2020年北京租赁市场量价齐跌,今年会触底回升吗?

2020年北京住房租赁市场量价同步下行，相对来说，疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响，对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。

刚刚结束的2020年，北京租赁市场整体交易量和租金双双下跌。1月14日，我爱我家(000560,股吧)发布的“2020年北京租赁数据报告”显示，2020年，北京住房租赁市场受到疫情冲击，交易规模缩小，租金下行，但市场淡旺季规律仍在，供需基本结构未变。

据业内人士介绍，2020年北京租房市场整体遇冷，一些热门租赁区域的房源都纷纷下调租金价格。从2021年趋势来看，租赁市场量价均存在回升空间。

租赁交易量再度下滑，“旺季”延后出现

“2020年，北京租赁市场确实比2019年差很多。我们门店这边，2020年整体租赁成交量下降了一半左右。”北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋称，带看量方面，2020年相比2019年亦下降明显。

根据我爱我家北京区域交易数据，2020年，北京住房租赁交易量同比下滑10.84%。继2019年出现历史首次下滑后，2020年北京住房租赁交易量继续下滑，且降幅扩大。

从每月走势来看，去年北京住房租赁交易量在1、2月最低，3-5月连续增长，6、7月小幅下行，8-12月继续持续走低，全年高点出现在5月和8月，较往年3月、7月的高点延后。

2020年，往年春节后的春季租赁旺季从3月延后到了5月，夏季的毕业租赁旺季从7月延后到了8月，市场被疫情迟滞，但淡旺季走势并没有改变。

租金价格下调，中低价位租赁交易占比回升

据业内人士介绍，2020年，北京租房市场整体遇冷，就连热门租赁区域的房源，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。

北苑一家房产中介公司经纪人表示，2020年租金因为疫情原因还是下降了一些，尤其是疫情期间，下跌了四五百元左右。疫情最严重的时候过去后，租金回升了一两百元。

“受疫情影响，北京市面上出租房子库存量比往年多，毕业生来北京少是一方面，另一方面是一些出租的业主自己了解到市场状态，租金也跟着下调了，续租的也多。现在又到年底了，又到了房子比较多的时候。”上述经纪人称。

就租赁市场整体租金来看，我爱我家统计数据显示，2020年北京的住房租赁中，整租交易的租金为87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。2020年以前，北京整租租金呈持续上涨趋势，从2020年开始由涨转跌，走势逆转。

随着整体租金的下滑，2020年，北京住宅租赁交易中合同月租金6000元以下的交易占比达76.65%（其中月租金4000-6000元占比最高，为38.95%），较2019年增加5.44个百分点，中低价位交易占比止住了连续下行趋势而有所回升，租客的租房支出有所减少；而月租金6000元以上的交易占比则相应下降。

此外，从每月租金走势来看，2020年北京住房租赁整租均价1、2月持平，3、4月连续下滑，5-8月稳中微涨，9-11月再度持续下滑，12月环比持平，全年租金整体下行，12月租金为85.6元/平方米·月，较2020年初1月下跌6.02%。

正常年份，北京租金通常是年初处于低位，年中两个旺季上涨，年底下行，全年租金整体上涨。但2020年北京租金在3、4月下行明显，之后虽然交易恢复，两个旺季延后出现，但租金只有小幅上涨，以致年底租金再度下行后全年整体租金历史首降。

各区域租金全线下跌，一居租赁交易占比扩大

从分区域的租金来看，2020年北京住房租赁交易量最多的十个区，整租平均租金全面下跌。其中，东城跌幅最大，下跌7.5%；昌平跌幅最小，下跌2.15%。

我爱我家统计对比显示，西城、海淀、东城、朝阳的租金位于第一梯队，租金明显高于其他区域，其中西城仍居第一，海淀从往年的第三跃居第二，东城降至第三。疫情冲击下，拥有丰富医疗、教育资源的西城、海淀以及租赁需求旺盛的昌平在租金上的下跌相对较小。

除了交易量和租金变化外，2020年北京租赁市场还呈现出其他一些特点。户型选择方面，在整租交易中，一居室占39.48%，环比增加1.33个百分点；两居室占50.40%，三居室占9.69%，环比分别减少0.16个百分点和1.09个百分点。全年仅一居室占比在扩大，低租金小户型较受租客欢迎。

租客年龄上，2020年与2019年相比，北京租赁客户年龄在25-30岁占比扩大1.62个百分点，30-35岁占比扩大1.57个百分点，其他年龄段占比均同比收窄，25-35岁客户占比合计为54.93%，为历年之最。

展望：2021年北京租赁市场有望量价回升

在市场先行数据方面，2020年，北京住房租赁新增房源量同比下跌17.36%，新增客源量同比下降14.91%。中长期来看，2018-2020年，北京新增房源量、客源量均连续下滑，2020年的下滑幅度最大，交易活跃度明显下降。

“疫情对2020年北京住房租赁市场产生了一定影响，旺季推迟，交易规模加速下滑。同时，租金下行，整租均价罕见下跌。”我爱我家研究院分析师认为，整体而言，2020年北京住房租赁市场量价同步下行，疫情对租金价格的影响大于对交易规模的影响，对租赁市场的影响大于对买卖市场的影响。但疫情并没有改变北京住房租赁市场的基本供需结构，北京的租赁需求仍然庞大。

我爱我家研究院分析师预测称，随着经济的恢复，若无疫情影响，2021年，北京住房租赁市场将延续淡旺季规律。交易量方面，由于2020年明显下滑，2021年将有望回升，租金水平也是如此。但如果疫情影响长期持续，2021年市场也可能会稳中有降。

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