风险!机遇?“三道红线”维稳房地产市场!购房者机会来了?

2020年注定是不平凡的一年，回顾这一年楼市可谓跌宕起伏、魔幻重重。上半年楼市遭遇“黑天鹅”，市场在经历了“冰封期”、“修复期”…...随着疫情得到控制，房地产才逐渐步入正轨；这一年，虽负重前行，但韧性十足，从变相松绑限购到城市再掀抢人大战，从多地楼市躁动、万人抢房到政府出拳、重申“房住不炒”……

这一年来，一大波楼市关键词贯并且影响了中国楼市。譬如“房住不炒”、“因城施策”、“三道红线”、“长租公寓暴雷”等。我们今天着重要提的楼市关键词是“三道红线”。

在8月底，央行、住建部和部分房企一起开了一次座谈会，会中明确规定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，要求控制房地产企业有息债务增长，给房地产企业划了“三道红线”。这“三道红线”是什么？对房企而言是风险还是机遇呢？

所谓“三道红线”，是指：

1、房企的净负债率不得大于100%；

2、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

3、房企的“现金短债比”小于1。

这“三道红线”是针对房企当今高负债率而制定的，是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。目的是限制高负债率房企融资，逼迫房企降低负债率。

针对这“三道红线”，根据房企触碰的数量不同而设置不同的限制。如果一个房企触碰“三道红线”，则该房企有息负债规模增速不能增加；如果房企触碰“两道红线”，该房企的有息负债规模增速不能超过5%；如果该房企触碰“一道红线”，有息负债规模增速不能超过10%；最后就算该房企没有触碰任何“一道红线”，有息负债规模也不能超过15%。可以看出，这“三道红线”的划定，不单是强制要求房企降低负债率，还要限制房企的融资规模。

如此看来，这“三道红线”就是房企的“紧箍咒”。不过还好，这个政策并不是要立即执行，据悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，也就是说2023年6月30日之“三道红线”就会正式开始执行。

既然“三道红线”的调控政策势在必行，对房企而言是风险还是机遇呢？

按照这样的标准，毫不夸张的说，大部分房企都已踩线，有的甚至“三道红线”全部踩到。相关数据显示，A股、H股100家主流上市房企中，有86家房企踩在了红线上，有22家房企更是全部踩中“三道红线”。

房地产作为一个高速增长的行业，为中国经济做出了非常大的贡献，但同时，行业也积累了一定的风险。面对持续发展的房地产市场，寸土寸金的地块越来越少，房企间的竞争也越来越激烈。持续的融资可以帮助房企不断拿地，拓展新城市、新市场。在主要热点城市全面限价的大环境中，土地溢价率偏高对所有房企都是一个沉重压力。但是，随之而来的是负债率越来越高，楼盘销售的回款又不及时，最后将会殃及购房者。“三道红线”起到了釜底抽薪的作用，预计2021年的土地市场会逐步降温，可以让后继拿地的企业，有相对较高的毛利率，从根本上降低开发风险。

对于中小房企来说，“三道红线”更是悬在它们头顶上的达摩克利斯之剑，稍有不慎将会立即出局。在“三道红线”的强压之下，即使做好了想要通过牺牲利润来换取规模的准备，也不一定能有机会。之前在土地和金融红利时期没有发展起来的中小房企后面会越来越难，甚至被淘汰。“三道红线”促使投资方将有限的资金放给有能力的优质公司，从而让高杠杆运营的中小房地产公司主动退出或者被兼并，从而确保房地产市场平稳发展。

可以看出，“三道红线”痛击房企融资这一命门，以发债和贷款为主的融资渠道被迫收紧。简单来说，这是变相对房企实施“限购”。房企需要扩大内源性现金流的比重，从而使房企对销售回款的依赖性加强。缺乏融资、销售回款不佳的房企，以后将不再任性！而对于有实力的、资金健康的房企，则强者恒强。

“三道红线”的出台，意味着房企之间拼融资扩张的金融红利时代将彻底结束，随之而来的将是利用经营杠杆，通过提高运营能力和品牌溢价实现核心竞争力。

房地产调控不是为了妨碍楼市发展，“三道红线”同样如此。在小编看来，“三道红线”就是“稳房价、稳地价、稳预期”的又一措施。让房企可持续发展，让市场热度降温，让房价更加稳定。这样做，最终受益的将是购房者，尤其是刚需。

在“房住不炒”的大环境下，“三道红线”是在给房企机会，也是在给刚需购房者机会。企业肆意“加杠杆”“高杠杆”等炒房行为将被遏制，房价、地价增长速度和幅度会被抑制。房企为了降低负债、加速回款，会被迫在一定程度上降低房价，缓解财务困境，对于购房者来说是不错的购房机会。而且不仅仅是新房市场，二手房市场也一样。能够用相对便宜的价格尽可能提前买卖，这是很多购房者的愿望。

“三道红线”红线的调控政策出台，展现出国家对于房地产市场的把控，房地产市场由高速发展转为高质量发展，房企也不再一味的追求快速发展，购房者的购房需求得以满足。房地产市场不断净化，促进了楼市的健康发展。

2021年，房地产市场将迎来新纪元，未来楼市风向如何？让我们拭目以待！

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