价格上涨,去化10万+新盘!2020重庆房地产市场表现不俗!

好久都没有写过市场类的文章，今天天气不错，来一篇，众所周知，重庆的房地产市场一贯以新盘为主，二手房所占的分量较轻，所以本文一切以新盘为主要出发点，二手房只会顺带提及一部分。

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宏观：连续两年去化10万+套新盘

据可查数据显示，2020年重庆最火热的10大组团共计销售90603套，建面均价12413元/㎡。

（图片来源于铭腾机构）

但看这个数据可能有点单调，我们结合2019年的数据来试着一起看一下：

2019年重庆中心城区最火热的10大组团共计销售99100套，建面均价11390元/㎡

（图片来源于铭腾机构）

这么一对比，就很能说明问题：

1：重庆的房地产市场良好

即使因2020年疫情影响了销售，重庆最火热的10大组团依旧去化了9万多套新房。如果算上未上榜的保守估计， 重庆连续两年新盘去化量都超过了10万套。

从价格来看：仅从以上的数据对比，20年比19年上涨了约9%，重庆建面接近12500元/㎡。

即使上涨，也阻挡不了重庆人民买房的需求。在这一块上面，不管市场面怎么唱空，但最终答案还是证明了一切。

2：重庆的购买力充足

不管是起步最低龙兴板块（10000元/㎡出头），中等价位的悦来，蔡家（13000元/㎡左右），还是改善价位的礼嘉，中央公园（16000元/㎡），都收到了市场的热捧！

重庆人民的购买力还是比较的充足，不管是刚需上车，还是改善居住，都可以在自己可以接受的价位里面，选到合适的产品。

3：城市外扩现象明显，但依旧无法阻挡购房者对新盘的喜爱

这两年，特别是2020年的房地产市场不再以北区一家独大，而是呈现：西，南，北 多方开花的局面（特别是西区，连续两年冠军，格外火爆）。

但值得一提的是：上榜的除了李家沱和龙洲湾等少数属于主城较有人气的地方以外， 其他的严格意义上都属于新区。

其中不乏一些特别新的区域， 新到周边仅仅只有马路和在建住宅项目。但拉通一年整体区域来看， 依旧改变不到销售火爆的现实。

大家对于新盘的追捧显而易见，保守估计，就2019.2020这两年，新盘的整体去化量已经超过重庆整体二手房的库存。

（图片来源于贝壳）

这点可不算什么好消息（这点稍后讨论）。

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微观：依旧以高层为主，但高层的占比下降

还是先来看看2019跟2020年的数据对比，我们可以很清楚的看到一些趋势：

（以上图片来源于铭腾机构）

1：新盘市场依旧以高层为主，但高层的占比下降

2019年高层占比约72%

到了2020年，高层占比约60%

（以上图片来源于铭腾机构）

虽然有着一些客观因素（作品限高，限容积率等），但不得不说，刚需依然是重庆市场的主流声音。

2：高层占比下降但门槛在提升

但从另外一方面而言，刚需的门槛正在不断的提升，2020年相比较2019年，热销高层价格上浮约9%。

虽说有着十里长江等高单价的项目来拉升平均值，但看看连续两年都入围的文旅城和富力，单价都有所上升。

另外，最火爆的面积区间为：90-100㎡之间， 这个户型足以做一个正规三房（三改四）。刚需也更加的偏向于一步到位。

03

 超人总结

1：重庆的房地产市场健康

不管是从单价最低的鹿角欧麓花园城（8900元/㎡），还是到弹子石十里长江（20451元/㎡）都热销上榜，虽说是以刚需为主，但好的改善项目也是大把人追捧。

重庆的房地产市场近几年在坚持以“稳”的前提下，表现依旧良好。

（图片来源于铭腾机构）

2：虽整体门槛较低，但实则门槛在日益扩大

我们可以很清晰的看到，重庆目前均价还不算太高，（1万出头）如果单纯想上车的话，也不是什么难事，整体门槛较低。

但实则整体的门槛在逐渐的扩大。一方面，便宜的新盘都集中于1.5/2 环区域， 主城核心区的新房价格高高在上。

纵观2020年的土拍，核心区的地价都不便宜，未来开出来的价格很有可能破30000元/㎡。

一方面，生活的半径可以无限制的扩大，可以去新区；而另一方面，社会资源可辐射半径却有限（工作，优质学区，医疗，社交等）。未来核心区的门槛会越来越高。置换的成本也会越来越大。

3：二手房将面临着巨大的挑战

可以很轻易的推断，如果连续几年都保持着10万+的新盘去化量，以10%的换房率来计算；

很快重庆的二手房会面临着破20万+套的局面，在愈发巨大的库存面前，任谁都不会视而不见。

而另一方面，面对着拿证两年限售的政策。数以十万计的二手房东们，即使保本出售，未来的售价也不会太低。（粗略计算，一年成本5.2%。4年后开售）

价格进一步被拉高，对于购房者而言也是个头疼的问题。

预算不够的，纠结怎么买。

预算足够的，纠结买哪里。

未来的二手房市场，更多则需要多元化， 不光是中介的专业多元化， 也要依靠房子本身的“多元化”。

只有这样，才能够在日益激烈的竞争中脱颖而出。

2020，对于房地产而言良好，但对于你而言，可能好也可能不太好！

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