上海中原：2020年上海经营性土地成交797.5万平 同比增55.4%

近日，上海中原地产发布2020年2020年土地市场盘点。上海中原地产表示，2020年上海土地市场确实表现不错。成交土地量显著提升。

截止2020年12月25日，上海全市经营性土地成交797.5万平方米，累计同比增加55.4%。不仅成交量增加，溢价率也在上升。今年有溢价的土地达到60幅，溢价率最高的达到164.7%！

2020年上海土地市场从年头热到年末。年初虽然有疫情影响，但徐汇滨江商业性地块仍然以总价310亿元成为全国总价地王。随后，嘉定、青浦、南汇临港板块等居住地块上市，带动交易热情；年中杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）进一步带热市区土地交易；年末还有露香园地块入市，土地市场的热可以真实感受到。

2020土地溢价率前10

土地溢价率上涨

溢价率上升的原因是土地拍卖方式有了微调。

原先为了控制土地价格，大量住宅用地有15%面积的自持要求。但是今年基于疫情影响，考虑到开发商的承受力，不少宅地取消这一要求。这也意味，开发商所有的资金不会出现沉淀！因此房企拿地的积极性有所提升，即便有一定溢价我也能通过销售实现资金流转。

其二，为了吸引开发商拿地，今年罕见投放不少市中心的纯宅地。

市中心土地本身就是稀缺资源，卖一块地少一块。而且从开发商的角度来讲，回归一二线的趋势明显，尤其是一些从来未进入上海的房企，拿地兴趣就更浓了。

今年还有一个比较有意思的现象，就是最高溢价是商业地产拿下的，而不是纯住宅地块。

临港地区还是比较抢眼的，溢价率排名前三中有两幅是临港地块。临港自去年政策利好后，今年还有人才落户等特殊政策。未来前景和预期抬升了开发商拿地热情。

2020土地成交楼板价前10

明年土地市场研判

1、供应充分

上海今年房价上涨和最近两年土地供应不多有一定关联。上海房价还是有上涨压力，供求矛盾依然突出。上海从拿地到入市，平均周期在11个月左右。换而言之，即便是现在增加土地供应也要在11个月后才能转化为市场供应。因此，明年土地供应依然会维持相应节奏。

此外，增加土地供应，竞争趋缓，平稳需求，土地价格快速上涨的趋势也会受到遏制。

2、联合拿地会增多

今年谈的最多的就是“三道红线”，明年这方面的压力会越来越明显，在这种背景下，联合拿地尤其是中小房企或是主要的应对举措。当然，不仅中小房企，一些杠杆过高，负债率高的大房企也可能抱团取暖。

3、自持地块供应可能会有所控制

因为没有自持，所以导致今年平均溢价率上升。为了控制土地价格进一步上涨带来的压力和预期，很有可能明年此类地块数量会有所控制。

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