北京住房租赁市场调研：市场恢复不及预期

  新冠肺炎疫情的爆发使住房租赁行业遭受严重打击，随着疫情的逐步控制，以及毕业租赁旺季的来临，行业相关各方都期待市场快速回温。据克而瑞租售事业部监测，2020年2-5月期间，全国55城平均租金持续下跌，北京作为全国平均租金最高的城市，整个市场也初于低迷状态，恢复不及预期。

  在此情况下，随着二次疫情的爆发，北京住房租赁市场前景堪忧。

  疫情爆发以来，相关部门一直在住房租赁市场方面给予支持，可政策的实际操作和落地仍需时间。同时，由于北京的重要政治地位，疫情期间人员管控十分严格，极大的限制了市场租赁需求。

  从具体数据来看，个人房东对房租的调整更为灵活，多根据市场变化调整租金，租金下滑最为明显，3月环比跌幅为3.22%，此后持续下跌；分散式公寓平均租金不断下调，且受负面新闻影响，跌幅逐步扩大，截至5月环比下跌3.31%，未出现恢复拐点；集中式公寓租金相对平稳，但多是通过发放优惠券、延长租期等方式代替租金下调，明升暗降。

  2020年年初爆发的疫情，给整个住房租赁行业都带来了巨大影响。近月来随着疫情的逐步控制，各地已开启复工复产，同时往年的毕业租房旺季也即将来临。但克而瑞租售事业部监测显示，自2020年2月起，全国55城平均租金持续下跌，5月55城租金平均价格为30.68元/平方米/月，环比下跌1.2%，较2月租金已下跌4.3%，市场尚未回温。

  在这其中，北京作为全国平均租金最高的城市，住房租赁市场表现低迷。

  01

  政策扶持，落地仍需时间

  近年来，政策一直大力支持住房租赁市场发展。早在去年7月，北京就入围中央财政支持住房租赁市场发展的试点城市名单，每年可获得10亿元的奖补资金支持。今年疫情爆发以来，相关部门也一直给予市场支持。

  扶持政策可助力住房租赁市场的恢复，可从当前情况来看，政策的实际操作和落地仍需时间，市场回温后劲不足。

  一方面，一些支持政策尚处于指导层面，由于影响较广、涉及部门较多，具体细则的商讨和推行还需更多时间。而对于已推出的政策，虽对租赁市场有一定利好，但受限于当前疫情环境和低迷市场，实际效果有限；

  另一方面，北京向来对住房租赁市场管控甚严，也是在法律和政策层面明确表示不支持“N+1”模式的城市。近期北京在进行针对住房租赁市场的整改工作，例如重点排查工商登记中含“公寓”字眼的相关企业，或对一些中小型企业造成压力。

  02

  严控人员进出，市场需求受损

  众所周知，北京作为首都，疫情防控工作关系国家工作大局，也关系全国疫情防控全局，因而在人员管控方面更为严格。

  早在今年的1月24日，北京就已启动突发公共卫生事件一级响应机制，停止国内旅游团队业务和机加酒服务；于1月26日起对所有北京市省际道路客运全部采取停运措施；于1月30日发布《北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区(村)防控工作方案(试行)，要求对返(来)京人员进行分类管控，督促其他疫情高发地区来(返)京人员主动自行隔离14天；并在3月19日通告进一步严格管控境外进京人员。

  从代表人口迁入规模的迁入指数来看，春节之后，大量外来务工人员入京，2019年2月至3月中旬，北京为人口迁入最多的一线城市。然而至2020年，北京的同期人口迁入规模骤降，仅为2019年的23%，处于一线城市之末。

  由北京的每日人口迁入指数显示，2019年，2月春假过后，入京人数快速上升，于2月11日攀至高峰，稳步下落后仍保持在相对高位。

  但今年受疫情期间的人员管控影响，情形大不相同。北京2020年2月初至3月中旬人口迁入不升反降，相较于2019年同期规模骤降，2月初出现人口迁入的小型波峰，随后持续保持极低状态，人员流动几近停滞。

  近月来疫情初步受到控制，但北京始终保持谨慎态度，直至6月6日才将公共卫生事件应急响应级别降为三级，社区可不再进行体温检测，湖北进京者不再隔离观察14天。然而随着二次疫情的爆发，仅10天后响应级别又调高至二级，人员管控再次加强。

  由此看来，春节之前，大量外来人口离京返乡，但由于北京疫情反复、人员管控严格，返乡人口难以回城，流入人口大幅减少，整体住房租赁需求量锐减，自然会对租赁市场造成巨大影响。

  03

  市场全面受挫，恢复拐点未现

  为进一步了解北京住房租赁市场情况，我们分类聚焦北京个人租赁房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表现。

  个人租赁房源——受创严重，租金环比下跌

  根据克而瑞租售事业部监测，个人租赁房源在此次疫情中受创最为严重。主要由于相比机构化公寓，个人房东对房租的调整更为灵活，会及时根据市场变动变化。

  从常规租赁市场周期来看，一般11月为次年1月为租赁淡季，2月后年后返乡人员回归，市场逐步转热，至6、7月毕业季迎来旺季。但受疫情影响，今年租赁市场尚无回热趋势，3月个人租金环比跌幅3.22%，此后持续下跌，至5月仍环比下跌2.16%。

  一方面，虽然全国多数企业都在积极复工复产，但由于大量的人力成本无法支撑公司的运营，整体失业率呈现上升迹象；另一方面，疫情导致多地毕业季延迟，许多毕业生延缓入职就业，或因险峻就业形势而选择继续深造缓冲风险。

  分散式公寓——市场低迷，跌幅持续扩大

  分散式公寓方面，今年2-5月期间，公寓平均租金不断下调，且跌幅持续扩大，截至5月环比下跌3.31%，未出现恢复拐点。

  分散式公寓作为机构化企业，租金调整波动小于个人租赁房源，但受市场低迷影响，疫情期间同样运营困难。

  另外，不同于集中式公寓，分散式公寓租约涉及广大中小业主，在疫情期间不少头部分散式公寓都曝出与房东、房客的负面合约纠纷，引发信任危机，加剧了行业整体运营难度。为提升出租率、维持稳定现金流，分散式公寓只能持续调低租金价格。

  集中式公寓——租金调整幅度受限，明升暗降

  疫情期间集中式公寓发展相对平稳，截至5月租金出现回升态势，环比上涨1.44%。但事实上，根据克而瑞租售部调研，当前集中式公寓运营尚未恢复，其受资本要求，不便对租金进行大幅度调整，因而对租户的租金补贴多以发放优惠券、延长租期、减少押金等形式完成，明升暗降。

  04

  蓝领公寓抗风险

  能力强，白领公寓恢复较慢

  以克而瑞租售事业部监测国内某头部公寓在北京的运营数据为例，探讨集中式公寓各类产品的市场情况。

  蓝领公寓——抗风险能力强，波及较小

  各类产品线当中，蓝领公寓的出租率受影响程度最小，疫情期间最低值为3月份的83%，截至6月已回升至90%。

  套均价格方面，受租赁长约延迟反应影响，2020年2月蓝领公寓运营尚未受波及，平均租金高于去年同期。3月之后租金均低于去年价格，但差距逐渐缩小，由4月的同比下跌7.9%升至6月份的同比跌幅1.7%。

  究其原因，主要由于蓝领公寓以长期租赁的企业客户为主，虽然仍受到疫情影响，但稳定性较个人客户更强。且蓝领公寓多分布在产业园区内，人员管控相对简单集中。随着国家对复工复产的大力支持，劳动性密集的服务业、制造业企业陆续开工，蓝领公寓的快速恢复得益于经济复苏，也能为经济发展发挥积极作用。

  白领公寓——恢复较慢，线上渠道尚待发展

  相较之下，白领公寓恢复速度较慢。疫情爆发之后，很多个人租客无法回到公寓，公寓方在无新租赁需求的同时，还需推出各项免租退租政策，整体运营受创严重，2月出租率仅为68%，租金同比下跌8.8%。

  为此，公寓运营商积极开拓线上渠道，推过VR看房、抖音直播、小红书推介等方式招揽客流。内部人员透露，目前新渠道会提升一部分询单量，但转化率相对较低，无法作为主推方式。截至6月，白领公寓的出租率逐步回升至79%，租金同比跌幅2.8%，仍不及去年同期运营情况。

  金领公寓——打击严重，租金下跌1/3

  最后，高端金领公寓是在某头部公寓在此次疫情中最受影响的产品线，其2月出租率仅为36%，租金同比下跌32.6%。虽至6月份出租率回升至58%，但远不及去年同期的95%，租金价格同比跌幅30.9%。

  分析其原因，一方面，不同于蓝领、白领公寓，为提升收益，很多高端公寓采取长短租结合模式，而疫情对短租业务造成巨大打击；另一方面，目前国内高端公寓的品牌效应尚未显现，同等价位下，租户对高端连锁酒店、海外公寓品牌的运营及防疫能力更为信赖。

  综上所述，虽然国家意在扶持北京住房租赁市场发展，但受限于具体的政策落地进度，以及疫情期间北京地区的人员严格管控，近月来北京住房租赁需求大幅下跌，租赁企业生存艰难。

  随着疫情的逐步控制，以及毕业租赁旺季的来临，不少行业相关者期待市场快速回温。但从具体数据来看，失业率提升、毕业生延缓就业，北京当下的租房租赁市场恢复远不如去年同期，个人房源租金持续下跌，分散式公寓租金跌幅进一步扩大。

  更雪上加霜的是，随着二次疫情的爆发，北京地区管控升级，再加之持续趋严的住房租赁市场整治和延后的毕业旺季，北京租赁需求短时间内很难得到提升，市场恢复尚待时日。市场究竟何时才能回温，还需看北京整体的疫情防控情况，作为长期以来全国平均租金最高的城市，相信北京在疫情完全过去后还是可以恢复以往的水平。

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