，去年只并了一个月的报表。所以如果没有去年疫情的话，我们这个数字是非常惊人的，惊人的成长，无论是利润还是收入。

  对于今年经济指标增长，我们已经安排了，要保持好的增长，当然上市公司也不能随便透露公布今年多少利润和收入，但是收入增长很快，利润增长也会增，这是我们今年的目标。

  房地产要稳规模提质量；大基建要上规模，大基建我估计2021年全国行业前五，今年大基建单一指标报表可以完成4000多亿，当然目标是4500亿，80-100亿的利润。

  另外，金融要继续快速成长，用它的牌照、数字化、科技化全面增长；消费板块，特别是进出口贸易，要大踏步前进，可能要翻番增长，收入增长要翻番。另外还有通过改革增强动力，还有各产业板块。

  我一直讲，我们跟单一地产公司不一样。

  总体来看，我们对未来几年还是保持非常乐观的，是向上的一种态势。每年可以看到保持快速进步，我们还是有信心的。当然在这里头离不开国家大环境，大环境好，发展快一点，差一点的话，那压力就大一点。

  提问：聚焦到主业，地产排名在往下降，有什么新的想法？今年有目标吗？

  张玉良：单一地产方面排名我们不在乎，要看整个企业，看整个结构调整中，我希望它到什么程度，来按自己的需求来看。

  当然我们也不是放弃，凡是有条件的我们还是要让它保持好的增长。我相信今年可能疫情没有去年严重，二线城市的商业地产基本上已进入比较低的价格，再往下的可能性不大。

  产业地产有想象的空间，只是因为去年疫情，大家过不下去。如果今年经济好一点，市场需求量反而会上来。所以我今年对产业地产还是认为要去，这里头因为我们体量比较大，如果增长20%、30%就几百亿。

  所以今年地产要比去年好，我还是充满信心，不仅是质量好，数据也会上去。

  具体目标不说，只是比上一年有增长。整个企业目标今年至少6000亿以上，财务预算，当然后期看不止这个数字。

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