重庆楼面价被刷新,14142元/㎡!香港置地24.6亿元斩获

近年来，主城核心区土地稀缺，少有供应。今年5月，江北区一反常态，预供应三宗地，有两宗位于观音桥商圈。

12月29日，备受关注的观音桥小苑地块出让到期！该宗地占地75亩，可建规模17.40万方，起始总价22.64亿元，起拍楼面价13018元/㎡。

据悉，小苑地块自公告以来，便成为了重庆各大房企的关注焦点。最终，由香港置地竞得，成交总价24.6亿元，成交楼面价14142元/㎡拿下。

（位置图仅供参考，实际请以地块公示为主）

小苑位于重庆顶流核心商圈观音桥，商业配套相当丰富，吸引了诸多开发商的竞拍，注定成为2020年重庆土拍市场的“第一拍”。

1、观音桥小苑地块概况‍

位置：观音桥环岛西侧

地块用途：二类居住用地、商业用地、商务用地

土地面积：75亩

容积率：3.5

可建体量：17.40万方

商住比：3.6：6.4

公告总价：226448万元

公告楼面价：13018元/㎡

保证金：45290万元

起拍价格：13017元/㎡

用地性质：65%住宅+35%商业商务用地

（来源于：重庆市公共资源交易网）

2、地块解读‍

近年来，主城核心区域内多为旧城改造、拆迁安置为主，少有新地供应。此次供应的小苑地块，其位置核心程度以及配套完善程度，算得上是近年来土地供应市场最核心的地块了。

小苑位于观音桥商圈核心区，嘉陵公园西侧，与朗晴广场相邻，西临渝澳大道，是重庆最繁华的商圈之一，公园、学校、轨道交通等配套近在咫尺，人气、人流旺盛，区位条件绝佳。

更难得的是，从地块结构来看，该地块较为成片，地势也较为平整，便于整合开发和打造。

去年小苑拆迁一波三折，闹得沸沸扬扬，最终拆迁价格网传达到了2万，很多人看得热血沸腾，称那里是“贫民窟里的百万富翁”。

好奇心驱使小编来到小苑，实探地块现状。当天是工作日，但是观音桥依然人气很高。我从蜀都小学下面经过，背后隐隐约约已经可以看到拆迁后的小苑地块土地已基本平整。

（图片实拍）

我从地图上量了一下，这块地距离未来9号线的蚂蝗梁站仅有200米的直线距离。小苑地块的对面分别是朗晴广场和金鹏北城旺角，各种娱乐会所、茶馆、麻将馆还是很多，楼下的小吃也是应有尽有。

一路之隔的小苑目前还是一片荒土坡，靠近马路的地方被划为了停车场。小苑虽然身处核心商圈之内，但是生活氛围还是很足的，农贸市场就在马路对面，买菜做饭这些还是很方便。

从朗晴广场和金鹏北城旺角之间穿过，就是观音桥商圈环岛内的嘉陵公园，穿越嘉陵公园就到了人气十足的观音桥步行街。从小苑这块即将拍卖的土地出发，步行10分钟内即可到达观音桥步行街。

经过实地走访后，我不得不感慨观音桥的强大魅力。它吸引了越来越多的人前来旅游、购物，作为重庆顶级商圈的代表，观音桥从2011年开始，就一直供地寥寥。

从2017年到现在，4年时间不过成交了2宗地。寸土寸金的观音桥未来也没有更多的土地供应了。但它的商业价值远远还没有达到上限，这可能是最近两年重庆拿出来的位置最好的地块，就是所谓的真核心。

10月初，中海拿下了观音桥组团一宗商住用地，起拍价只有8977元/㎡，9家开发商你争我抢，最终成交楼面价12750元/㎡。

小苑这块地，比中海那块地更核心，更优质。

3、融入观音桥商圈

规划条件里还对小苑未来的建筑进行了规划限制。

江北区观音桥组团I分区I20-1、I22-1-1 、I23-1地块位于小苑，属于二类居住用地、商业商务用地；土地面积48亩，容积率为3.3。

根据观音桥商圈扩容规划，在未来，观音桥核心商圈面积将由1.5平方公里扩展到3平方公里，“相当于再造一个观音桥”。东边向洋河片区延伸，西边向小苑片区扩张，南边向野水沟、三钢厂片区推荐，北边向鹞子丘片区延展，打通制约发展的全身脉络。电测村、小苑这两宗地块，土地用途均为二类居住用地与商业商务用地，不难看出，是在为观音桥商圈的扩容做准备。

比如，I23-1地块、I22-1-1地块，I20-3-1地块，要求建一条宽度不低于8米的地下人行公共通道，用于联系宗地东侧观音桥商圈现有的地下商业，并与西侧的9号线蚂蟥梁轨道站连接。距离观音桥环道最近的I23-1地块，要求未来的地下车库，与金源现有的地下车库相互连通。

控制要求里，还有明确的建设公共步行通廊和街头广场的要求。

比如，在I22-1-1地块、I23-1地块内建设一条宽度不小于30米的公共步行通廊，可通过分台设计、建筑设计和空中廊道等方式，形成连续的步行体验，其中空中廊道宽度不小于20米，并加强艺术设计。

I22-1-1地块西侧建一处面积不小于800平米的街头广场；I20-1地块西北侧建一处面积小小于800平米的街头广场。

总之，这宗地位于观音桥商圈核心区域，又能连通9号线站点，以及观音桥步行街和五星级大酒店，已成为重庆2020年土拍市场完美的收官之战！

4、发展势头强劲

2020年，在江北区经济高质量发展的良好势头下，观音桥商圈也实现了新发展。目前，观音桥商圈的商业商务面积近200万平方米，拥有大型商业体近20家、国际知名品牌90余个。已成为重庆最具活力，同时也是集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的中心商圈之一。

今年以来，商贸业虽然受到了疫情的冲击，但观音桥商圈的辐射力和人气依旧旺盛。未来，观音桥商圈将抢抓机遇，持续推动提档升级，提升核心竞争力，打造场景化、智能化、国际化的高品质城市体验式商圈。

目前，观音桥板块在售新盘不多，随着观音桥商圈扩容的到来，加上核心地块的上线，观音桥板块未来的房价必将走上一个新的台阶。而处于观音桥商圈核心位置的小苑片区，其未来自然值得期待。

该地块不仅是开拍价格和成交价格值得关注，它更是承托着观音桥商圈进一步蝶变升级的美好愿景，也将进一步助推江北区加快建成“两高”示范区，助力重庆国际消费中心城市建设。

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