社科院倪鹏飞:稳住楼市是当前重要任务

来源：中国建设报

4月17日，中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

“中央政治局会议再次向市场和各级政府发出定位及调控政策不变的信号和指示。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《中国建设报》记者专访时表示，各级政府要落实好中央提出的“房住不炒”定位及“稳房价、稳地价、稳预期”目标。国家和省市区主管部门要履行监督责任，城市政府要承担主体责任。

在具体落地过程中，倪鹏飞认为，地方政府一方面要知行合一，发自内心地去落实，不可借“三稳”之名，行炒作之实；另一方面，要提高决策水平，充分考虑政策调整能否稳定市场，会不会导致“三不稳”。对国家和省市区主管部门而言，要完善监管机制，改变监管方式，紧紧抓关键、抓总体、抓结果、抓红线（底线），并且给地方抉择权，逐步实现机制化，避免“一管就死，一放就乱”。

最大风险是大起大落

最新数据显示，1~3月，全国房地产开发投资额21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1~2月收窄8.6个百分点；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1~2月收窄13.6个百分点；商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1~2月收窄11.2个百分点。

在倪鹏飞看来，过去3个月房地产业最大的风险是大起大落：

第一，疫情对中国及世界经济造成冲击，加大了房价、地价和预期波动风险；第二，需求中断导致企业回款速度下降，导致资金链断裂和债务违约风险；第三，投资下降导致开工施工和竣工规模下降，引发就业和交房违约风险；第四，开发和销售规模下降导致房地产业及上下游产业链受困，企业停工倒闭导致员工失业及其收入下降风险；

第五，国外疫情及其衍生问题导致国内整体就业和收入增长面临挑战，消费需求下降导致楼市基本面发生变化的风险。

“虽然国内疫情基本得到控制，房地产开发和线下销售开始恢复，但国外疫情及其衍生问题又变得十分复杂，以上风险还没有得到很好的解决。”倪鹏飞对《中国建设报》记者说，从需求端看，错过春节购房时机，由于受疫情影响导致实际收入下降和经济前景担忧，购房需求下降概率较大。从供给端看，市场供给总体规模偏大，导致销售竞争压力大，房企资金压力剧增，施工交房也受到很大影响，楼市形势不容乐观。

“总体上，这次疫情暴发对全球和中国经济影响比较严重，具体程度和时间还要看疫情持续情况。”倪鹏飞预测，在没有新的意外事件冲击、疫情影响全年以及政策对冲得当、市场反应可控的情况下，房地产市场月度和季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度仍将加大，但变中稳住是大概率事件。

他进一步解释称，中心城市、大都市圈、城市群、公共服务和疫情应对好的热点区域将快速恢复，其他区域会面临衰退，相关区域和城市政策调整将影响楼市格局。个别高周转、高杠杆、高地价拍地的房企或面临资金链断裂风险；个别高杠杆家庭因情况变化或产生断供风险；较弱的三线以下城市或面临库存快速增加和房价加快下跌风险。

主动降杠杆 加快转型升级

面临错综复杂的内外部环境，倪鹏飞认为，房企要努力做好以下工作：

第一，加快复工复产，在坚持防疫的基础上，根据形势变化及时调整防疫策略；在保证质量的基础上，适度加快开工、施工和竣工进度。

第二，加快销售，主动调整预期，适当下调房价，完善线上线下销售方式，加快销售回款。

第三，主动降杠杆，除了申请债务延期之外，放弃盲目扩张战略，制定切合实际、审慎安全的发展目标。第四，通过企业并购转让股权，重组债务。第五，加快实施转型升级和结构调整。

疫情发生后，房企线上营销模式加速推进。倪鹏飞表示：“线上营销此前推进缓慢主要由于房地产商品价值巨大、结构复杂和甄别困难，需要现场反复查实。事实上，问题核心是解决信息不对称和欺诈问题。”

他解释称，线上营销过去在卖方市场下很难推行，从理论和实践经验看，解决房地产销售信息不对称、加强消费者保护有三种办法：

第一，利用现代技术手段，在互联网上将住房信息实事求是、详细生动地展示给客户，由客户根据自身偏好和财力自主选择，政府应当严格监管。第二，塑造企业品牌，通过知名品牌质量与信息真实特性，培育品牌美誉度、知名度与消费者忠诚度，减少搜寻成本。

第三，实行无理由退换住房制度，这在其他市场已经广泛使用，最大限度地保护消费者利益不受损失，也对商品供给者提出了内在要求。

做好“四应对、三工作”

房地产市场如何实现平稳健康发展？倪鹏飞告诉《中国建设报》记者，应做好四项应对。

首先，应对预期逆转。由于疫情及其衍生问题不断出现，未来存在很多不确定性，既要防止过分乐观带来市场虚火，更要防止悲观情绪加重导致预期急转直下，从而合理评估市场反应。其次，应对信贷违约。疫情形势持续，要做好政策储备和应急预案，防止出现大面积和连锁信贷违约事件发生。再其次，应对破产失业。房企竞争异常激烈，销售业绩下降，资产负债率高企，资金压力巨大，疫情令房企面临的形势雪上加霜。最后，应对楼市大起大落。一些区域楼市开始回暖反弹，需要高度警惕和有效管控，防止回暖过度、泡沫放大。

倪鹏飞补充道，稳住房地产市场除了做好四项应对之外，还要做好三项重点工作：

第一，持久防疫，复工复产，确保稳住。房地产业要围绕行业特点，不断完善防疫措施，调整防疫策略，同时抓紧恢复生产经营，借助互联网等新技术开展业务活动。

第二，优化结构，化解错配，支持稳住。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群中小城市开发住房，加大资金、土地供应，加大基础设施向周边延伸加密，加大优质公共服务向周边辐射；支持房企向工业仓储、商贸会展、文化体育、旅游娱乐、养老休闲地产发展，加快老城更新、旧房改造以及配套基础设施建设投资；鉴于新市民需求可能下降，将改善性住房需求作为重点带动，加大棚户区改造以及租赁性保障房建设。

第三，引导预期，保持理性，促进稳住。通过出台改革措施，展示中国经济、城镇化和房地产发展潜力，树立楼市信心；加强事实传播和解读，消除市场过度恐慌情绪；及时发布楼市相关信息，及时制止和惩治虚假信息和不实传言。

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