倪鹏飞：下半年房地产市场将平稳恢复增长

  上半年中国房地产市场逐步平稳恢复

  2020年上半年，中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后，持续保持平稳恢复态势。总体上，市场恢复基本符合预期。预计1—6月份，全国商品房销售面积同比增长-7%，商品房价格同比增长2%左右，新开工面积同比增长-6%左右，房地产开发投资将实现正增长，而1—5月份相关数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。

  受疫情冲击影响，今年1—2月份，除房价外房地产相关各项指标均呈大幅下降。其中，商品房销售面积同比增长-39.9%，新开工面积同比增长-44.9%，开发投资同比增长-16.3%，商品房价格同比增长3.3%，增幅明显低于去年同期。此后楼市总体保持边际递减式稳步恢复。1—3月份和1—4月份，商品房销售面积同比分别增长-26.3%和-19.3%，房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3%，商品房价格分别增长1.2%和0.7%，增幅明显低于去年同期。

  空间上，城市房价分化出现新变化。从开发投资和销售看，中部地区下滑最为严重，恢复最慢，东北下滑一般但恢复较慢；从城市房价变化看，分化出现新情况。多个来源渠道的数据显示：2020年5月，一线城市房价上涨较快，二线城市房价稳步上涨，三线城市相对平稳，四线城市略有回调，表明不同层级城市楼市持续分化。此外，各线城市均出现“涨平跌”的分化，表明房地产市场从一二三四线城市间的分化转向都市圈和城市群之间及与非都市圈和城市群的分化。

  疫情冲击、结构性潜力与政策定力决定楼市未来走势。当前结构性潜力依然存在，加上疫情得到有效控制，决定综合预期稳定向好。房地产调控政策不变，避险需求增加，决定多方主体仍有推进市场逐步恢复的动力。监管持续从严，但宽松的货币环境使资金仍有可能向房地产市场外溢，表现为开发企业资金来源增长恢复远高于开发投资增长。刚性需求受到一定影响，但改善性需求尤其是避险需求增加，表现为抵押贷款较快恢复。此外，各地政府也加大土地拍卖力度，减弱行政调控力度，多措并举救助相关企业。在上述合力下，房地产开发企业资金压力得以缓解，销售量价齐升，投资、开工也加快恢复。

  两个规律与三个因素影响楼市空间新分化：两个规律指城市“异速增长”和金融“嫌贫爱富”。随着城市人口规模增长，房价会出现异速增长，金融机构更加偏好将资金借给偿还风险小的富者而不是风险大的贫者。三个因素包括：经济基本面、土地供给和金融杠杆。相对而言，一二线城市、中心城市、大都市圈和城市群公共产品好、经济增长潜力大、人口流入多、但是土地供给相对偏紧，相对宽松的货币环境导致部分资金在城市之间流动，加上炒房观念仍在，决定城市房价分化呈现新变化。

  下半年房地产市场走势分析与判断

  当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下，预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。

  第一，年度有望恢复平稳。总体上看，预计全年商品房价格同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看，将呈现逐月边际递减性恢复态势。从空间上看，各地恢复程度不同，分化持续加剧。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至可能出现过热，其他城市复苏较慢甚至可能陷入衰退。

  第二，潜在隐忧值得关注。首先，地价出现快速上涨的苗头。1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8%，但成交价款却增长7.1%，依此推算地价上涨高达15.1%，且一些城市“地王”又现。因此，须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演；其次，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步，但1—5月份前者同比增长-0.9%，后者增长-13%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外，不少城市出现房租下降，房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象；再次，一些城市楼市面临过热风险。由于房地产长效机制尚未完全建立，市场各方仍有炒作冲动，加上前述规律支配，一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险；最后，一些城市存在房屋空置和库存加大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在调控视线范围内，过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下，房屋空置和库存加大风险开始暴露。

  第三，起落风险仍须警惕。虽然目前房地产市场恢复平稳，风险总体可控，但是一些风险因素仍须高度警惕。首先，楼市总体风险依然存在。课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1。西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4%。2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37%。这些都明显高出合理区间；其次，宏观经济形势面临不确定性。国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险，如果情况持续恶化或再有新的冲击，将引起居民创业、就业和收入持续恶化，或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降；最后，楼市预期复杂敏感多变。虽然目前楼市总体稳定向好，在风险较大情况下，外部环境及楼市波动极易引发预期逆转。以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动。

  完善房地产长效机制的对策建议

  房地产市场未来走向取决于环境变化和政策应对。基于房地产的重要性及楼市内外环境变化，应将稳住房地产市场作为宏观经济的重要目标，将确保房地产市场稳定即平稳恢复和增长作为房地产市场调控的目标。为此，提出以下建议：

  第一，保持调控定力。促进市场平稳恢复和增长。坚持“房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市超出合理区间，国家和相关省市的监管部门应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施。

  第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳住预期、做好预案的基础上，着力释放结构性潜力，稳中求进。首先，释放空间潜力。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群内的中小城市的住房开发，加大资金、土地供应，这也有利于房价下降。同时加大基础设施向周边延伸，加大优质公共服务向周边扩散；其次，释放业态潜力。加快老城更新、旧房改造及配套基础设施建设投资；再次，释放需求潜力。在抑制炒房的同时，将改善性住房需求作为重点以带动刚性需求。结合新型城镇化，实施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租购住房建设力度。

  第三，完善长效机制。一是区别政策属性，完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房住不炒”的定位、“三稳”的目标和“不刺激”的原则全国统一不变；坚持监管政策制度以及普适的政策全国统一或不变；具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定；实现总体的以静制动与具体的以变应变的结合。二是实行全面覆盖，构建双向用力的联动机制。全面覆盖监管：要将全国所有城市纳入监测和监管的范围，力避过去只管涨价城市的弊端，将人口、住房、土地、金融、舆情等重要指标都纳入监测和监管范围，将督察扩展到前期规划、计划、市场预期，尤其做好应急预案准备。双向联动调控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、资金和住房供给的同时，减少人口收缩地区上述供给，防止大起大落。三是区别政策类别，完善“管活放治”的责任机制。建立全国监测预警体系。整合全国各级政府的房地产相关主管部门的监管体系。明确统管的内容：国家和省市应将房价、商品房存销比、空置率，土地的价格、供应量、闲置率，房贷规模及占比等纳入到监测、监管指标体系当中，划定各指标允许区间、红线和底线。明确下放的权力：将行政性规定、土地审批、利率、首付比确定，房地产税率确定等自主决策，财税政策交由地方自主决策，同时制定决策规则和裁量区间。完善督导机制：针对监管内容，建立并实施实时监测预警市场和督察政策执行制度。对于下放的事项，应实施“飞检”和督导。落实主体责任：明确管放的责任划分，对于超出指标区间或红线的城市、对于违反决策规则的城市，自动启动约谈和问责机制。四是抓住关键指标，建立指标挂钩的动态机制。将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系，将人口流入规模、土地供应额度、资金控制额度相挂钩，将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供应挂钩，并根据不同住房指标表现而不同程度地增减土地和资金及基础设施和公共服务。五是将房地产调控纳入应急管理体系并建立自动响应的管理机制。

  （作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员、城市与竞争力研究中心主任）

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