“五道红线”重塑房地产

经济观察报 记者 陈博 2020年，房地产行业最敏感的链条无疑是资金链。“‘五道红线’的落地，相当于将房企“行走的两条腿”都打折了。”作为一家港股上市房企的融资负责人，王浩感同身受。

诞生于2020年8月的“三道红线”， 原本指向的只是房地产企业新增融资层面。但中国人民银行（以下简称“央行”）、中国银行(601988,股吧)保险监督管理委员会（以下简称“银保监会”）新近发布的一则《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要入口拉上了红线。

伴随而来的还有商业银行绩效管理考核标准的微妙变化。新年伊始，财政部将商业银行的考核指标从盈利能力、经营增长、资产质量、偿付能力四类，调整为服务国家发展目标和实体经济、发展质量、风险防控、经营效益四类，每类权重均为25%。

一位国有银行华南区域某支行负责人告诉经济观察报，按照以前的考核目标，出于盈利与安全性考虑，银行倾向于优先投放房地产。如今，当银行不再需要将赚钱放在第一位，怎么还会将大量资金投向房地产行业呢？

从上至下，从企业融资端到银行机构供应端的一系列量化管控与精细化设限，正在重塑房地产资金链条的形态。如何在银行机构的涉房业务规模下降，以及回款减速之下，保持财务稳健性，成为所有房企必须直面的挑战。

“投资必须精准”，“开发节奏以及产品和服务等代表品质的生产环节，相比以往要更加精细化管理”，仕通人才联合创始人、董事长王钺最近接触到的不同房企给出了这样两个答案，这也是他们在地产行业不容试错的最新背景下，定下的两大长期策略。

“五道红线”

变化摆到了靳萧所在的房企面前。

1月的第二个周末晚上10点，他从集团一场年度工作总结会议脱身。

他工作的这家房企，近几年一直盘踞在房地产销售排行榜的TOP30内；2020年，该房企销售增速达到17%，甚至超过2019年的15%。

然而，排名还是“纹丝不动”。

克而瑞地产研究中心新近发布的年度榜单显示，尽管经受疫情考验，去年，TOP30房企的全口径销售额门槛仍进一步增加至1306.0亿元，同比增幅达15.5%。

规模量级的向上胶着并非靳萧和同事们滋生危机感的主要因素，更如履薄冰的焦虑出现在2020年末尾。“三道红线”测试期尚未正式开启，监管部门的加码却不期而至，央行与银保监会联手，分档对银行业金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置上限。

“之前是三道红线，现在补上这两个指标，房地产行业进入‘五道红线’时代了。”王钺提到。

蝴蝶扇动一下翅膀，就足以让本质上已沦为金融化的房地产刮起一阵风暴。几乎所有的房企都身不由己卷入其中，财务稳健成为未来竞争决胜的关键砝码。

而当下，保卫现金是房企们能想到的唯一办法。

“2021年，我们一切工作计划的重心，不是简单以现金为王，更准确来表述，是要求现金流为王。其实目前市面上的资金依然比较充沛，但房企普遍急需现金流入。”监管层对于房地产资金链条的“围堵”有多密集，靳萧公司对现金流就有多迫切。

在一家房地产企业里面，现金流主要来源于两个渠道：经营活动与融资活动。“三道红线”明确通过穿透式管理控制有息负债规模增速，也即是说，新增融资受限之后，开发商们纷纷将目光重点转移到由经营活动产生的销售回款上。

靳萧所在的公司也不例外。在这场年度工作总结会议上，高层为今年制定的首要任务，不再像往常一样追赶规模，而是紧抓回款。按照月度、季度、年度的时间轴设定回款指标，第一季度完成30%，第二、三季度各完成20%，第四季度完成30%的节奏，实操中，必须100%达到回款目标。

如今，作出这样的计划同样需要勇气。央行与银保监会的最新管控方向虽然针对供应端的银行业金融机构，但房地产贷款余额占比主要指向开发贷业务，个人住房贷款对应的则是回款。

“要我们立马‘急刹车’是不可能的，但内部有了共识，未来银行关于房地产信贷投放规模一定会收紧。”上述国有银行华南区域某支行负责人告诉经济观察报。

过往，哪怕监管部门对于银行的房地产信贷投放管控愈发严格，但要求基本聚焦在房地产对公业务层面，从开发贷入手，对整体信贷规模和房地产行业限额两个方向进行灵活管控；至于个人住房贷款方面，更多是以动态调节全年额度为主。

“之前都是窗口指导，这一次不仅明文公告，还借助量化手段明确划定上限。”前述国有银行的支行负责人透露，两项指标的具象考核要求已经直接由银保监局传递到各银行总行，总行再进一步逐级下达。

他负责的这个支行，去年个人住房贷款余额占比介于35%-40%的区间内。根据《通知》，这项业务超出第一档中资大型银行32.5%的上限要求，总行对于他们支行新一年的新增投放额度自然不会予以支持。

减速与分化

还有更多的银行需要在个人住房贷款业务上压降。

以第一档中资大型银行和第二档中资中型银行为例，据经济观察报此前统计，截至2020年6月，37家A股上市银行中，第一档个人住房贷款余额占比踩线的银行有两家，中国建设银行(601939,股吧)和中国邮政储蓄银行；第二档触碰界线的则包括招商银行(600036,股吧)和兴业银行(601166,股吧)。

个人住房贷款额度一旦受限，背后牵扯到的利益链条莫过于购房市场和房企。影响首当其冲体现在二手房上，伴随额度的收紧，房贷利率提升与放款时间进一步拉长成为大概率事件。

更隐形的危机，从一个个房企资金部门的感知中逐渐清晰起来。“这个《通知》出炉之后，我们预计今年房地产行业的回款率会走低。”王浩已经开始发愁，接下来工作不会像以前那么好做了，“以后对接，银行肯定会拿这些要求向我们说事，沟通流程和成本势必会增加。”

按照惯例，每年年初，王浩所在的融资部门需要提前洽谈合作银行，并在这些银行里面开设旗下各个即将入市的新盘监管账户。

年内，如果这些新盘入市销售，融资部门还要与合作银行进行一轮博弈，要求他们提供足额按揭，加速通过购房贷款审批与放款，确保整个新盘的回款速度，提高周转率。

而今，个人住房贷款规模被安上临界线，无论是靳萧公司刚敲定的2021年回款任务，还是王浩与银行的洽谈工作，难度或将翻倍。回款速度减缓，高周转模式无以为继，这都是他们即将直面的挑战。

唯一的希望点在于，与二手房业务有所不同，新房从银行中可获取的按揭额度与回款速度还因企业而异。

“不同企业凭借资金宽裕程度，布局战略等差异化条件，拥有不同与银行谈判的筹码。”王浩的公司，项目集中布局在粤港澳大湾区，新盘入市一次性去化额往往达到100亿元以上，因此拥有更多的资本与银行博弈。

王浩说，大房企手上还是掌握了一定话语权，如果银行不给足按揭额度或尽快放款，导致房企回款减速，那双方之间的其他金融业务合作另谈。

只不过，规模越大，对回款数量的要求越高。与之相应的是，单家银行的个人住房贷款额度本就有限，不一定能够完全满足单个龙头房企的回款规模。在这样的前提下，龙头房企的谈判难度依然存在。

中小房企更不好过。“他们本身资金实力偏弱，业务量相对较少，哪怕要跟银行谈一揽子合作，都缺乏足够的筹码。”王浩透露，“银行要求给点存款支持，他们可能都给不起，又能与银行绑定多大的利益？”

看似打向银行机构的两个指标，正在加速不同量级房企之间的分化。在王浩看来，1000-2000亿规模的房企更能进退自如，掌握足够的博弈优势，而且，就算回款率真的下降，这类房企回款与销售额之间的差距也不会太大。

没有试错机会

分化不止存在于回款指标上。

“五道红线”的全面围攻，尤其是个人住房贷款余额占比量化管理引发的危机，进一步蔓延到销售端上。

“接下来，银行肯定会将按揭额度倾斜到一些购房需求密集，购买力强大的区域市场。而这些区域的开发商也会想方设法迅速回笼资金，比如，引导购房者将首付从三成提至五成，甚至要求全款购房等。”王浩提到。

上述国有银行华南区域某支行负责人说，无论是个人住房贷款额度减少触发的业务量下降，还是购房门槛往上提升，都对需求端产生明显的抑制性作用。

这意味着，个人住房贷款，最终牵动的是商品房市场规模。

事实上，按照国家统计局的数据，2020年前11个月，全国商品房销售金额达到14.9亿元，同比增加1万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱近日做出一个预判，2020年全国商品房销售金额将超17万亿元，销售面积约为16亿平方米。

相比2019年的16万亿，房地产销售规模再创新高似乎已成必然。“但17万亿接近规模的天花板，房地产几乎没有继续向上增长的可能性了。”王钺给出自己的观点。

丁祖昱在今年的“十大预测”中同样表示，地产行业正在经历从不确定性到确定性的转折，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段。伴随“三道红线”落地，“房住不炒”成为长效机制，地产无增长时代有望来临。

更多的细枝末节佐证了这一判断，根据克而瑞研究中心的统计， 2020年前11月百强房企中，有4家千亿房企增速为负。

一边是规模房企的负增长开始“冒头”，一边则是集中度进一步加剧。上述提到的这17万亿市场中，以克而瑞研究中心统计的各房企全口径销售额粗略估算，前十强包揽了4.85万亿元，占比达到28.5%。

将范畴再放大一点，2020年，TOP30房企的操盘金额集中度达到44.6%，相比2019年又提高了0.9个百分点。

“2021年的销售目标，我们不可能按降速来计划，毕竟还是要依靠规模扩张来保证TOP30的序列。但我们已经有了预期，规模增速和利润率肯定持续走低。”靳萧从年度工作总结会议听到最清晰的认知是，不要再企图弯道超车了。

“弯道超车，既要求房企加速，又要在加速过程中掌握高超技巧，即巧妙通过加杠杆做大规模。”靳萧说，显而易见，“五道红线”围堵之下，高杠杆寻求规模扩张的发展路径行不通了。

靳萧所在的房企选择了更直接的应对方式——直道超车，理由在于：以前整个市场规模足够大，融资环境足够宽松，房企拥有充裕的资金来覆盖试错成本；但以后，房企犯错的空间被大大压缩了。当整个行业面临优胜劣汰的洗牌时，扛不住的企业肯定会倒下；财务稳健的房企只要继续匀速前进，自然有机会走到前面。

“过去20年你犯错了还可以重新再来，这轮犯错了就出局，容错机会非常低。”这句话同样被旭辉控股董事局主席林中写进对新一年的预判中。

王钺近期与好几家房地产企业的高管做过战略探讨，他发现，这些房企现时心里很清楚，就算追求规模，也必须是更有质量的规模。而且，追求规模的过程中不允许再犯错了，看似微小的一个环节出错，便极有可能触动财务端的恶化，进而踩中红线。

新发力点

从单纯向企业融资端抛出具象化、量化的管控指标，蔓延到对金融机构设置临界标准，监管部门对于房地产资金层面的调控，从未如此精准。“调控抓住了房地产金融属性这个命脉。”王钺称，归根结底还是要预防这个行业可能出现的系统性风险。

精心绘制的五道红线，就像五块巨石，横亘在房企前行的赛道中间，短期内如何拼财技降杠杆指标，成为聚光灯之下的焦点。

对于急需还债，但账上现金流不足的房企而言，迅速见效的回款方式在于通过甩卖资产，度过眼前的负债难关。诸如恒大、富力之类列入“红色档”的房企，都不约而同甩卖旗下的部分资产“回血”。

股权融资的方式也在这一阶段频频显现。同策研究院监测了40家典型上市房企的融资情况，2020年，这些房企的股权融资规模高达1709.23亿元，同比上涨162.79％。其中，分拆物业业务上市与引入战投均是股权融资的主要手段。仅2020年下半年，就有14家房企分拆旗下的物业公司赴港IPO。

据经济观察报不完全统计，2020年全年，平安通过旗下的平安不动产和深圳平安创科投资管理有限公司（以下简称“深圳平安创投”）入股了179家房地产企业。“现阶段，谁手里掌握着长期低成本的资金和资本，谁就站在食物链的顶端。”王钺表示。

不过，那些财务指标较为健康、还需要继续谋求发展的房企，更倾向于将长期发力点放在精细化管理与多元化上。

旭辉控股对于集团发展的考核标准，已经在发生变化。2012年，他们将考核的重心全部放在规模上；到了2020年，规模考核占比不到20%，利润考核占比则达到80%。

2021年，旭辉控股对规模考核占比进一步下降到10%；从2022年开始，规模会从他们集团的考核中消失，基本上全部变成利润考核。

林中给出的原因是，这个行业很快会进入到6%利润率的生死线。如果企业的精细化程度不够，价格只要波动5%，利润率可能就只剩下3%-4%，基本无法继续在市场上玩下去。

靳萧的公司也准备在2021年想方设法降低管理费用。“行业利润率下滑的大背景下，只有通过精细化管理降低各种费率，才能寻求更多的利润空间。”他说。

另外一个普遍性的动作集中在发展多元化业务上。17万亿的商品房规模基本到顶，开发商们已经将比拼的“战场”延伸至第二曲线，物业管理、长租公寓都是这一轮新赛道竞争中的主要落点。

“多元化现在不是多选项，而是必选项了。”靳萧指出，如果多元化业务能够发展壮大，比如在企业的营收占比达到40%-50%，那外界就不会将你单纯当做一家房地产企业，“五道红线”的约束作用也就弱化了。

（应受访者要求，靳萧、王浩均为化名）

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