“三道红线”重塑房地产格局

  蒙眼狂奔的时代正式结束。

  2021年1月1日，房地产融资“三道红线”开始正式实施。

  本月中旬，两家中小房企，大唐集团控股（02117.HK）、领地控股（0699.HK）幸运地赶上年内赴港上市的末班车。尽管股票认购不足，且股价表现平平，但IPO成功，让这些企业赢得再融资机会。而很多中小房企，恐怕就没那么幸运了。

  A股市场，以泰禾集团（000732.SZ）为代表，高负债率的中小房企，跌跌不休，频繁创出年内新低。投资者用脚投票，将市场的悲观预期宣泄得淋漓尽致。可以预见，随着再融资新政的施行，那些高负债的中小房企，将不可避免地走向企业生命衰亡的终点。

  三道红线目标明确，指向清晰：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”小于1 。根据三道红线，将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应的有息负债增长，分别为：三项指标全部过线，有息负债不得增加；两项指标过线，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标过线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。

  按照这个标准，那些曾经崇尚高杠杆、高周转的房企，都将触碰三条红线，也就是说其有息负债规模不能再增长。这也意味着，这些撞了红线的房企，除非旗下项目神奇地热销，否则未来将不避免地走向变卖资产的命运。这一切让人感慨，曾几何时，通过杠杆资金快速做大规模的策略大行其道，热衷规模化、全国布局的原本偏居一隅的房企，在规模冲刺的道路上蒙眼狂奔，地王层出不穷，行业增长奇迹不时涌现，行业榜单频繁更迭。

  客观地说，企业的发展道路，包括其负债策略，不分好坏，也无关对错。有的企业喜欢豪赌，重仓押宝；有的企业细微谨慎，步步为营。于是我们看到：在行业野蛮生长的时代，跑马圈地就是正道，有的企业通过高杠杆高周转快速做大规模，完成精彩一跃，华丽晋身一个梯队，但也可能遇到环境变化，最终难逃高负债掣肘；而有的企业过于小心，长期看空市场，不敢重仓下注，于是错过了扩张的黄金时代，但最终也获得了企业生命周期的延续。故而任何一种策略都有后果，终究都将在不同的周期、不同的环境中遭遇迵异的境遇。换句话说，没有一个适合于所有周期的最优企业发展策略。所有选择，都意味着代价。

  另一个问题随之而来，通过感知环境变化，企业能否进化出适应时代的不同策略？即市场向好时扩张，市场调整时收缩。可以肯定的是，因为思维惯性，在不同时期采用不同策略，是一种理想但并不容易企及的状态。

  无论如何，“三道红线”政策所带来的变化，将在未来重塑地产业格局。即便是那些高杠杆的头部房企，也将面临规模收缩的风险，而那些财务稳健的大、中型房企，将迎来逆势增长的机会。如同近些年传统周期行业所昭示的那样：当冗余市场玩家被逐步挤出，市场的库存出清之后，又一个春天终将到来。

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