绿地“翻绿”，张玉良分三步走

  一年降一档，这是绿地控股（600606.SH）的降杠杆计划。

  近日，绿地控股针对“三道红线”，向投资者透露了具体降档方案，包括2021年6月30日，现金短债比降至绿档；2022年6月30，净负债率降至绿档；2023年6月30日前，完成有息负债降至2800亿元以下。

  截至2020年9月30日，绿地踩了三条“红线”，剔除预收款后的资产负债率为82.38%（红线为大于“70%“），净负债率为183.45%（红线为大于”100%“），现金短债比为0.78倍（红线为小于“1倍”）。

  三个指标距离“及格线”尚有距离，一年降一档，绿地能实现吗？

  一年降一档

  根据新规，三线全中的情况下，房企将不得增加有息负债，三条“红线”彻底封死了绿地的融资空间。综合现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率“翻绿”的难易程度和目前踩线情况，绿地把第一个目标锁定在现金短债比。

  现金短债比是衡量货币资金能否覆盖短期有息负债的指标，若现金短债比小于1，房企将面临短期偿债的风险。

  截止三季末，绿地货币资金共计805.72亿元，短期有息负债约为1032.97亿元。在短债规模大体不变的情况下，如果实现现金短债比大于1倍的目标，绿地至少需要增加227.25亿元资金。

  出售资产是回笼资金最快的方式之一。11月时，绿地曾有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目，合计售价231亿元，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。当时不少投资者表示，绿地出售资产确实能增加百亿的净资产，同时还回流了200亿现金，对绿地降低负债有一定的帮助。

  除此之外，把短债“变”长债，也可以助力现金短债比提升。张玉良曾提出，绿地要压缩短期借款占比，增加中长期借款占比。截止三季末，绿地的长期负债比例增至7成。

  综合来看，2021年6月底，绿地的现金短债比这条“红线”，翻绿概率极大。

  而对于2022年净负债率降至绿档的目标，按三季末数据估算，假设净资产规模和现金规模大体不变，绿地需要减少1105.85亿元的有息负债，这个规模相当于目前绿地整体有息负债规模的1/3，难度可想而知。

  所以，此次绿地对投资者还透露了两个降债举措，引入战投，以及推动旗下金融板块、贸易港分拆上市。

  引战人保？

  在“引战”方面，具体为引入有金融背景央企战略投资者，战略投资金额约60亿元，该计划预期在农历春节后进行。

  近年来，万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资，“地产+险资”的模式越来越普遍。比如中国平安是华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉控股、朗诗地产的第二大股东，同时，它还持有金地集团、保利地产、华润置地、绿城中国等房企的股票。

  此次绿地的“引战”计划，强调了两个关键词：金融背景、央企。这样来看，非央企出身的平安应该不在计划范围内。据公开资料，目前国内只有4家央企保险公司，分别是中国人寿、中国人保、中国太平、中国出口信誉保险公司，其中，中国人保曾与绿地有过“战略合作”。2019年7月，绿地控股与中国人保就战略合作暨中国人保入驻绿地外滩中心签署意向性协议，双方建立战略合作伙伴关系，将在品牌推广、资源共享等领域进行系统、深入合作。

  对于房企引战金融央企，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，房企引入有金融背景的央企战略投资者，除了解决其短期的流动性压力之外，还可以对其进行长期的金融支持和金融赋能，但是也有可能因为金融机构作为战投的介入，而改变企业的战略走向和影响企业自主经营的独立性。

  金融+贸易港 保一争二

  股权融资的另一捷径，是分拆旗下多元业务上市。根据绿地向投资者透露的信息，计划推动旗下的金融板块、贸易港分拆上市。同步推进，绿地要“保一争二”。

  最近，主角之一绿地金融动作频频，包括绿地数科千亿重组、12月摘得新加坡数字批发银行牌照等，而另一主角贸易港则低调许多，没有分拆上市的相关动态，在这次绿地降杠杆方案中被突然提及。

  有关贸易港的消息，还是在6个月前，因为一张牌照。

  今年6月，《海南自由贸易港建设总体方案》出台，规划海南成为单独关税区，未来将分担香港的“独立关税区”贸易功能。6月27日，绿地海南事业部首个商办项目，绿地·领海广场的营销中心开幕，该楼盘坐落于海南省会海口市龙华区的核心商务区。同时，配套的绿地集团企业服务平台（海南站）于6月20日正式启动。

  在此之后，绿地全球贸易港将获免税牌照的传言随之而来，而绿地的股票也在该时间段迎来了数个涨停，年内股价最高达9.49元/股。

  免税牌照在业内一直十分稀缺，其背后的原因，是免税行业巨大的市场空间以及高额的利润。8月，绿地的免税品经营资质申请由上海市政府向上递交。

  从业务组成上看，商贸产业是绿地多元化业务中“大消费”板块的重要部分。今年上半年，负责该业务的绿地全球商品贸易港集团实现营收45亿元，同比增长52%。8天前，绿地贸易港交上了一份“进口答卷”：今年前三季度，国际贸易销售营收达到43.66亿元，同比增长215%，预计全年销售营收将突破55亿元。

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