2020年北京住房租赁市场报告: 疫情致旺季迟来租金下行 市

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本文中的租赁数据来源于我爱我家北京区域成交数据，租金计算均基于整租数据，交易量包括整租与合租两部分。本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。相关数据、意见和内容仅作参考，不成为市场交易出价或定价的依据，不作为市场预测和判断的依据，亦不构成市场交易和投资建议。

我爱我家北京区域交易数据显示，2020年北京住房租赁市场交易规模缩小，租金下行，市场受到了疫情冲击。但2020年市场淡旺季规律仍在，供需基本结构未变，未来市场存在回升空间。

1.交易量再度下滑

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁交易量同比2019年下滑10.84%。继2019年出现历史首次下滑后，2020年北京住房租赁交易量继续下滑，且降幅扩大。

2.整租均价由涨转跌

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京的住房租赁中，整租交易的平米租金为87.87元/㎡·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套·月, 同比2019年下跌7.70%。2020年以前北京整租租金呈持续上涨趋势，2020年由涨转跌，走势逆转。。

3.租金6000元以下交易占比回升

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住宅租赁交易中合同月租金在2000元以下、2000-4000元、4000-6000元、6000-8000元、8000-10000元、10000元以上的占比依次为11.00%、38.95%、26.70%、16.29% 、4.20%、2.86%，同比2019年占比的变动幅度依次为2.24%、1.77%、1.43%、-2.81%、-1.51%、-1.12%。

整体而言，随着整体租金的下滑，2020年6000元以下的交易占比较2019年增加5.44个百分点，中低价位交易占比止住了连续下行趋势，租客的租房支出有所减少。

4.淡旺季仍在 但在疫情冲击下延后

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁交易量1、2月最低，3-5月连续增长，6、7月小幅下行，8-12月持续走低，全年高点出现在5月和8月，较往年3月、7月的高点延后。

2020年，往年春节后的春季租赁旺季从3月延后到了5月，夏季的毕业租赁旺季从7月延后到了8月，市场被疫情迟滞，但淡旺季走势并没有改

5.租金旺季几无上涨 年底低于年初

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁整租均价1、2月持平，3、4月连续下滑，5-8月稳中微涨，9-11月再度持续下滑，12月环比持平，全年租金整体下行，12月租金为85.6元/㎡·月，较年初1月下跌6.02%。

正常年份，北京租金通常是年初处于低位，年中两个旺季上涨，年底下行，全年租金整体上涨。但2020年北京租金在3、4月下行明显，之后虽然交易恢复，两个旺季延后出现，但租金只有小幅上涨，以致年底租金再度下行后全年整体租金历史首降。

6．区域租金全线下跌  海淀租金超越东城

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁交易量最多的十个区整租平均租金全面下跌，其中东城跌幅最大，跌7.5%，昌平跌幅最小，跌2.15%。

各区对比，西城、海淀、东城、朝阳的租金位于第一梯队，租金明显高于其它区域，其中西城仍居第一，海淀从往年的第三跃居第二，东城降至第三。疫情冲击下，拥有丰富医疗、教育资源的西城、海淀以及租赁需求旺盛的昌平在租金上的下跌相对较少。

7.一居占比扩大 各户型租金普跌

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京的整租交易中，一居室占39.48%，环比增加1.33个百分点；两居室占50.40%，环比减少0.16个百分点；三居室占9.69%，环比减少1.09个百分点。全年仅一居室占比在扩大，低租金小户型较受租客欢迎。

2020年我爱我家北京区域的整租交易中，一居、两居、三居、四居及以上户型的套均租金依次4829元/套·月、5758元/套·月、7553元/套·月、9541元/套·月，同比2019年各户型租金均在下跌。

8. 租客年龄向25-35岁集中

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京租赁客户年龄在25岁以下、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40-45岁、45-50岁 、50-55岁、55岁以上的占比分别为16.53%、33.24%、21.69%、11.02%、6.59%、4.85%、2.90%、3.19%。与2019年相比，25-30岁占比扩大1.62个百分点，30-35岁占比扩大1.57个百分点，其它年龄段占比均同比收窄，25-35岁客户占比合计为54.93%，为历年之最。

25-35岁客户一直贡献着北京住房租赁市场一半左右的交易，因人口疏解，近年来这个年龄段的租客占比逐步提升，2020年疫情导致大龄客户减少更多，25-35岁客户占比也有了更大幅度提升。

9.新增房客源下滑 供需矛盾小幅提升

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁新增房源量同比2019年下跌17.36%，新增客源量同比下降14.91%。2020年的新增房客比为0.31，较2019年小幅收窄。

2018-2020年北京新增房源量、客源量均连续下滑，2020年的下滑幅度最大，交易活跃度明显下降。但2020年的新增房客比并没有下滑，甚至还有小幅提升，可见疫情影响下市场的基本供需结构并没有变化，供给仍然大幅小于需求。

10.河北籍客户占比继续扩大

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年北京住房租赁客户中，籍贯为河北的客户最多，占18.82%，同比2019年增加1.18个百分点；籍贯为北京的客户其次，占12.27%，同比减少1.38个百分点。其它地区中河南、山东、黑龙江客户最多。

近年来，河北籍客户在北京住房租赁市场的占比逐步提升，2017年超越北京位居第一，此后还在继续扩大。由此可见，北京对河北人口的吸附力最强且越来越强，对河南、山东、黑龙江的人口也有很大吸引力。

我爱我家研究院分析师认为，疫情对2020年北京住房租赁市场产生了一定影响，一是旺季推迟，交易规模加速下滑；二是租金下行，整租均价罕见下跌。

2020年北京住房租赁交易的高点从往年的3、7月推后到了5、8月，旺季在疫情冲击下延迟到来。全年交易规模上，由于人口过于庞大，近年来北京着力疏解人口，常住外来人口自2016年起持续下滑， 2019年末降至745.6万人，较2015年末减少77万人。因此，随着外来人口的见顶回落，北京的住房租赁规模开始缩小。按照这样的趋势，原本2020年继续下行并不意外，但疫情使2020年一季度交易量大幅减少，全年同比降幅扩大，交易量的下滑速度被加快。

租金方面，以往北京经济快速发展，人们的收入持续增长，同时外来人口不断汇入，租赁市场供需关系长期紧张，加上CPI上行、房价上涨、租赁住房品质持续提升等因素，北京租金多年来一直处于上行状态。但2020年疫情爆发后，一方面经济受到冲击，收入增长放缓；一方面人口流动受阻，新增房、客源量下滑，市场活跃度降低，旺季租金难以上涨，最终全年租金打破了以往的持续上涨势头。不过，2020年全年新增房客比没有上升，市场基本的供求结构未变，未来租金仍有上行空间。

除了交易量和租金价格上的影响，疫情也提前引爆了行业存在的一些问题，加速了行业的净化。2020年，北京住房租赁条例立法工作持续推进，《北京住房租赁条例》的出台已近在咫尺，未来长租房政策也将进一步完善，北京住房租赁市场将逐步走向规范化发展。

整体而言，2020年北京住房租赁市场量价同步下行，疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响，对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。但疫情并没有改变北京住房租赁市场的基本供需结构，北京的租赁需求仍然庞大。随着经济的恢复，若无疫情影响，2021年北京住房租赁市场将延续淡旺季规律，交易量由于2020年加速下滑，2021年有望回升，租金水平也是如此。但疫情影响如果长期持续，2021年市场也可能会稳中有降。

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