鸿坤财富：房地产融资新规“三条红线”是否会成为房地产企业的死亡线？

作者：鸿坤财富投资咨询部总监 段彬

  近期，房地产融资新规的“三条红线“这一话题被市场热议，笔者认为有必要就此探讨一二。

  首先，需了解“三条红线”是怎么来的。央行、住建部日前召开重点房企座谈会，会上出台了重点房企资金监测和融资管理的“三条红线”规则。实际上，“三条红线”并不是一个红头文件，而是座谈会上各方共同探讨的一个话题，当然也并非空穴来风，肯定是监管层未来要重点管控的方向之一。

  其次，了解“三条红线“的具体内容是什么。监管层为控制房地产企业有息债务增长，设置了“三条红线”：第一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二，净负债率不得大于100%；第三，现金短债比不得小于1倍。

  根据“三条红线”的触线情况，可将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：

  红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

  橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

  黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

  绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

  笔者将按照不同的层面，分别探讨“三条红线”给房地产业带来的影响：

  其一，设置“三条红线”的目的：

  1.防范因房地产融资带来的金融风险

  近几年国内房企发生了多起违约事件，其中不乏国内顶级房企或上市房企的身影。随着房地产金融属性的逐步加大，房地产行业的融资风险也逐步被监管层提上了议程。因此，从融资和负债的角度去控制房地产市场的金融风险一定是有效的。

  2.间接有效地控制房地产价格

  控房价是监管层较为关注的一个方面，如何有效地控制房价，一直是一个令人非常头疼的问题。如今，限制土地价格上限、限购等政策陆续出台，这些政策本身有一定的效果，但从房企本身“降杠杆“才是根本。房地产融资新规中较为重要的一点是要求房企从自身做起，加强周转能力，控制成本，加快开发、销售和回笼资金的进度，从而促进房价的稳定。

  3.推动房地产行业转型，加强服务属性

  房地产融资新规对传统房地产企业提出了更高的要求，传统的拿地——盖楼——销售模式未来对房地产企业的贡献度会持续降低，物业、商业、产业这些可提供长期现金流的模式贡献度会有更大的发展空间。房地产企业如果有更多长期稳定的现金流保障，就会降低对“高杠杆”的依赖，从而在保障房地产行业可控性的同时降低房地产金融所带来的风险。

  其二，设置“三条红线”对房企的影响：

  由于房地产行业爆发性增长的时期已过，监管层更希望的是制定长期有效的监管措施来控制和保障房地产行业的有序发展。因此，对负债增速的控制就比较重要了，即便是最优质的房地产企业，在房地产融资新规的范围里负债年增速也不会超过15%。

  过去5年里，出现了很多年复合增长超过100%的房地产企业，这些房企基本上都是通过高杠杆的融资模式进行扩张。其中有一部分肯定“赌”赢了，但就算是这部分企业，高杠杆也带来了大量隐患，主要体现在负债方面，甚至有些企业的自持负债高达200%以上。

  目前，迫切的问题在于这种模式成为了大量房企偏好的扩张方式，简单粗暴的模式极易让房企忽视产品本身。房地产融资新规一方面会有效地控制房地产企业的爆发式增长，另一方面在让房企降低负债的同时，倒逼房企注重产品本身的问题，均衡拿地能力、房屋质量、物业服务、周边配套等问题。

  其三，设置“三条红线”对房价的影响：

  房价问题往往伴随着两级分化的情况。房价本身是供需关系的一种体现，在供小于求的地区，房价依然会保持比较稳定的状况，即使房企短期出现资金链紧张的状况，也不会大幅降价销售，因为就算选择合作开发，亏损也比降价销售的损失小的多。在供大于求的地区，大部分房企一定会选择快速周转，即使短期可能会出现房价大幅下跌的状况，但从长期看房地产市场会更稳定、有序地发展。

  总之，房地产融资新规本身一定是对房地产行业非常好的监管手段，但绝对不会“一刀切”。对于大部分优质房企，监管层一定会给予充足的时间去转型，正如中国社科院城市与竞争力研究中心倪鹏飞主任所说，“稳步落实，操作得当”会成为此次新规的主基调。

  同时，新规对房地产企业也提出了更高的要求，督促房企更注重资金的使用率、更注重项目本身、加强合作等。当房地产融资新规真正推行时，细则可能会有一些微调，但其主基调一定不会变。房地产融资新规能够为房地产行业提供一个长期有效的发展机制，同时把房企从野蛮生长时代拉回来，推动房地产行业健康发展。（作者：鸿坤财富投资咨询部总监 段彬）

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