除了“离婚冷静期”,《民法典》给买卖房子也设置了“冷静期”?

2020年12月底，小编原本计划在最后一天去把二手房交易的过户及抵押流程办理了，也算是为2020年画上一个句号。但计划总是赶不上非主观变化，就在准备过户的前一天晚上，中介小哥哥就给小编发了一条建议2021元旦假期后再办理过户抵押的消息。

主要原因就是：“民法典将于2021年1月1日生效，抵押登记规则将发生重大变化，成都市不动产中心在12月31日进行系统升级。如办理抵押业务后的他项权证明未在2020年12月31日前完成领取，可能会因为新规、他项权不符要求，后期无法放款。”这里所说的“民法典”，正是已于2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》。

虽然这只是中介平台因为《民法典》，而采取的防患于未然的交易措施。但值得注意的是，《民法典》除了普通民众最为关注的“30天离婚冷静期”之外，也的确将为房产带来不少新的变化，涉及房屋产权、交易，再到房屋财产、房屋居住等多个方面。今天，就让我们一起来看看已经直接影响了小全全的《民法典》，与房子相关的具体有哪些。

1. 房 屋 买 卖 

“住宅70年产权期满自动续期”

第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

商品房住宅的产权为70年，此前不少购房者都关心70年后，房屋的产权会不会被收回，尤其是购买二手房以及开发周期超过10余年的新房项目（比如山河峯荟），都会更多的考虑房屋产权剩余年限。

此次的《民法典》给这一疑虑吃了定心丸，在第359条规定中，明确住宅建设用地使用权限届满的，自动续期。也就是住宅70年产权期满将自动续期，但续期费用的缴纳或减免，还要按相关法律法规办理。

Tips:购房商品住宅，房屋产权剩余年限越少，购房者可能会更早缴纳续期费用，但三五十年的周期，实质影响的时间还很远。保守的购房者，还是可以尽量选择产权剩余年限长的房屋购买。

“住宅可设立居住权”

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

《民法典》为住宅创立了一项新的权利，即居住权。简而言之，就是住宅产权当事人可以就自己的房屋为任何一个人设立居住权，这个人可以是自己的子女、父母、配偶，当然也可以是朋友、保姆、小三......享有居住权的人，即便没有房屋产权，也可以依法占有、使用该住宅至居住权期满或直至其死亡。

比如，婚前买房的王柏川，不愿意在房屋产权证上写樊胜美的名字，但婚后又需要两个人共同还贷。樊胜美想结婚又想保障自己的权益，可以要求王柏川为自己设立住宅的长期“居住权”，即便未来房子有变动，她也依然有居住权。

Tips:购买二手房，警惕已设立了居住权的房子。想象一下，如果房子已设立了居住权，自己买了房，也可能因为居住权人的合法居住权，而无法住进去，是不是很糟心？当然，设立了居住权的房子，虽然保障了居住权人的权益，但房屋的商业价值必然会大大降低。

“已抵押的房产，可以不解除抵押直接过户”

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

凡是向银行贷款买房的购房者都知道，房屋办理产权后要到银行办理抵押。而经历过二手房买卖的购房者都知道，如果房子有抵押，房东需提前把房屋剩余贷款还清，待房子在银行的抵押解除，才能进行新的买卖交易。在这个过程中，从预约提前还款到银行解除抵押，不同的银行可能要排队1-3个月不等，这也就催生了为了尽快交易而花钱还款、解抵押的串串业务。

《民法典》的第四百零六条明确，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。而被抵押的房屋财产，按照规定日后也是可以不解除抵押直接过户的。这对于二手房交易市场上的卖家来说，无疑是好消息了，毕竟解抵押的流程除了要费时间外，当剩余贷款数额较大的，还款其实也是一件抠脑壳的事。

比如，现在很多购房者买一套房可能会有200多万的贷款。当要转卖该房屋时，需要先把剩余的200万贷款还上，这并不是一个小数目，大多数房东可能只能找金融公司走垫资，按现在2%-3%的垫资费用，200万垫资一个月大概就需要4万，这无疑就增加了交易成本。

Tips：关于“已抵押的房产，可以不解除抵押直接过户”这一规定，目前成都二手房交易并未正式施行，但不排除后期实施的可能性。这一条款让房东卖房无疑更省事了，但对于买方来说，如果其他流程不加以控制落实，风险性是会增加的。相信这一政策会在全方位把控后才会实际落地。

“通过中介买房，跳单也要付中介费”

第九百六十五条　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

这一规定也是主要适用于二手房交易。不论是房东还是购房者，在买卖二手房的时候，都会与中介签订中介合同。不过，在成都二手房的实际促成交易过程中，房东会提前与中介签订房源委托合同，约定中介费用，但购房者一般会在促成交易合同时，才与中介签订中介合同、书面约定中介费用。

《民法典》第九百六十五条对顶，委托人利用中介人提供的交易机会，又绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。也就是通过中介买房，最后跳单了也要支付中介费。

什么是跳单？比如在电视剧《安家》里，房似锦花了极大的心力为猪饲料大王林茂根找到了满意的洋房向公馆，但林茂根为了省下几百万的中介费，却避开了房似锦私下与向公馆的后人达成交易，这就是跳单。

Tips:这里的跳单，其实很大程度上是约束购房者。因为现在的二手房市场，房东一般会委托多家中介同时卖房，并没有做独家房源的委托。但是如果客户找了一家中介搭上了房东这条线，为了省中介费再而通过小中介或私下与房东直接签合同，就是故意的跳单了。不过在实施过程中，需中介也提前与购房者签订委托协议，才会促成“跳单也要付中介费”。

2. 业 主 与 物 业

“小区公共部分收益，归业主共有”

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

相信在不少小区的电梯里都可以看到电梯广告，可能在小区的园区内还能看到促销的广告展位，但这些广告位产生的收益，一般都入了物业的口袋。

《民法典》的第六章，就业主的建筑物区分所有权作了明确规定。像建筑区划内的道路、电梯等其他公共场所、公共设施和物业服务用房等，均属于业主共有。在这些业主共有部分产生的利润，属于业主共有。

Tips：关于公共部分收益归业主共有的规定，并不是个新鲜事。但因为绝大多数小区，在业主委员会的成立上，以及对物业监管的公开透明上，实际的运行上还是面临着很多障碍。所以，即便看着小区电梯里辣眼睛的广告，绝大多数小区的业主，也只有选择抱怨罢了。

3. 房 屋 出 租

“租房合同期间，房东卖房，

租客可以继续住，并有优先购买权利”

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

根据《民法典》第七百二十五条，在租赁合同期限内，即便租赁物的所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力。也就是说，如果这个租赁物是房屋，租客与房东签订了一年的租房合同，即便房东在一年内把房子卖了，房屋所有权发生了变更，租客依旧可以在所承租的房屋内居住到合同期满。此外，如果租客租住的时间久了，对房屋有了情感，房东要卖房，租客在同等条件下可以优先购买。

随着前一段时间蛋壳公寓的暴雷，最终导致年轻租客跳楼的大事件，让如何保障租客的权益，成为了一个社会性的课题。这项规定，无疑是保障租客权益的一大利好。

Tips：在租房市场，正是长期存在着因为房东卖了房，租客就面临着不得不搬家的窘境。这不仅让租客的生活显得更“颠沛流离”，同时在租房合同期间，如果房东要卖房，也会经常出现租客不配合中介带客户看房的状况。这项规定落地，租客再也不怕房东卖房了！

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虽然《民法典》已经生效，但很多详细的规定措施，还未完全正式落地。尤其是涉及到重大财产问题及纠纷的相关规定，必将更加严谨。但从“30天离婚冷静期”的推进速度看，相信其他各项规定的正式实施，也不会等太久。而这些与房子相关的各个群体，届时都会体验到《民法典》带来的实质的影响。所以，只要与房子打交道，那么你就有必要了解。

来源：地产全说

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