起底香港置地：进击的old money

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-21 10:37

每逢正午，铜锣湾避风塘岸边，怡和午炮总会按时鸣响。这门古早的礼炮，从港英时代开始，陆续见证了香港180年的兴盛变迁。震天响的炮声，似乎也在向众人诉说着，怡和——这一老牌英资财团曾经的传奇与荣耀。

众人皆知，香港有四大家族，而怡和则拥有在四大家族之上的超然地位。美国《财富》杂志曾刊文，主宰香港的四大势力，分别是马会、怡和、汇丰和香港总督。怡和排名仅次于政商名流云集的香港马会，其地位可见一斑。

作为怡和集团旗下地产开发公司，香港置地可谓是含金汤匙出生的宠儿，从生来就拥有不同寻常的傲人实力。

香港置地由香港著名商人保罗·遮打及占士·庄士顿·凯瑟克创立于1889年，是怡和集团最重要的成员企业之一，怡和集团持有香港置地46%股权。

怡和大厦、太子大厦、历山大厦、遮打大厦、置地广场......一连串中环地标建筑，整个中环近半商用物业面积，悉数都是香港置地旗下全资拥有产业。“中环之王”，香港置地名副其实。

2月20日，上海市徐汇滨江西岸金融港地块出让，香港置地联合体以310.5亿元竞得该地块，此价格比2016年招商华侨城联合体，在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿，成为截至目前的内地第一总价地王。

而在此前，香港置地已频频加码上海滩，搅动申城楼市风云。2019年9月，香港置地曾在上海闵行区以底价19.39亿元拿下一宗宅地。

据置地内部开发方案，香港置地将把中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场、旗舰奢华酒店文华东方，带到徐汇滨江。加上约4万平会展中心、广场、绿地，香港置地自持的商办将超过70万㎡，而在香港中环大本营，香港置地的持有物业面积不过45万平。

无论从哪个角度而言，这笔世界级项目的投资，对于香港置业都是一场极具勇气的下注。金钱作赌注，土地是筹码，资产是赢面，成败只待后市。背后则是香港置地对中国内地，尤其是上海土地市场的看多情绪。

今年8月26日，乐居财经年度论坛上，香港置地（上海）公司副总经理孙逊的发言也印证这一点。“国际上其他区域投资遇冷，促进香港置地在中国内地投资上升”，孙逊表示，只要相信在中国大陆的投资长期向好，那么拿地就是正确的。

近几年，香港置地的内地布局确呈加速状态。2017年3月，香港置地通过合作的方式首进南京市场，以34亿元入股总价98.1亿的招商中华门G98地块；2018年1月，再以47.7亿斩获南京东铁管巷搁浅十余年的铁管巷摩天楼项目。

2018年9月，香港置地再进武汉，拟斥资150亿建中英科技城项目。即便是在地价不菲的2017年，香港置地仅用半年时间，便相继在南京、重庆、上海、武汉等地投资超300亿元。

据香港置地2018年报，期内香港置地收购了重庆一全资项目及其他城市五大合营项目，两个在南京，重庆、上海和成都各一个。

截至2018年末，香港置地内地项目达20个，业务规模显著增长。过去两年确认权益项目达11个，承诺投资总额超30亿美元。2016至2018年间，香港置地内地投资净额由16亿美元（约112亿元），迅速增至34亿美元（约239亿元）。

在中国以外地区，香港置地大部分项目普遍采取与当地开发商合作模式。在新加坡、马来西亚、泰国等地，香港置地同样拥有多项高端住宅和商业项目。重持有，轻开发，亦是香港置地的惯有逻辑。

2018年，香港置地营收26.65亿美元（约187亿元），比2017年增长10亿美元；净利润24.57亿美元，仅为2017年的41%。其中，2018年租金收益9.83亿美元，服务收益1.5亿美元，物业销售15.33亿美元。

不同于高杠杆频出的内房企，香港置地负债率之低堪称罕见。2018年，其净负债率仅9%。截至2019年中，香港置地净资产385亿美元，净资产负债率10%。

尽管家底殷实，可近两年香港置地连续斥资数百亿加码内地，对其资金仍构成不小考验。2018年，香港置地在手现金13.69亿美元，不足百亿人民币的现金，显然不足以支付高达数百亿的拿地款项。

那么，香港置地钱从何来？这来自香港置地背靠实力雄厚的怡和，从而具有的畅通融资渠道。截至2018年底，香港置地授信余额为72亿美元，其中56%来自银行，44%来自资本市场，且大多为长期贷款。

怡和第四代掌门人亨利·凯瑟克爵士曾说过，怡和与香港置地成功的秘诀即在于：减少决策，用心倾听市场，朝相反方向做。言下之意则是，地产投资不走众人趋之若鹜的高周转、快销售、铺规模路子，而是要慢节奏、重品质。

而今，香港置地却连番阔绰出手，是否预示old money也开始坐不住了？而这是否又会背离当初，怡和掌门人定下的勿贪规模铁律呢？