三道红线下,财务型地产总裁们"跑火”

又到年终放榜时，中国奥园掌门人郭梓文在等待那一刻。一方面，2020年合约销售1330.1亿元，同比增长13%，中国奥园（3883.HK）完成了年初定下的业绩目标。在排位上，据克而瑞近日发布的《2020中国房地产企业销售TOP200排行榜》，奥园由上一年的27位微降至29位，保持在第一梯队。不过，据wind数据统计，截止2020年6月底，奥园剔除预收款项的负债率约为80.85%，净负债率约为156.5%，现金短债比约为1.45。如按照三道红线管理要求，奥园已有两项“踩线”。在排名微降与踩中“红线”的关键时点，郭梓文任命了一位有财务背景的执行总裁。1月12日消息称，奥园集团副总裁兼首席财务官陈志斌升任为奥园集团执行总裁兼首席财务官。这位80后的职业经理人毕业于中山大学金融学，早在2014年便加盟奥园，2019年4月，陈志斌又被委以首席财务官的重任，同时兼任奥园集团副总裁、财务资金中心总监。放眼行业，陈志斌不是唯一的财务型总裁。2019年9月，龙光首席财务官赖卓斌获任总裁。有业内人士分析称，房地产是资金高度密集型的行业，好的房企一定有好的财务，行业内不乏财务出身的地产总裁，如万科董事长兼总裁郁亮、原绿城总裁曹舟南等，奥园选一个经济学背景、管理资金和财务的人来做执行总裁，可见其有意在降杠杆方面发力，也足以窥见其发展野心。稳住TOP30在业内，奥园在过去几年的业绩表现，是几乎争议的“黑马”之一。乐居财经查阅年报数据发现，2016年至2019年四年间，奥园的合同销售额分别为256.0亿元、455.9亿元、912.8亿元、1180.6亿元。这四年，奥园的复合增长率高达66.4%，超过国内多数开发商同一时间的发展速度。克而瑞榜单数据显示，奥园合约销售额排名从2016年的65位，历经40位、38位，攀升至2019年的27位。1月4日晚间，奥园公告显示，2020年未经审核的物业合同销售额累计约1330.1亿元，较2019年增长13%。这一成绩与年初管理层所预计的情况几乎一致。据悉，奥园管理层在2020年3月18日召开的业绩会上表示，预计2020年销售目标较2019年销售额增长12%，即达到约1322亿元。从克而瑞最新发布2020年房企销售榜单来看，奥园排在29位，稳住TOP30。从排行榜上的数据来看，奥园距离前一名的荣盛发展相差28亿元；紧随其后的祥生集团销售金额也仅相差24亿元。因而，当下对于奥园而言，反超与被反超的可能性仍是同时存在。财务型地产总裁开年即在人事上调整，也许可以视为奥园重新加速的一种信号。1月12日，乐居财经获悉，奥园集团副总裁兼首席财务官陈志斌升任为奥园集团执行总裁兼首席财务官。于业界而言，陈志斌的面孔也许并不陌生。早在2014年，陈志斌便加盟奥园，2019年4月，陈志斌又被委以首席财务官的重任，同时兼任奥园集团副总裁、财务资金中心总监，主要负责奥园的财务资金管理、内部审计及风险控制工作。这位80后的职业经理人毕业于中山大学金融学，为注册会计师。早期曾就职于德勤华永会计师事务所，后加盟地产，曾于花样年集团等知名地产公司任审计经理、财务中心总经理等职。开年12天，有四家房企上任了新总裁，分别是新城、上坤、复地和奥园，但只有陈志斌是财务出身。比如上坤新任执行总裁周青，曾任旭辉集团营销中心总经理、武汉区域总经理；新城新任总裁梁志诚，此前分管新城控股住宅开发事业部；复地新任总裁李刚，曾负责龙湖苏州公司全面的经营管理工作。放眼行业，陈志斌不是唯一的财务型总裁。2019年9月，龙光首席财务官赖卓斌获任地产总裁，彼时公告称，赖卓斌丰富的财务管理和资本运作经验，对加速龙光迈入一线房企行列有积极意义。选择一位财务背景的总裁，与奥园近年的资本运作、与未来积极应对“红线”大有关系。据悉，近年来，奥园加快资本运作。2019年上半年，主营物业管理的奥园健康完成分拆上市；2020年7月，正式收购目前已更名为奥园美谷的京汉股份；10月下旬，奥园作为主要股东的中国文旅集团继上半年IPO遇挫后再次向港交所提交招股书。业内普遍认为，奥园入主奥园美谷看中的包括后者的土地储备。据奥园美谷2019年年报披露，其储备土地总计占地面积为63.6万平方米，剩余可开发建筑面积为98.62万平方米。此外，根据wind数据统计奥园2020年年中报分析，奥园剔除预收款项的负债率约为80.85%，净负债率约为156.5%，现金短债比约为1.45。如按照三道红线管理要求，奥园已有两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%。由此，奥园面临的债务监管，融资渠道收紧，金融压力剧增。对此，业内人士分析称，这是郭氏兄弟的一次“放权”动作。房地产是资金高度密集型的行业，好的房企一定有好的财务，行业内不乏财务出身的地产总裁，如万科董事长兼总裁郁亮、原绿城总裁曹舟南等，奥园选一个经济学背景、管理资金和财务的人来做执行总裁，可见其有意在降杠杆方面发力，也足以窥见其发展野心。

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