2021年起,“囤房族”或将全面消失?数据说明楼市需求已不多

自98年房改引入商品房制度以来，国内楼市可以说是迎来了“腾飞性”发展，其中房价的走势就是最好的证明。相关数据显示，2000年的时候全国房价不足2000元/㎡，据社科院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》的报告显示，截至2020年11月份，全国平均房价10071元/㎡，而12月的房价也是环比上涨，因此截至2020年，房价已经突破万元，20年间上涨了5倍，如果排除房价稳定或者下跌的城市，那么整体上涨7~8倍的城市还是比较多的，涨幅超过10倍的城市也并非凤毛麟角。

那么房价是如何涨起来的呢？抛开本身就在上涨的物价不谈，主要由两个因素决定：其一是城市化带来的人口流入，2000年我国城市化率仅为36%，2019年底城市化率已经超过了60%，相当于平均每年有1500万人口流入城市，大量人口流入产生了大量住房需求进而房价上涨。其二是由于炒房客、炒房团的投机行为，将房子在价格较低的时候大量买入，造成市场“供不应求”的假象，进一步导致房价上涨，促使楼市泡沫的形成。

如今随着楼市的不断调控、购房门槛不断提高、多套房持房成本不断增加、以及限制楼市资金的流入，房价逐渐回归了平稳趋势。进入楼市的“炒房客”是越来越少了，但是“囤房族”却依然存在，其主要表现为楼市存在比较明显的空置现象。早在2017年，西南财经大学就对于国内住房空置率进行了调研，结果显示当时的整体住房空置率已经超过了20%，其中商品房空置率已经超过了26%。按照国际通用标准来看，属于商品房严重积压区。

社科院传来新信号：“无房刚需”仅剩3.14%。

随着房价的不断提升，百姓买房的压力也在不断增加，买房变得越来越困难。2019年10月，央行在全国30个省对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查，这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。2020年4月，发布了调查统计结果：

家庭资产主要构成来源于实体资产，而实体资产则以房产占据主要部分，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

也就是说，截至到2019年10月，城镇居民住房持有率已经达到了96%。前不久，社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》则是更新了这项数据，报告显示，截至目前我国还剩3.14%的家庭在城市中没有住房。显然，楼市的需求正在迅速减少。

但另一方面，楼市的“老毛病”却又开始犯了。根据上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，库存规模已保持连续24个月正向增长。简而言之，楼市整体的“库存”压力又大了起来。

但有人对此提出了担忧，其原因是如今楼市和2014年的比较像，同样也是面临着巨大的去库存压力，在降息降准、棚改的推动下，投资者以及拿着拆迁款的“土豪”开始纷纷抢房，迅速解决了楼市的库存压力，但同时也让房地产市场迎来了几年的“牛市”，房价大涨。那么这次楼市的历史会不会“重演”呢？答案是否定的，因为这次楼市整体的核心思想是“房住不炒”，并且在“十四五”相关规划中，敲定了未来5年的房地产发展历程。

消除了刚需对于未来房价大涨的担忧后，有一类人可能要坐不住了，那就是“囤房族”，目前来看，囤房族至少面临三个困境：

在近几年的楼市不断调控下，房价涨幅越来越低，但持房成本越来越高，对于一些囤房族来说，意味着利润空间越来越低。而对于今年的房价走势，连续几年预测房价很准的社科院，也给出了自己的预估，浮动在5%左右，也就是说甚至不足以抵消多套房的房贷利率。

在楼市的巨大库存压力下，一些持有多套房的开发商可能会加速房产变现，以降低自己的负债要求，其原因是今年也是“三条红线”正式生效的第一年，很多开发商的负债率都比较高，因此需要加速变现来达到标准。因此新房市场可能会对于二手房市场进行一定的挤压和冲击，而囤房族手里的基本上都是二手房。

第三个困境来源于二手房市场的相互竞争。正如上文已经提到过的，如今楼市整体需求已经很低了，但与此同时越来越多的炒房客正退出市场，将手里的二手房抛售，因此近两年二手房挂牌量一直在增加，但反观成交量与成交率却没有多大起色，而随着需求进一步减少，二手房出售变现会更加困难，甚至会面临被套牢的风险。

简单总结一下，社科院的这个数据，对于囤房族来说无疑是晴天霹雳。事实上，很多囤房族近两年已经有亏损的迹象了，他们唯一的寄托就是未来房价会大涨。但是如今楼市需求已经很低，一方面城市化率已经与发达国家差距不大，未来城市化进程会放缓，并且现在农村的政策福利也很好，不一定都会追求来城市。而另一方面，人口未来几年会进入负增长也是众所周知的事情，据此判断未来房价是不太可能大涨了，如果不及时退出的话，可能会越陷越深。

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