中南建设的体内外循环

  中南控股又向中南建设(SZ:000961)转让了一个项目股权。 

  12月25日，中南建设发布公告称，将通过江苏锦翠房地产有限公司（下称“江苏锦翠”）收购其控股股东中南控股旗下武汉金诚企业管理咨询有限公司（下称“武汉金诚企管”）51%股权，代价为1.07亿元。

  其中，中南控股间接持有武汉金诚企管100%股权。中南建设间接持有江苏锦翠75%股权，另一间接持股25%的股东为上海绽珈企业管理有限公司，该公司背后的实控人为中南控股董事陈小平，中南集团创始人陈锦石之弟。

  武汉金诚企管全资子公司武汉航石置业有限公司（下称“武汉航石“）拥有武汉东西湖区P(2020)130号及P(2020)131号两宗地块的开发权，此次交易过后，中南建设将与中南控股共同开发武汉东西湖公园项目。

  此次的交易是中南控股给中南建设转让项目。实际上，在近两年中南控股曾多次向中南建设转让项目。

  母公司多次转让项目

  此次武汉东西湖项目的交易，中南控股对中南建设属于平价转让。 

  武汉东西湖区两宗地块为捆绑出售，总用地面积162亩，总计容面积25万方。由武汉航石于2020年11月公开竞得。两宗地块的起拍价分别为8.12亿元和2.323亿元，武汉航石以10.4亿元的底价成交了这两个地块。由于武汉航石支付了20%土地款，中南建设收购的51%股权对应的价格为1.07亿元。

  中南控股对于中南建设的平价转让并非首次。2019年11月20日，中南建设发布公告称，其全资子公司青岛中南世纪城房地产业投资有限公司，从控股股东中南控股受让山东潍坊项目100%股权，交易对价2.35亿元。而中南控股拿下该项目时所花费的价格为2.47亿元。

  据乐居财经不完全统计，近两年来，中南控股已经为中南建设转让了10个项目公司的股权。

  对于母公司向子公司转让项目，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，一般房企向子公司转让项目往往是为去杠杆，降负债。中南控股不属于上市公司，其对中南建设转让项目可能是为了增厚中南建设的利润，调节报表。

  此次公告称，武汉东西湖公园项目开发预计总投资21.9亿元，而中南建设为项目的预计总投资只为8.38亿元，仅占总投资的38%。按照股权比例收益共享的原则，若项目营收良好，持股51%的中南建设显然能拿到更多的利益，而项目开发主要的重担却压在了中南控股的肩上。

  踩中两条“红线”

  前11月，中南建设累计销售金额已达1950.8亿元，2000亿级房企的称号已近在眼前。且较10月销售额增长13.71%，较9月增长36.33%。若按此速度增长，中南建设2300亿目标有望完成。

  再看其营收，中南建设前三季度收458.6亿元，同比增长12.0%；归母净利润36.8亿元，同比增长62.7%，加权平均净资产收益率（ROE）15.78% ，同比提升3.56个百分点。

  但在收益增长同时，中南建设踩中了两条红线，截止今年三季度末，中南建设的资产负债率达到89.02%，总债务超800亿，净负债率达到136%（红线为大于“100%”），而剔除预收款后的资产负债率为82.5%（红线为大于“70%“）

  在此情况下，中南建设的资金并不宽裕。

  据悉，武汉航石竞得的两个地块于东西湖吴家山新城板块，该板块目前是东西湖房地产项目最为聚集区域，区内有包括新城、东原、中南、华发、中梁等十余家房企，板块存量超180万方，住宅项目售价在13000-14000元/㎡（毛坯）。激烈竞争下，由中南控股拿下项目，再转让予中南建设，一方面可增加中南的“胜率”，另一方面可降低中南拿地的资金压力。

  另外，武汉东西湖P(2020)130号及P(2020)131号地块总用地面积162亩，总计容面积25万方，其中商业占比为45%。刚刚剥离的中南商业也需要扶持。

  在此前公告中，中南建设曾明码标价过与中南商业的合作内容：对于项目前期可行性研究，须参照每项目50万元，年度最高金额不超过1000万元的标准进行合作；对于项目获取后的咨询服务，须参照每项目150万元，年度最高不超过1000万元的标准进行合作，对于项目商业部分的代建服务，须参照每项目5450万元每月支付的标准进行合作。

  在这个商业用地占比高达45%的新项目中，后续或将出现中南商业身影。

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