上调全年投资计划 保利发展年尾“冲刺”拿地

  距离2020年结束不到10天的时间，当其他房企都在冲刺年终业绩时，保利发展控股集团有限公司（股票代码：600048.SH，以下简称“保利发展”）除了冲刺销售额，还在加紧拿地。

  12月22日，保利发展旗下河南保利发展有限公司在公开市场以10.68亿元竞得郑州两幅地块。

  就在其拿地前几日，保利发展将公司全年投资计划又提高了200亿元。据保利发展12月18日透露，其于12月16日以传真表决方式召开了2020年第9次临时董事会，全票通过了《关于调整2020年度投资计划的议案》。这份议案核心内容就是将保利发展2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元。

  保利发展并未对具体投资计划做出说明，但一位上海房企投资管理部总经理告诉中国房地产报记者，房企的投资计划一般包括投资额度，投资城市，投资节奏，比如按照季度进行投资还是按照上下半年进行投资，此外还包括货地比、权益比的要求等方面。

  该投资总表示，在对政策、形势作出明朗判断之后，房企一般会在当年年末制订来年的投资计划，投资计划会根据不同行业形势作出调整，但大方向不会变。

  而保利发展在临近年末增加的依然是当年的投资计划，有地产公司高管表示，可能是公司临近年末投资的项目叠加超出了原定的额度，因此有可能将来年年初的部分投资额移到了今年年末完成。

  加码拿地投资

  事实上，过去三年里，保利发展在投资方面略显保守。2017年至2019年，保利发展新增容积率面积分别为4520万平方米、3116万平方米、2680万平方米，对应拿地金额分别为2765亿元、1927亿元、1555亿元。其中，2019年，保利发展的拿地金额占比销售金额为34%，较2018年下降了14个百分点。

  而今年以来，保利发展一改过去略显保守的拿地投资态度。根据保利发展公告显示，2020年1~11月，保利发展累计拿地金额达到1772.5亿元，拿地总建面2648.2万平方米。

  兴业证券研究报告中曾指出，2019年保利发展拿地金额占销售金额的比重为33.7%，而今年前11月，保利发展的该指标上升为38.3%。

  仅11月单月，保利发展新增14个项目，累计斥资约216.48亿元新增用地面积176.34万平方米，较10月份的75.8亿元和79.63万平方米有大幅增长。从目前来看，11月份的拿地金额和新增用地面积均创造了2020年单月最高纪录。

  进入12月以后，保利发展在土地市场依然在持续加码。例如，12月4日，保利发展与融信、招商蛇口组成联合体，以约52.13亿元的价格拿下了静安区中兴社区C070202单元268-01地块。12月22日，保利发展在郑州斥资超10亿元拿下两块土地。

  据不完全统计显示，截至12月24日，12月以来保利发展在上海、沈阳、成都、连云港、苏州、广州、郑州等多城市获取土地，涉及资金约130亿元。

  除了在公开市场获取土地，保利发展还通过收并购以及城市更新等方式扩储。例如，12月16日，保利发展旗下子公司以6.3亿元价款受让了北京荣丰100%股权。此外，保利发展还在广州签下广州花都三东村（含罗仙八队）全面改造项目，该项目总用地面积约199公顷，改造成本约150亿元，预计总投资额约300亿元。

  实际上，保利发展在年末临时加码投资额度也有迹可循。天风证券研究报告显示，今年前11月保利发展累计拿地金额1772.5亿元，但其中累计权益地价为1198.74亿元，而年初公司管理层制定的全年初步拿地指标为1300亿元，照此计算，保利发展最后一个月的拿地额度略显不足。

  但在中国房地产报记者采访中，不少负责投拓的人员都表示今年是房企拿地窗口期，尤其是对于手中不缺钱的国企央企而言更甚。从中国指数研究院公布的前11月房企拿地排行榜也可看出，今年拿地排行榜上前十位置中多为有实力的国企央企。为了在窗口期多获取土地，上述投资总认为保利发展临近年末加码投资也在情理之中。

  规模渴求

  保利发展今年一改投资拿地的保守态度，一方面是为了抓住窗口期，另一方面也显示出其对规模的渴求。

  公开报道显示，保利发展在2017年曾提出过“345”战略，其中的“345”指的是在其2017年约3000亿元销售额的基础上，2018年和2019年分别实现4000亿元和5000亿元销售目标，这意味着，以2017年为基点，此后每年的业绩增幅为1000亿元。

  从完成度上来看，保利发展2017年实现签约销售额3092亿元，2018年实现签约销售额4048亿元，然而，在连续两年实现目标后，保利地产在2019年未能达到5000亿元销售额。

  根据保利发展公告显示，其2019年全年实现签约销售额为4618.48亿元，与5000亿元仍有几百亿元的距离。

  虽然保利发展并未公布2020年销售目标，但从其在土地市场加码的态度来看，今年大有要完成5000亿元目标的决心。

  今年前11月，保利发展公告实现签约面积3119.29万平方米，同比增加10.66%；实现签约金额4630.42亿元，同比增加10.32%。这意味着在仅剩一个月的时间内，保利发展需再完成300多亿元就能实现此前未完成的目标。

  在天风证券地产分析师陈天诚看来，保利发展前11个月的销售金额、销售面积分别为上年末的100.3%、99.88%，销售金额已超越上年末规模，考虑到12月份一般为高基数月份，且保利发展货源相对充足，其全年销售有较大概率或超5000亿元，对应全年增速约为8.26%。

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